謝逸楓/文
當前全球貨幣寬鬆，央行放水，究竟如此巨資金流向哪裡？如同中國一樣，市場都在否認資金沒有大量進入樓市，背後是融資渠道監管收緊。事實是否如外界所講，貨幣寬鬆下資金不會大量流向樓市。銀行的信貸進入房地產市場，途徑方面有個人住房貸、房地產開發貸款與地產項目貸款，而除了銀行貸款外，還有股市、債市、非標（保險、信託、基金）的融資。最值得注意的是目前市場流動性氾濫，一二線城市土地市場火爆，地王、高地價、高溢價地塊不斷出現，究竟為啥？
銀行的新增貸款，究竟有多少流向個人買房？一季度新增個人住房貸款1.26萬億佔到總貸款的17.74%，都進入了買房市場。按照一季度人民幣貸款增加7.1萬億元，同比多增1.29萬億元 。分部門看，住戶部門貸款增加1.21萬億元，其中，短期貸款減少509億元，中長期貸款增加1.26萬億元。企（事）業單位貸款增加6.04萬億元，其中，短期貸款增加2.3萬億元，中長期貸款增加3.04萬億元，票據融資增加6305億元。非銀行業金融機構貸款減少1729億元 。
有多少進入房地產市場？一季度房地產貸款增加1.75萬億元，說明新增貸款的24.6%，都進入了房地產。按照一季度末人民幣房地產貸款餘額46.16萬億元，同比增長13.9%，環比下降0.9%，連續20個月回落。一季度增加1.75萬億元，佔同期人民幣各項貸款增量的24.6%，同比下降9.4%。房地產開發貸款餘額11.89萬億元，同比增長9.6%，環比下降0.5%。其中保障性住房開發貸款餘額4.73萬億元，同比增長3.9%，環比下降2.8%。個人住房貸款餘額31.15 萬億元，同比增長15.9%，環比下降0.8%。
銀行信貸的資金三分之一都進入了房地產市場，按照上面的二組數據顯示。同時貨幣寬鬆和財政積極政策的正向影響下，房企融資環境明顯改善。公開數據顯示，3月以來，國內房企出海融資的頻次逐步減少。在房企發佈的19宗海外融資裡邊，總融資額度僅約為56億美元，相比1月的120億美元和2月的近100億美元大幅跳水。與此同時，房企3月在境內的債券融資環比大漲了83.9%，達到941.64億元，同比亦增長了35.1%。基本上能夠判斷，房企的融資逐漸放開，一二線城市土地市場火熱的根本原因。
房企的融資放鬆。1-2月，房企境內月度發債規模均為400多億元，但隨著房企境外融資難度提升且境內利率水平大幅走低，3月房企境內發債規模升至千億元以上。Wind數據顯示，3月房企（Wind行業分類口徑）共發行128只信用債，發行總規模達1220.42億元。此外，房企信用債淨融資額也出現跳漲，3月房企淨融資額為721.95億元。進入4月，房企境內發債勢頭有所減緩，截至24日，已發行規模達655.75億元，雖較3月“腰斬”，但仍高於1月和2月。
實際上，從3月份起，房企海外融資開始陸續減少。據公開資料顯示，3月份，房企發佈了19宗海外融資，合計融資額約56億美元，相比1-2月份月均百億美元量級的融資（1月份融資120億美元、2月份接近百億美元）明顯銳減，而且集中在上半月。3月份，大部分債權融資方式融資金額皆有所增加，尤其是境內銀行貸款及信託貸款融資金額大幅提升，政策端利好已經顯現。而境外公司債券發行與海外銀團貸款融資大幅減少，境外融資窗口尚未出現。
隨著房地產調控收緊，境內房地產融資渠道受到嚴格監管，房企紛紛“出海”融資。聯合信用數據顯示，2017年，中資地產美元債發行規模迎來爆發式增長，同比增長255.92%至492.45億美元；2018―2019年，發行規模穩中有增，分別為654.88、745.76億美元。1月達170.25億美元，同比增長59.8%。2月約34.98億美元，金額環比減少近八成。3月，期內中資地產美元債發行金額僅為44.08億美元。4月目前所有的外債以任何利率發行，都沒有足夠的吸引力，甚至很多債都出現打折的現象。
與美元債發行規模持續下滑不同，受益於國內降準降息的貨幣政策持續寬鬆，房企境內發債開始增多。3月份國內信用債發行規模創下2019年以來單月新高，期內共有118家債務主體發行境內信用債（包括一般中期票據、一般公司債、私募債等），合計募資規模1132.51億元，同比增長約80%，環比增長183.08%。目前房企融資主要是結構上的變化，境內發債增多，是因為國內降準降息的貨幣寬鬆政策，以及海外疫情蔓延，影響到投資者的信心。
克而瑞統計數據顯示，3月房企境內債券融資941.64億元，環比增長83.9%，同比增長35.1%。房企轉戰國內，國內流動性寬鬆、貸款利率下行等政策有助於這些房企發行“抗疫（防控）債”、公司債等，利息更便宜，渠道更方便。從一季度房企融資成本看，票面利率受發債類型、發行期限、發債規模等結構性因素影響較大。據貝殼研究院監測，總體上一季度國內債券適用利率3%-5%為主力區間，佔比42%。境外債券利率8%以上的佔比52%，遠超國內債務同利率水平。
房企發債的利率呈現下降趨勢。根據分類的統計數據顯示，房企3月國內信用債發行規模創2019年以來單月新高。以發行公告日測算，2020年3月共有118家債務主體發行境內信用債（包括證監會主管ABS、一般中期票據、一般公司債、私募債、定向工具以及超短期融資債券等），合計募資規模1132.51億元，同比增加約80%，環比增長183.08%。從前十企業發行票面利率來看，華夏幸福的可交換債票面利率最高，達到7.7%。而超短期融資債券，票面利率基本在2.56%，低於3%以下。
今年3月AAA房企平均發債利率為3.25%，已低於2015年-2016年期間的最低點，大量百強房企3月發債利率創下歷史新低。值得關注的是，4月首周，房企公開發行的內地融資超過200億元，而且呈現利率降低、數量增加的趨勢。在融資成本方面呈現分化狀態，部分企業融資成本低於6%，有的企業則超過13%。整體看，房企的銷售放緩，資金壓力越來越大，最近可能會增加一些融資手段，儘量加大融資規模。
目前是發行境內公司債的時機，境內融資有了窗口。國內逐漸打開了境內融資窗口，不少企業。房企發債的小高峰期，一方面能夠儲備‘糧食’伺機買地，另一方面可以通過借新債償還舊債。2020年一季度，房企債券融資境內與境外平分秋色，各佔50%，與2017年結構表現一致。根據貝殼研究院統計數據顯示，2020年一季度，房企境內外債券融資合計為3944億元，佔2019年全年的32%。如果包括其他的融資，一季度的房企除銀行外，已經到超過5000億的融資。
由於房企融資了超過5000億元與銀行信貸給房企貸款了4600億的情況下，3月和4月的土拍市場迎來一波小高潮，以央企國企與上市大民企為代表的房企瘋狂在一二線城市攻城略地。4月北京、廣州、深圳、東莞、福州、杭州、合肥、廈門、昆明、西安、蘇州、無錫等一二線城市多座城市均出現房企集中搶灘土拍市場的搶地現象。儘管以恆大、富力為代表一批上市房企均表示，今年將謹慎拿地。
隨著龍頭房企陸續以發債等方式尋得資金活水以後，其拿地的積極性亦重新被燃起。企業拿地熱情高漲，地方“悄悄”加大土地供應。2017-2019年全部限競房，北京2020年不限價土地再啟。高溢價率成為主流，平均溢價率高達19.46%，是最近4年的最高紀錄，不限價的純商品房住宅土地成為了市場的主流。整體看，北京從2017年來，累計已經出現了27宗不限價住宅地塊，很多區域的樓面價再次高達5-7萬。10萬+將會在2020年下半年再次井噴。
土地價格快速上漲，土地成交不斷下降，地價達到4695元/平方米。據統計數據，1-3月房地產開發企業土地購置面積2543萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1%。土地成交價款1194億元，下降27.0%，降幅擴大13.9%。具體來看，一線城市，調控政策仍然較為嚴格，房企雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，因此房企拿地並不積極。不過，今年一季度，全國國有土地使用權出讓收入11117億元，同比下降7.9%。
按照統計顯示，1-3月份全國土地均價為4962元/平方米，同比漲幅為5.7%。從地價來看，出現了一百個比較明顯的變化，即今年1-2月份的地價漲幅是負數，而1-3月份重新變為正數，這說明近期各類房企搶地和高溢價拿地等現象，使得各類城市的地價繼續攀升。尤其是一些都市圈的土地市場，近期表現還是不錯。當然後續穩地價的工作也需要繼續進行。
值得注意的是三四線城市土地市場低迷，流拍嚴重。據CRIC監測數據，在3月1日至4月19日期間，重點監測城市共計有79宗地流拍。截至4月21日，今年重點監測城市流拍率升至21.8%，較2019年增加了5.8個百分點。數據顯示，4月份的第三週，重點城市的土地流拍率達到了8.7%，較今年以來的最低點3月第4週上漲了3個百分點，同比也上漲了1.6個百分點。儘管和2019年同期相比，各城市中心城區、熱點區域的核心位置宅地供應力度明顯較強，但流拍率卻仍超過了去年同期。
就城市分佈來看，流拍地塊主要集中在三四線城市，佔比達65%，流拍率亦是最高達16%，其中義烏、金華、洛陽等城市的土地流拍幅數相對較多，均在4幅以上。二線城市中，合肥、鄭州、青島土地流拍較多，3月份以來分別有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一線城市有4宗土地遭遇流拍，包括2月份地市火熱的北京也流拍了一宗不限價宅地。有八成左右的地塊是因為條件普通、位置偏遠而流拍。超一成地塊因為出讓條件苛刻而遭遇流拍。約3%地塊因為起拍樓面價過高而遭遇流拍。也有少數地塊未達底價而流拍。
