文 | AI財經社 田晏林
編 | 董雨晴
“耶！”一聲歡呼叫醒了北京土地交易市場。慶祝者是粵系房企卓越地產。5月10日，北京迎來首批土地集中供應日，在上午的競拍現場，卓越地產以“總價39.27億元、競政府產權13%”的代價，成功摘下第一宗競拍土地——朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊，溢價率3.8%，摺合樓面價52988元/平方米。
在拍賣師三聲報價後落槌的瞬間，卓越的工作人員難掩喜悅，起立鼓掌。而這樣的熱鬧場景已經很久沒有在北京的土地交易市場出現過了。
競拍前夕，和碩機構首席分析師郭毅曾對AI財經社分析，跟廣州等地前段時間集中供地時出現一些流拍地塊不同，“開發商對於北京土地的補倉意願還是非常強烈的。”據不完全統計，自今年北京土拍政策改為“一年三次集中供地”後，首批出讓的29宗地塊共吸引了超過230家房企參與競拍，甚至很多沒有拿地計劃的房企代表也來到現場觀摩。
一位行業排名前20強的房企投資人士表示，前些日子他參與了杭州的集中供地，儘管公司目前沒有進入北京的計劃，但首都土地“寸土寸金”，對開發商來說，始終有著“特別的”吸引力。
與往常只有土地投資拓展部人員到場不同，AI財經社注意到，本次集中供地，各家房企的投資總經理、營銷總經理以及區域公司副總等高管都在現場坐鎮。一位員工坦言：“畢竟涉及幾百億的款項，有領導在，授權更方便。”
其實在5月8日，已經有4宗地塊底價成交，5月10日至11日兩天還將完成後續25宗地塊的交易。據統計，今天率先拍賣的12宗土地全部觸及地價上限，總金額超過516億元。
（圖/AI財經社 田晏林）
01 土地集中供應利好誰？
在首批供應的29宗土地中，不受限制的純商品房地塊僅有9宗，其餘均設置了土地的上限價格。另外，有6個試點競政府產權比例地塊，政府產權份額比例的上限均為20%；13宗土地競報“公共租賃住房”面積。
AI財經社觀察到，在今日競拍的土地裡，有很多地塊直接轉入競政府持有產權比例和競配建公租房面積環節。據自媒體京房字解讀稱，如果政府產權比例是20%的話，那麼購房人購買的價格，也就能打到八折。
一位房企投資人士表示，集中供地可以提高市場信息透明度，以前雖然北京也採取地價上限的模式，但在拍地前，地價上限是不公佈的，只有拍地時開發商舉牌達到了地價上限，工作人員才會現場宣佈。“現在開拍前開發商就知道了地價上限，方便快速測算，也符合國家穩地價、穩房價、穩預期的目標。”
不過上述人士也坦言，集中供地也給開發商帶來一定壓力。“這次北京供地對每個地塊設定了房價指導意見，還要求房企承諾將來銷售時不高於該價格。我們都簽署了《房屋售價承諾書》的，承諾未來不採取捆綁銷售或霸王合同條款等收款，變相加價。”
一位參與多個地塊爭奪的國企投資人士測算過，這些地塊開發商都“不掙錢”，因為限價讓開發商的利潤空間受到影響，“集中供地會導致商品房集中入市，未來競爭激烈，開發商為了提高去化速度，有可能會打價格戰。”
除此之外，在某民營房企人士看來，土地集中供應利好央企，因為動輒幾百億的投資款，需要企業的融資實力很強，且提前做好投資規劃。“首先是投拓部門，因為不是都像央企那麼被偏愛，資金沒那麼富餘，就得精準報名，地塊得是那種品質還行，且又有機會拿到那種。”
該民營房企投資人士認為，集中供地後，對於客研和設計部門也是挑戰，“一下要寫那麼多可行性報告，市場和方案的效率要提升，在之後就是成本設計工程線條，現在利潤限得那麼死，還想掙點錢就得摳成本了。以及制定高標準方案，對設計的難度其實很大。”
（圖/AI財經社 田晏林）
02 對北京房價影響幾何？
土拍市場的火爆，反映到後市的房價會漲還是會跌？
從目前的指導價格來看，或將比同區域在售商品房高出10%的空間。郭毅表示，這樣的漲幅，一方面是符合北京的城市價值提升的速度，另一方面體現了物價上漲的推導因素，“整體來講，其實能看到政府對於部分區域的房價還是存在著一定的價值上升的預判空間，而這也會拉動當下的市場需求，對房價起到支撐和助力。”
不過，由於常年觀察北京市場，郭毅表示這只是理論上的認知，實際上，北京是典型的政策市場，在政策沒有放鬆的情況下，房價不會有大幅上漲。
“還是要根據接下來的供地情況以及整個市場的供需格局來判定。因為就算是開發商拍到的地價頂到了上限，不按政府的限價賣就賠錢，但這種情況在限競房時期也出現過，如果購房者不買單，對市場不看好，沒有需求支撐的話，開發商就算虧損也得打折促銷。”郭毅分析指出，所謂的價格預期只是基於政府指導價格基礎之上給出的判斷，但真實的市場會不會推倒房價的上漲、是不是會帶動預期的升溫，還是要到四季度才能真正見分曉。
另外，郭毅表示，按照今日供地的特點，未來還有大量的地塊會是人才住房和公租房，這意味著可能三年後，北京的租賃型住房將會產生一種特殊的產品類型。“未來這些產品呈散點狀的分佈在北京的商品住宅社區裡，它面向的租賃對象也是消費能力相對更強的一部分人群，有助於改善當下大家更多地聚焦於買賣市場的消費趨勢。”
（圖/AI財經社 田晏林）
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