複利地產，以完全中立的視角點評當下地產亂象，以各方利益衝突推測地產未來趨勢。
中國房地產是什麼時候誕生的。1987年9月首次在深圳出現土地使用權有償出讓，中國商品房誕生。
到現在2018年，房地產行業經歷30餘年發展已經成為政府財政的下蛋金雞，貨幣超發的蓄水池。
就是這麼重要的一個行業，自去年開始，中央相關部門陸續發聲：警惕房地產泡沫，防止系統性金融風險。
那麼，房地產泡沫究竟有多大呢？
我國房地產總市值2017年約300萬億人民幣，按6.34匯率換算，約47.3萬億美元。
美國房地產總市值2017年約201.6萬億人民幣，按6.34匯率換算，約31.8萬億美元。
2017年中國房地產總市值約是美國的1.49倍.
而2017年中國的人均GDP只有美國的14.3%左右，美國人均是我們的7倍還多。
中國人的買房痛苦指數和住房負擔是美國的十倍左右。
過高的房地產泡沫，讓絕大多數老百姓在舉全家之力買房後，還要承擔高額的月供，沒有了消費和享受生活的能力，成為房奴。讓大部分社會資金流入房地產行業，嚴重影響了整個國家的創新和創造能力。
即使房地產泡沫不破裂，一個國家，絕大多數國民，只會買房炒房，不會創新創業，是沒有未來的，註定走向衰落。
亡羊補牢，為時未晚。
2017年12月8日召開的中共中央政治局會議提出，加快住房制度改革和長效機制建設。
2018年是中國房地產的政策拐點。房地產市場即將變天。
那麼，未來的房地產大格局，會出現什麼樣的變化呢？我們要從長效機制希望達成的效果來推斷政府會怎樣進行改革。
複利觀察，長效機制的目的：政策改革要為政府收入找一條另外的路，解決土地財政依賴問題，既要避免泡沫破裂殺雞取卵，同時保證地方政府高債務風險不爆發。
未來的土地財政將出現三元分化：
1.房產稅。
通過對存量房收稅，向既得利益者開刀，彌補政府一部分土地出讓金減少的損失。
財政部部長肖捷表示，房產稅徵收會按照“立法先行，充分授權，分步推進”原則。所以，一定是先立法再徵收。
房產稅其實技術上並不難，為何遲遲不出，複利認為是因為政府在等租賃市場的成型，防止炒房客把房產稅成本分攤到剛需頭上。
2.政府和國企主導的租賃市場。
繞過炒房者和開發商，直接出租房屋，並實行租售同權，穩定租賃市場，避免炒房客將房產稅的成本分攤到剛需頭上，同時彌補地方政府財政收入的損失。
現在一線及二線城市紛紛大力發展長租公寓。
上海2018年將建全市統一住房租賃平臺，新增20萬套房源。
去年4月，北京市發佈了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，計劃明確，今後五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。
3.共有產權房。
由政府和個人共同持有的房屋，能夠大幅降低剛需購房客的首付資金。
以北京為例，錦都家園是北京的第一個共有產權項目，位置在朝陽區常營，一共有427套房源，均價為2.2萬元/平方米，而錦都家園周邊同地段、同品質普通商品住房均價約為5.6萬元/平方米，價格相差60%左右。
隨著共有產權房體量的擴大，自住型剛需幾乎不可能去買炒房客的二手房。既能讓政府彌補土地出讓損失，又能減輕自住剛需的負擔，一石二鳥。
以上三點，就是房地產長效機制三元分立。假設之前的土地財政收入總和為100萬億人民幣，那麼房產稅加上共有產權收入加上租賃市場的租金收入應占到政府財政收入的80%以上。剩下20%，依然通過賣地獲得。
此舉既能夠解決政府的土地財政依賴問題，保證中國的城鎮化進程，又減輕了百姓的買房痛苦指數，讓百姓安居樂業，讓資金進入實體經濟，保證中國的長久發展。
複利觀察認為，縱觀國際上各國處理房地產泡沫的辦法，中國政府的三元分立是一種帶有明顯中國特色的辦法，比單一的引爆泡沫要有效率的多，也是避免系統性金融危機的唯一途徑。
曹德旺：及早賣掉多餘房子！以後房子賣不掉
馬雲：未來8年房子如從蔥
李嘉誠：不賺取最後一個銅板
那麼，在未來三元分立的改革格局下，作為剛需應該如何購房？已經買房的自住或者投資客應該如何處置住房資產？
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