我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：我想問一個問題。同過對比關山和光谷東二手市場發現一個現象，就是不管是光谷東還是關山，剛需小戶型購買力是很強勁的，關山基本都是剛需盤，光谷東的朗詩為代表。但是相對於中建光谷之星、188這種戶型大偏改善一些的，二手成交始終不理想，價格比朗詩貴是一方面，但成交量不行也是存在。這是否說明大光谷（包括光谷東）的改善需求還是不足的，或者說是改善需求不太會選擇光谷東？在我的理解中，改善除了居住品質，學校也是很重要的配套，也是光谷東缺乏的。所以我其實對光谷東未來的發展信心不足，畢竟是要拿真金白銀站隊的，希望說說您的看法
回答：關山光谷東改善需求還是有的，但是主要以剛需為主，這是一個特點。關山和光谷東的購房人群，是以工作的年輕人為主，工資待遇好這一點不假，但是也決定了他們大部分人“不會太有錢”，因為通過工作得來的財富的積累，實際上是薄弱的。
這就決定了確實以剛需為主，只是光谷剛需比其他地方剛需購買力更強，支撐更好，現在武漢熊得已經不能再熊了，而光谷，仍然堅挺，就是因為該板塊剛需實力強。 但是還有一個特點，就是頂級改善需求，不會出現在這裡的。頂級改善需求，不可能到光谷東來，到關山大道都少，有錢人的世界，跟工作高薪人士的世界又不一樣。他們大部分不在光谷工作，他們大部分是高guan或者生意人，他們會選擇武漢天地，萬松九里。
說句不好聽的，光谷實際上是一群中產的狂歡，試圖改變格局，然而實際上，頂富的世界，根本跟他們不搭邊。 至於學校，我也說過很多次了，很多人幻想通過考試把學校考成優秀學區，實際上，通過考試，一般只能把學校考成中上水平，好的學區，千年不變，就是那幾所，如果稍有實力，你不會去上什麼光谷一小，光谷實驗的，最差你得上個水果湖，才算是稍好一點的學區。
以上，對光谷買房的規律總結：以剛需為主，只是本地的剛需實力強一些，需求旺盛一些而已，接盤能力強一些而已。但是如果幻想這個板塊超過內環，超過楚河漢街，說實話，有點不切合實際。 但是，房產投資，歷來都是“得剛需者得天下”，這裡註定是炒房中心，暴富中心，投資最佳板塊。
提問：❤️新人首問！ 新人首問！！！房姐。座標武漢光谷兩套房一套當代國際花園（119平）一套森林小鎮（80平）。金融港寫字樓一套，小區商鋪一套（72平）無負債。手上還有兩張房票，子彈280發，準備入手琨珏府188平，求最優配置方案應該把寫字樓賣掉買房嗎
回答：你好，寫字樓的漲幅很悲劇，就是圖個租金高。 到底買哪一個，取決於你是更看重漲幅還是更看重租金收益了。 住宅產品漲幅更大。 一鋪養三代的時代已經過去了。 1.能買到的商鋪，極大概率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。 影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平臺技術變遷； 微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。 商鋪價值是客流量×客單價×週轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。 再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。 商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。 同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。 2.之前說租售比6%以上可以入。能做到真實租金5-6%的商鋪鳳毛麟角，你還真不一定買得到。 最重要的是：商鋪的未來需求端不確定性要遠遠大於住宅和優質寫字樓。本金能收回多少，存在非常大的變數。 3. 商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商鋪、辦公樓要按照增值部分的30％-60％來交增值稅，導致商住等漲幅遠遠落後於住宅，不建議購買。 琨御府大面積適合自住，流動性會比小戶型差很多。 子彈280，建議入手一套一線城市的上車盤，現在北京 廣州 上海都是比較好的進場時機。 剩餘子彈入手一套關山大道，光谷東，白沙洲這些潛力板塊的小戶型做投資。
提問：房姐，首付70萬，最近比較中意這個戶型的房子，當代國際花園2010年，4梯44戶，電梯房，中介說一般成交價在135萬，全部下來差不多在140萬，月租2500元，我和老公是這樣想的，1.因為年收入有限，不想貸款很多，140萬感覺剛剛好，過幾年可以商轉公，差不多首付70，幾年後直接租抵供2.孩子還有兩年半上學，也需要學區，目前住在高新六路，離二小和光谷實驗還算近，上學還算方便！唯一覺得不好的就是4梯44戶，總感覺這樣房子花這麼多錢去買不值得，但是大點面積總價高，投資回報率也不理想，也買不起，您幫忙分析下，這樣的房子能不能買，以後好出手嗎？我們這樣考慮是不是對的？如果可以買您覺得價格多少合適呢？
回答：面積越小，單價越貴，你們這個首付，其實可以買金地格林東郡了。 當代國際花園入手單價還是建議控制在2萬左右，再砍砍價。 如果月供能力沒有太大問題，其實是建議儘量多貸款的。
提問：房姐您好！新人首問。跟您學習的一段時間，打算買琨瑜府或中建大公館。琨瑜府170平的房子適合投資麼？面積是否太大？中建大公館今年年底會開盤麼？謝謝～
回答：你好，感謝付費！ 這兩個盤都不錯。 琨御府160平以上的房子都不太適合投資，流動性不如小戶型。 不能確定年底大公館4期是否能如期開盤，價格大概率也會上調。 新盤可以看看正榮，如果房票充足，也可以入手一套關山大道130以內的小戶型，再加一套光谷東的小戶型。
提問：萬能的房姐，跪求指點！ 我和媳婦打算今年在深圳寶安沙井地區買個新房（計劃600萬標的，首付30%），我媳婦深圳戶口，往年年收入流水約為70萬（19年休產假估計只有50萬），而且她名下有未結清的信用貸50萬元。 1、請問信用貸對於她今年買房商業貸批貸額度有多大影響？如果無法做到提前6個月還清信用貸的話，是不是就沒法貸款7成了？ 2、深圳沙井現在的待開新盤好像只有海岸城了，房姐您建議等海岸城新房還是買二手？純投資角度，買三居還是小四居？ 多謝！！
回答：買房之前銀行會要求還清信用貸，不過流水比較大，足夠覆蓋月供的2倍以上，問題也不太大，需要分銀行。 房貸和信用度關係不大，每個人都有2張貸票，特指房貸按揭，信用貸不佔貸票。 海岸城可以等，二手房同時淘筍，純投資三居和四居都可以，重點看價格。面積相同 四居更好。
提問：新人首問:房姐好！今天不經意發現您的圈子，果斷加入！ 濟南CBD投資適合135左右的2衛戶型還是110左右1衛的以後好出手？都是兩梯四戶，一個是中間戶，一個是邊戶。 CBD離地鐵50米和500米哪個合適投資？ CBD小街區，看到的幾套房子都挨著路，這樣的房子投資可以嗎？ 唐冶春江酈城周邊相對cbd便宜多了，而且環境好，這邊和cbd相比哪裡合適投資？ 神武龍譽城或者金茂府相比唐冶和cbd 呢？
回答：你好，濟南選好標的，現在入手工業北和經十東路1W+地鐵房，2W+的CBD地鐵商圈房。 濟南未來五年都是雙市中心，泉城廣場＋二環東CBD 房產投資的市中心，只有二環東CBD 所以CBD周邊的限價盤，單價2萬可以入手，屬於穩健型產品。 唐冶板塊距離主城遠了，單價也不低了，影響未來收益。 投資角度，建議2衛的邊戶。
提問：房姐，座標蘇州，預算260以內，想投資一套房子，不知道有何建議。吳江太湖新城還是相城中央公園或者高鐵新城？
回答：你好，現在蘇州買房有點早了，剛漲過一波，目前蘇州限價搖號房和學區房還是不錯的，大部分二手房需要好好淘一淘才能買到好的房子。 吳江和吳中的太湖新城看看 如果能是單純投資，武漢 成都 重慶這類低價二線城市是更好的選擇。
提問：現有個人生選擇求房姐解惑，體制內比較尷尬的身份，穩定但收入低，年7w左右，基本無上升空間，很想跳出體制內，但父母都希望我安穩待著到退休，至少有退休金，老了有保障，家庭收入還有老公，老公做生意收入尚可，但我內心總是不甘，鑑於已經38了，以及未來的風險，遲遲不敢有所行動。
回答：職場為你提供現金流和人脈、能力素養。 無法很好提供上述營養的職業可以考慮放棄。 現在體制內如果你只是小兵，福利其實也沒多好。 38歲沒到正科級的話，前途確實不確定性較大。 看你決心了，有決心有毅力的話可以轉型，支持轉型。
提問：房姐好，接前幾天的問題，深戶辦理中突遇7.15新政，有兩點請給予指導: 1.您回覆的先入深戶，隨時準備著是指落深戶後趕緊按最低標準繳納社保(在武漢有繳納社保)，等滿3年獲得購房資格後上車？還是隻入深戶，不繳納社保等待房產政策調整再放開購房資格？ 2.如果入深戶接著持續繳納3年社保這種情況，是找公司代繳社保，還是直接在落戶的社區以個人名義繳納社保，那種方式比較好和方便？？這兩種繳納方式對將來購房資格的認定有區別不？ 盼房姐在百忙中給予答覆，謝謝
回答：你好，感謝付費！ 社保交上，有備無患，資金成本不大。 深圳戶口默認就是一檔，除了養老，再交另外兩個險種就可以。 你可以通過個人靈活就業繳納。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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