上海豪宅市場躁動：預約看房電話打300次接通一次 有項目涉50萬高價。
戴著綠地董家渡項目的光環，海珀外灘項目一拿到春節後首張預售證，便按下了上海樓市回暖的按鈕。
此後，濱江凱旋門、中海匯德里等豪宅項目認籌率紛紛破“2”。數千萬元級豪宅碧雲尊邸竟有人四五點就排隊“搶購”，甚至為搶先認籌大打出手，又讓上海豪宅“火”了一把。
近日，《中國經營報》記者走訪碧雲尊邸、森蘭星河灣、天悅、尚海灣等多個豪宅項目發現，四五組顧客同時看一間樣板間的場景隨處可見，但火爆之餘，豪宅市場卻暗流湧動。
多名中介人士向記者表示，花費50萬元的“茶水費”就可買到還未開盤的森蘭星河灣，這一操作從去年12月便已開始，“現在房源已經不多了，基本以底樓和頂層的為主。”
對此，星河灣上海區域負責人在接受記者採訪時予以否認，他表示，“項目馬上就會入市，我們沒有和任何中介溝通過，任何信息還需以官方發佈為準”。
搶購豪宅
戴著口罩排長隊、多人搶一套房，成為近期上海豪宅樓市回暖的一個縮影。
位於浦東新區的碧雲尊邸更是這批豪宅項目中的“佼佼者”。4月13日，碧雲尊邸首批160套房源開始認籌，均價近12萬元/平方米，總價最高8000萬元，即使認籌金也需600萬元。
儘管價格高企，認籌首日仍吸引近200人到場。由於太過火爆，碧雲尊邸只有電話預約後才能看房，但唯一的預約電話卻時常處於宕機狀態。
“基本打300次才能接通一次，後來開發商乾脆把電話拔掉了。他們根本不怕客戶流失，其實這個項目去年底在圈內已經火起來了，根本不愁賣，不少人都提前‘預定’只等項目入市。”一名知情人士表示。
4月17日下午2點，距離認籌結束還有最後3小時，記者來到碧雲尊邸項目現場，但並未看到此前排隊認籌的聒噪場景。
“確實打了好幾架，後面警察都出動了。”專注於豪宅中介服務的張力（化名）在項目門口“守”了5天，也目睹了因搶房大打出手的鬧劇。他告訴記者，認籌首日，不少未能電話預約的購房者，早上四五點便來門口排隊，但售樓處優先讓預約客戶進入，“少數預約客戶來得很晚，還慢悠悠、大搖大擺地走進去，最後就和排隊的客戶起衝突了。”
記者瞭解到，項目所處的碧雲國際社區，是繼古北之後上海第二個“涉外國際居住區”，集聚了來自世界60多個國家和地區近1000餘戶外籍人士家庭，同時也是綠化率高達70%的“生態宜居樣板”。
儘管具備許多天然優勢，但該板塊房源大多以租賃為主，其上一次新房銷售還要追溯到2006年。
張力表示，碧雲尊邸的火爆貴在房源稀有，價格與周邊二手房相比並無優勢，尤其是別墅僅為毛坯交付。“主要是板塊長期沒有供應而積攢的需求，客戶大多四十歲左右，在碧雲生活了近十年，孩子也在這裡長大，都認可社區的生活環境和配套。而其他區域的有些顧客卻看不上這裡，覺得偏僻。”
“思量再三，我們不打算認籌。”一對剛看完樣板間的年輕夫妻向記者表示，周邊靜謐的環境、優質的教學資源和國際化的氛圍確實讓人眼前一亮，“但均價近12萬元/平方米，再添些錢就可以買到江景房或者市區核心板塊的房子，那裡更有大上海的味道。”
數據顯示，碧雲尊邸共收穫510組有效認籌，攬收30.6億元認籌金，認籌率高達318.7%。
2月20日，香港置地聯合體在徐匯濱江拍下310.5億的內地總價地王，炸響了疫情後上海樓市的第一聲驚雷。兩個月後，與總價地王一路之隔的尚海灣二期也趁勢宣佈領取預售證，均價12.5萬元/平方米。
當天，項目售樓處門口銷售、中介、客戶絡繹不絕，現場嘈雜得甚至聽不清銷售人員的聲音，同時看樣板間還需驗資500萬元。數據顯示，首日認籌數便超過200組，認籌率已近七成。
位於徐彙區的天悅同樣火爆。臨近中午，記者走訪發現，現場仍有20多組客戶或參觀沙盤，或與銷售人員攀談，或參與認籌，100平方米的樣板間同時擠入了三四組客戶，預計認籌率將近200%。
暗流湧動
自“鄰居”森蘭壹公館今年1月“日光”之後，位於浦東外高橋板塊的森蘭星河灣一直備受矚目。
據悉，森蘭星河灣由3棟7層住宅樓、7棟16層住宅樓和1棟商業樓組成，戶型主要為建面145平方米~258平方米的3~4居室，合計約502套。
4月初，記者現場走訪發現，所有樓棟已全部封頂，大部分仍在建造外立面，少數已進入內部裝修階段，時不時傳來刺耳的鑽機聲和金屬撞擊聲。售樓處和樣板間也已建造裝修完畢，站在門口向內望去，嶄新的桌椅塑料包裝還未拆封，暫時還未對外開放。
周邊中介機構告訴記者，森蘭星河灣原本計劃去年12月開盤，但因報批價格過高，政府審核未通過。今年3月開發商又打算開盤，但因疫情推遲至今還沒有動靜。“現在放風價為7.5萬元/平方米，但開發商想賣到8萬元/平方米。”
“有顧客去年10月就已拿到號，現在房子已基本被預定完，大約額外花費10萬元左右。”另一中介機構表示，在森蘭社區這種收取“茶水費”“更名費”的現象很常見。比如此前的森蘭明軒，優質房源大部分都“走關係內部消化”，真正留到開盤的大多是性價比不高的“邊角料”。“森蘭星河灣也是如此，內部消息有很多。”
何為“茶水費”？據業內人士介紹，開發商首先會通過中介代理房源，客戶將“茶水費”交至開發商的關聯公司或關係人等第三方賬戶，即便日後被查處，開發商也能規避風險，而中介也能獲得一些“手續費”。“這種違規操作主要與政府限價有關，2016年前後在上海比較普遍，但現在比較少見。”
無獨有偶，近日，又有某品牌中介機構主動致電記者，推銷森蘭星河灣的房源，聲稱“多繳50萬‘茶水費’可以拿到購房名額，目前僅剩十五六套。”
“森蘭星河灣的房源有四種類型。”據上述中介人員黃偉（化名）介紹，一部分按規劃由開發商自持；另一部分被開發商內部員工或者家屬提前拿號“消化”；還有一部分是與各大中介機構合作，他所在的中介機構共拿到27套房源；最後只有約30%的房源會開盤出售。“這些動作從去年12月開始，好房子開發商都已經挑得差不多了，留給我們中介的房源有很多樓層比較差，但現在能消化的也都消化了。”
為何森蘭星河灣“萬事俱備”卻遲遲不開盤？黃偉認為，這是一種銷售方式，給人造成一種現在不拿到購房資格之後會搶不到房源的緊張感。“等正式開盤後，就不像我們中介現在這麼正規了。到時候你要買號基本都是私人交易，所謂的‘更名費’肯定會坐地起價，100多萬都不會少見。”
當記者追問“茶水費”的去向時，黃偉笑稱“主要還是給開發商，款項要先打到中介公司賬戶，整個購房過程保證是正規的，不會有後顧之憂。”
針對上述涉嫌“茶水費”的情況，星河灣上海區域負責人予以否認，他表示，項目目前一切正常，馬上就會入市，公司沒有和任何中介機構溝通過，任何信息需要以官方發佈為準。
或迎強監管
“上海樓市已經開始復甦了，豪宅的熱銷有一定的標杆意義，也會強化市場復甦的信心。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。
據鏈家數據顯示，今年三四月（截至4月22日），上海豪宅新房分別供應203套、335套，均價為13.85萬元/平方米、12.94萬元/平方米；2~4月，成交量分別為109套、299套、220套，均價為11.16萬元/平方米、11.55萬元/平方米、11.93萬元/平方米。
“最近一段時間的豪宅熱，主要因為市場供應的豪宅產品比較少。”在盧文曦看來，上半年上海豪宅市場保持熱度沒問題，但如果推盤節奏跟不上，下半年成交量可能會小幅下滑。“經營貸等現在都往豪宅市場衝，也引起了銀保監會的關注。之後預計會嚴查，監管加強，對高端市場可能有一定的影響。”
同策集團首席分析師張宏偉則認為，豪宅的熱銷與宏觀經濟密不可分。海外開啟量化寬鬆模式的經濟刺激計劃，國內面臨輸入性通脹；國內降準降息也導致市場流動性增加、融資成本降低。此外，全球糧食價格的上漲推動CPI保持相對高位水平。此時，高淨值人群必然會做出保值增值的措施，購買豪宅則成為最優選擇之一。
張宏偉還表示，疫情期間，豪宅項目放低姿態適度降價優惠也刺激了市場迅速成交。政策面寬鬆預期也導致豪宅性價比提升，在通脹預期影響下，高淨值人群必然會趁機抄底豪宅市場，“尤其是一線城市豪宅甚至是頂豪項目。”
而豪宅二手房市場仍處於“恢復期”。據麗茲行豪宅數據，3月二手豪宅成交量為73套， 環比上漲30.36%， 同比下降69.46%，恢復至正常成交水平的50%。
“一般豪宅拋售時至少降價20%，才能撬動市場。”張宏偉告訴記者，現階段高淨值人群，一是對於豪宅需求的量比較大；二是將購買豪宅作為投資保值的的渠道，“所以豪宅在二手市場交易頻率不如剛需那麼高，只有當賣家有資金需求時才會想把它拋掉。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，相比新房市場，豪宅二手房市場一直相對較弱。正常購買豪宅的人群都是追求改善型的，購房者普遍會選擇新房。如果二手豪宅未有人入住過，一般潛在的交易價值才較大。
