大唐盛世，白居易三十而立、父母之命、媒妁之言，準備結婚在長安買房。
於是白居易父母把老家房產和地產全部賣掉，湊齊首付100萬，白居易又在長安銀行貸款150萬，還貸30年利息150萬，總共花250萬在長安郊區買了一套期房。
白居易陶醉在新婚之喜時，突然有一天，業主微信群裡說大家買的房子被法院查封了！
法院執行裁定上說房地產商雖有預售許可證，但已將預售房子抵押給長安銀行。
現在房地產商跑路了，銀行申請強制執行房子，白居易一下子傻眼了，找到了王凌律師。
白居易：老爹老媽這輩子積蓄和我這輩子未來三十年收入都押到這套期房上，卻抵押給銀行。 房地產商辦理了商品房預售許可證，還可以進行抵押嗎？我可以免費諮詢律師嗎？
王凌律師：開發商取得商品房預售許可後，將在建商品房全部預售完畢。
後因資金週轉困難，開發商以預售商品房範圍內的土地使用權做抵押向銀行辦理了貸款，在法律上是可以操作的。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第47條規定，人民法院可以認定對尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建築物的抵押登記有效。
而依照“房隨地走、地隨房走”的原則，建設用地使用權被抵押的，土地上建築物也一併抵押。
房屋預售時開發商尚未轉移土地的使用權，單從這方面看，開發商有權以預售商品房範圍內的土地使用權進行抵押。
白居易：我們老百姓購買期房，如何防止預售期房被開發商抵押呢？
王凌律師：最有效的方法就是去房產局申請預告登記。
依據《物權法》第20條的規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。
預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記房屋預購人的一道保險，具有保全效力和排他效力。
因此，辦理了預購登記的購房者可以向法院請求確認開發商設立抵押權的行為無效。
白居易：我很崩潰，我們怎麼維權啊？？？
王凌律師：對於有效的抵押權登記，物權法規定，抵押期間抵押人轉讓抵押財產需經抵押權人同意。
按照物權優先於債權的一般原則，抵押權作為擔保物權優於合同履行請求權，即只要銀行不同意，開發商不能交房構成合同違約，除返還預付價款及利息外，還應負擔房屋買賣合同約定的違約金或者雙倍定金。
白居易：如果開發商跑路或者破產，我們是不是就拿不到錢了？
王凌律師：辦法不是沒有的，優秀的律師是需要換個角度來解決問題。
《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》規定：建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
因此，業主對商品房的購買權優先於承包人的優先受償權和銀行的抵押權。
《2015年全國民事審判工作會議紀要》第39規定：取得了房屋預售許可或者銷售許可的房地產開發商以在建工程抵押取得銀行貸款後，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購房款，房地產開發商不能償還銀行貸款，抵押權人向人民法院請求行使抵押權的請求，不予支持；
對於買受人向人民法院請求確認其購買房屋的權利優先於銀行抵押權的，人民法院應予支持。
按照最高院最新的規定，只要買受人支付了全部或大部分購房款，買受人的購房權就優先於銀行的抵押權，而沒有特意地要求買受人必須是消費者。
另外，雖然最高院的規定只說了在開發商先抵後賣的情況下，業主的購房權優先於銀行的抵押權，但舉輕若重，在開發商先賣後抵的情況下，業主的購房權更應當優先於銀行的抵押權。
白居易：你們律師能不能幫我們老百姓免費打官司啊？我們都是受害者，而且很窮的。
王凌律師：我也窮啊！
房產律師何所營？積攢首付還房貸！
可憐安家正無房，心憂房貴願訴訟。
