在地產界，“利潤王”這頂帽子戴得最久的，恐怕只有中海了。
過去十年，中海的利潤率高出行業平均水平約10%，一度被稱為“全球最會賺錢的房企”。
但近年來，中海的這頂帽子戴得越來越不穩了。
更尷尬的是，習慣了戴帽子的中海，還沒有找到下一頂帽子。
1
一個月之內，兩高管涉案
中海最近不太平。
4月28日下午，一則限制消費令在網上公佈。信息顯示，被限制人為歐陽國欣，其身份為中海地產副總裁。
根據消費令規定，歐陽國欣將不得乘坐飛機、高鐵以及入住星級酒店等。
中海副總裁緣何被限制消費？中國執行信息公開網資料顯示，該限制消費令由北京市朝陽區人民法院於4月26日發佈，起因是北京智地普惠房地產開發有限公司及法人代表歐陽國欣因未按執行通知書指定的期間履行生效法律文書確定的給付義務，故被限制消費。
天眼查信息顯示，北京智地普惠房地產開發有限公司成立於2009年，為中海企業發展集團的三級全資子公司，歐陽國欣擔任北京智地普惠的法人代表、執行董事。
▲圖源天眼查
這已是近一個月以來，中海被曝光的第二起涉及高管的案件。
更早的一次，發生在3月31日，中海以底價34.3億元摘得了上海虹口區北外灘黃金地塊。4月9日，中海地產上海總經理崔帥被上海公安局採取強制措施，原因為涉嫌“圍標”拿地。
這裡稍微解釋下什麼是“圍標”。所謂圍標，就是幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標，從而謀取利益。圍標行為的發起者稱為“圍標人”，參與圍標行為的投標人稱為“陪標人”。
與此同時，網上瘋傳華潤置地華東大區高管、萬科上海負責投資業務的高管均已失聯。
一場“圍標”事件，一下子牽扯到三家中國地產巨頭，地產圈爆了。
目前事件仍在調查之中，若“圍標”之名坐實，對於三家房企而言，不僅7億元保證金不保，未來2—3年都很可能無法在上海拿地。
一個月內發生兩起高管涉案事件，地產江湖裡素以穩健著稱的中海，到底怎麼了？
2
“利潤王”疲態漸顯
風波頻現的背後，折射出中海的業績疲態。
多年以來，中海都被稱作是地產界的“利潤之王”。
3月26日公佈的業績報告顯示，2019年中海實現營收1636.51億元（人民幣），同比增長14%；股東應占溢利416.2億元，同比增長10.3%；核心淨利潤達343億元，同比增長10.1%。
416.18億元的歸母淨利潤，中海仍為行業第一；淨利潤率為25.4%，也保持行業領先。
但，“利潤王”光鮮的外表下，已經是滿滿的疲憊感。
很明顯的一點，2019年，中海的利潤率同比下降了1.1個百分點。
2016年-2018年間，這一指標分別為23%、24.6%、26.3%，穩步走高的態勢被中斷。
與此同時，中海的毛利率也在下降，且幅度更大。
數據顯示，2019年中海毛利率為33.66%，與2018年的37.79%相比下降4.13個百分點，同比增幅為-10.95%。
領跑者疲態漸顯，後來者卻步步緊逼。在歸母淨利潤方面，碧桂園、萬科、融創等龍頭房企正在逼近中海，2019年財報顯示分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，距離正在不斷縮小。
2019年，中海的歸母淨利潤增幅為10.3%，低於同期碧桂園、萬科、融創14.2%、15.1%、57.1%的增幅。
有中海內部人士曾透露過，他們最注重的始終是淨利潤率，在內部所有的考核指標、KPI指標中，淨利潤率是主要的目標。
如今，這家一直以利潤率為傲的房企，在毛利率和淨利率上都出現了下跌。驕傲的籌碼不斷減少，中海能拿得出手的，真的不多了。
隨著高週轉模式的推行，中海的提速依舊在持續。在可預見的未來，加速狂奔之下，中海的毛利率和淨利率可能還會繼續下降。
中海這“利潤王”的寶座，恐怕是坐不了幾年了。
3
規模、利潤、負債的不可能三角
1999年初，諾貝爾經濟學獎得主保羅·克魯格曼提出了“蒙代爾三角”的問題，這是經濟學領域一個著名的三元悖論定律。即資本自由流動、匯率穩定和貨幣政策獨立性三者不可能兼得。
反觀地產業，我們也會發現，規模、利潤和負債同樣構成了房企的不可能三角。
規模增長可能依賴低價跑量，薄利多銷往往帶來利潤折讓，快速擴張可能難免債務增加，債務過高勢必導致風險上升，似乎是房地產行業一個始終難以打破的魔咒。
這個不可能三角，同樣在制約著中海。
據蘭德諮詢推算，過去五年，中海的銷售額複合增長率在TOP10房企中倒數第一。對中海而言，慢進則退（排名下滑），不提速肯定不行。
中海顯然也看到了這個問題，在顏建國上任後，中海地產開始提速。
要擴大規模，就得多拿地。
中指研究院數據顯示，中海地產2019年以1034億元的拿地金額躍居第四位。同比增長36.05%；共新增拿地總價1764億元，同比增長25%；新增拿地建面1765萬平米。整個2019年，中海地產在中國內地25個城市和香港新增53幅土地。
中海不僅大量拿地，而且偏愛地王。在2019年北上廣深一線城市的招拍掛市場中，共誕生40幅成交價格在30億元以上的地塊，而中海獨攬6塊。
例如，2019年6月24日，中海地產以人民幣54.08億元的價格，外加合計配建42330平方米人才住房的條件競得深圳光明地塊，溢價率近45%。
同年7月15日，中海地產以總價79.4億元、樓面單價6.66億元的價格摘得了北京豐臺花鄉造甲村地塊，刷新了當時全國總價最高地王的紀錄。
拿地起勁，規模擴張自然不在話下。與此同時，中海的負債率也控制得還不錯。年報數據顯示，截至2019年末，中海的資產負債率為60.06%，淨借貸比率為33.68%。
規模在飛奔，負債維持低位，你可以想象，中海的利潤率，不走低才有鬼嘞！
畢竟，就算是“利潤王”中海，也無法逃脫被規律制約的宿命。
4
口碑危機
一直以來，業內外都好奇的是，中海的高利潤從哪裡來？
一切的秘密，似乎都藏在中海引以為傲的“成本控制”裡。
極致的成本控制，帶來的就是初心不再，維權頻起。
有人曾總結過：房屋質量問題，要麼是因為壓縮成本，要麼是因為趕工。
巧了，中海二者得兼。
以近兩年北京市場的表現來看，中海是一家典型的“高週轉”開發商。中海的高週轉，除了表現在拿地和拿證外，更重要的，是工期和去化。
所有進程都保持高週轉，才能保證高效率的現金流。現金流的雪球越滾越大，崩裂就來得越快。
壓縮工期，是高週轉的必然一步，也是雪球崩裂的重要原因。
越是趕工，就越是容易出現質量問題。
小到窗臺衛生間不符合承諾，大到樓塌，都不是不可能。
2019年末，北京的中海麗春湖墅售樓處一大早就迎來了一波人。
他們站成一排，情緒有些激動，條幅上面寫著：
“無良中海，虛假樣板間，誘導購房，退房！”
惹怒這群業主的，最主要的問題是貨不對板，樣板間和實際交房簡直是兩套房：
1.客廳反臺高度從30cm，變成了60cm。
2.衛生間從2扇窗戶，變為1扇。
反臺30cm，大可以看成落地窗，是大多數人喜愛的原因，尤其是女性購房者。然而60cm和一般的剛需戶型沒有任何差別，兩者差別很大，客廳的採光和視野均受影響。而衛生間窗戶2扇變1扇，更是赤裸裸地欺騙了，明顯的偷工減料。
中海賣的一直是期房，豪華的樣板房成了售樓中介最引以為傲的說辭。但“貨不對板”，給業主造成了巨大的心理落差。
用之前一個維權者的話講：“花100塊錢買條秋褲，褲腿短了都難受。何況這花了幾百萬買的房子，動不動給你少了一個窗戶，你能受得了嗎？”
同樣，在中海麗春湖墅的隔壁，中海的另外一個新盤尚湖世家，也出現了質量問題。
據媒體報道，尚湖世家漏水問題嚴重，業主們已經交涉了好幾輪。
與此同時網紅盤瀛海府和望京府，也因為質量問題，貨不對板，準備聯合投訴，去售樓處維權。
北京之外，合肥、鄭州、青島、長沙、西安、烏魯木齊等多地均出現過中海樓盤的維權事件。
說實話，這年頭，開發商造不好房子是正常的，但是作為北京的老大哥，一直以口碑著稱的中海造不好房子，著實讓人意外。
被利潤矇住眼睛的中海，保住了“利潤王”的名號，卻丟了自己的口碑招牌。
5
尾聲
1979年，中海在香港成立。從中海宣傳口號的變遷，可以窺見中海的浮沉。
2007年以前，中海和萬科不分伯仲，長期霸佔地產行業前兩名。那時的中海，對外宣傳口號是“最大房企”。
在此之後，隨著銷售規模排名的下滑，中海不再宣稱自己是最大房企，搖身一變成為了“品牌價值最高的房企”和“地產行業的央企排頭兵”。
再後來，也就是2017年以後，中海的規模排名穩定在第七名左右，對外的宣傳口號就變成了“最賺錢的房企”。
同樣是在2017年，恆大業績大爆發，營收達3110.2億元，淨利潤370.5億元，毛利率高達36.1%，對中海“利潤王”的地位構成了直接威脅。次年，恆大以1689.5億的毛利潤、783.2億的核心淨利潤奪得“利潤之王”的寶座，對中海形成了碾壓之勢。
時至今日，留給中海的名號，恐怕只有“淨利潤率最高的房企”了。
遺憾的是，中海的淨利率也開始下滑。
留給中海的名號，真的不多了。
