作者：胡景暉 來源：功夫財經
最近這段時間，杭州、上海、廣州多地出現長租公寓爆雷事件，據廣州市房地產租賃協會統計，今年以來全國爆雷的長租公寓達26家，僅8月就有15家長租公寓倒閉。而這背後，是數以萬計被坑害的房東和租客。
作為曾經的風口行業，長租公寓吸引了各路資本湧入，萬科、龍湖等頭部開發商也紛紛創立自有品牌，如今卻是一地雞毛。
早在2018年，原我愛我家集團副總裁胡景暉，面對資本大幅推高租金的亂象時，就大膽預言：
如果市場上各大機構仍然像現在這樣不理性地發展下去，未來兩年將會成為大批長租公寓死亡之年。如果長租公寓爆雷，後果會比P2P爆雷更為嚴重，因為會出現業主驅趕承租人的情況，成千上萬人將無家可歸。
如今看來都一一應驗。
作為房地產市場平穩健康發展的長效機制，很多人現在非常關心長租公寓的未來，和租售同權能否實現。
為此，功夫財經獨家專訪了原我愛我家集團副總裁、中國房地產經紀同業聯盟創始主席胡景暉老師，以下內容整理自本次專訪：
1
引起爆雷的三大隱患
長租公寓本身是一個非常好的行業，國家本意是想通過租賃市場的規範和發展，解決一部分人暫時因為房價過高無法購房的實際居住問題。
其實早在2000年，我愛我家就做過這方面業務，最早叫房屋銀行，後來叫房屋託管，但這個行業真正開始引起資本的興趣，是在2015年。
當時，國家密集出臺了一些扶持和鼓勵長租公寓發展的政策，另一方面，長租公寓運營，結合了互聯網的技術創新，最終變成了資本追捧的風口。
但實際上2015年之後，特別是2017—2018年，長租公寓出現了很嚴重的問題，為今天的爆雷埋下隱患。
1）
高進低出
2018年春節後，在資本加持下，很多長租公寓運營商為了爭搶房源，以高出合理租金20%-30%的價格徵收房源。在爭搶房源之後，為了把房子快速租出去，又開始降價爭搶客源，紛紛打起價格戰。因為每一天的空置，都是成本和資金的損失。
不過，過去這兩三年，一些城市隨著產業結構、就業機會和人口布局的調整，並沒有發生長租公寓此前的財務模型測算結果，每年租金漲兩位數。比如北京，連續三年就出現了常住人口負增長，這種情況下，租金增長是乏力的。
最終導致了運營商以高出市場合理租金收房，以低於市場一兩成的價格出租，這樣的高進低出肯定是要虧損的，不能長期維繫。
2）
長收短付
以前收租金一般是一個季度或者半年，引入租金貸之後，一次就可以收一年的租金，再加上兩個月的押金，運營商一次可以拿到14個月的房租。
而這14個月的房租，如果是按月付或者按季度付給業主，就會形成一個非常大的資金池。
資金池在缺乏監管的情況下，運營商會有各種各樣的用途。把錢拿去做企業的長期發展，比如收房、裝修等，還算比較好的。有些就拿去炒股了，甚至乾脆卷錢跑路。
對資金缺乏有效的監管，給這個行業埋下了暴雷的伏筆。
3）
短錢長投
運營商資金池裡的錢，實際上是一年之內，需要付給業主的，並不是它自己的錢。但實際上，很多運營商利用這些錢去做長期的滾動發展時，比如房屋裝修裝配，財務會做36個月的攤銷。
也就是說，從財務折舊和攤銷的規則上講，這筆錢要三年才能回收。當把一年要付出去的錢，做成了三年回收的長效投資，顯然也是在財務上埋下了一個雷。
高進低出、長收短付、短錢長投這三個因素疊加在一起，就給長租公寓的發展埋下了一個巨大的不確定的雷。一旦沒有大量新租客，使用租金貸向資金池裡沉澱資金時，就容易出現現金流的斷裂，最後爆雷爆倉。
再加上今年由於疫情的影響，很多租客在春節後甚至到五六月份，都沒有復工，導致一些城市的長租公寓實際空置率，達到了25%-30%。
最終，商業模式的硬傷、產業和人口的外遷、租客可支配收入沒有大幅度增長，加上疫情的催化，導致了今年長租公寓出現了爆雷潮。
2
長租公寓仍是很重要的行業
未來要防止長租公寓出現大規模爆雷，首先要加強立法工作，完善相關法律法規。
最近住建部發布了住房租賃條例徵求意見稿 ，據我所知，北京也在緊鑼密鼓地加強相關工作，今年應該會出臺第一個省級的地方性行政法規，對住房租賃加強管理。
除了立法之外，長租公寓還應該做一個整體的產業發展規劃。國家對長租公寓給了優惠政策，現在大概有2億城市人口租房，這個產業有很大的發展空間。如果既要規範又要發展，那詳盡的規劃就是必不可少的。
包括是否要進行稅收的減免，低息貸款，財政補貼，怎麼結合金融市場的創新融資；怎麼有效進行信息管理和人口管理；怎麼利用城市土地的招拍掛，農村集體用地怎麼使用等等。
這些統籌，已經超出了單一部門所能夠規劃和管轄的範疇。
我們應該，儘早對長租公寓做出一個10年甚至更長時間的產業發展規劃，把長租公寓從房地產產業屬性，劃成關乎民生的現代服務產業。
如果產業類別改變，我相信減費、降稅、財政補貼、低息貸款還有一系列優惠政策都會落實，讓那些真正規範經營的企業得到有效的扶持。
未來長租公寓行業還是一個非常重要，也有很大發展潛力的現代服務產業。
3
租售同權如何才能實現？
長租公寓的興起與租售同權密切相關。可是疫情期間發生的一些事情，讓大家對租售同權比較失望。
比如復工後很多小區規定非本小區業主禁止入內，導致很多租客無法進入小區，引發網友不滿。雖然事情很快得到了解決，但大家買房的慾望也更加強烈了。
租售同權已經提出來幾年了，出現的問題究其根源，主要是兩方面：
一方面是法律法規需要完善，通過一些具體的法律條文規定，來確保承租人和購房人享有同等的權益。
就像疫情期間出現的非業主不能進入小區一樣，這需要制定一系列更詳盡的法律法規。
另一方面是公共資源相對比較稀缺，比如教育、醫療、養老等。因為這點，很多家長寧願花高價買學區房，給孩子買一個入學資格也不租房，還有很多人買房是為了老人能夠就近看病等等。
現在很多網友表示：別說租購同權了，就是買了房子，教育、醫療、養老等資源都不足。
所以未來很重要的一點，就是要大力發展和建設公共服務體系，把蛋糕做大。
近期我們也能看到政府的一些動作，比如舊改。新基建中也提出，要大力發展社區的教育、醫療、養老體系和公共服務。
當公共服務資源比較充盈的時候，那麼不管是買還是租，都能夠分配到合理的資源，那時候租售同權就會更容易落地。
