這幾天有消息稱，華潤城四期潤璽，據說很快要賣了。類似的傳聞，過去一年來已經傳了不知多少次，每隔一兩月就有人爆料要賣了，雖然每次都被證偽，但每次新消息出來，還是會牽動無數人的心。這次恐怕是真的要來了。
潤三2018年開盤，均價8萬多，現在掛牌大概再16-18萬之間，2年時間翻倍。大家想過一個問題沒有，為何潤四這麼動人心絃？為何華潤城收益率這麼高？
表面上是限價、萬象天地綜合體、學校、地鐵、華潤等等。背後其實還有更深層次的原因，和城市發展、產業、人口有關。分析清楚這個關係，我們才能找到下一個暴擊的區域。
01. 每一代的城市核心，都會催生每一代的豪宅區
也會帶來每一代的產業機會
這幾天又打開深圳鏈家的二手房價地圖看了下，簡單一掃，不到半年的時間，房價又蹭蹭的往上漲了。
尤其是西部，前海年初還是剛出9字頭，如今已經11.6萬/平了！寶中更猛，均價達到了12.6萬/平！
有很多人問，深圳房價這麼貴了，別說彎道超車，哪裡還有上車的機會？
所謂機會，只有具有極強的確定性才能被稱為“機會”。
這一點，最簡單就是要相信政府的力量，政府的基金往哪裡投放，哪裡就會產生投資價值，這是毋庸置疑的一點。
而怎樣迅速找到下一個政府全力推進的區域，最好的辦法就是從深圳最新版本的城市總體規劃中找答案。
1、首先，第一點是，深圳過去40年，深圳城市發展一路向西，最早的最核心區域是羅湖，後來是福田，現在是南山。
2、過去40年，每一代城市中心，都會催生當時代的深圳頂級豪宅區。
比如羅湖中心時代，深圳的頂級豪宅區是銀湖。
後來，深圳的中心區轉移到福田，香蜜湖和華僑城便趁勢而起。
近些年，南山中心區起來之後，深圳灣又成了深圳豪宅的代名詞。
尤其是深圳灣1號、悅府和恆二的相繼問世，讓深圳灣迎來了歷史上的輝煌時刻，當前，是深圳豪宅的天花板，部分價格已經突破30萬。
深圳灣 圖源深圳夢
3、每一代城市中心，也會催生當時代的明星產業集群區域。
比如說，羅湖中心時代，當時貿易、物流、進出口、消費產業發達，羅湖金三角成為最發達的產業區域。
福田中心時代，福田CBD和車公廟的金融產業崛起。也成就了福田CBD、香蜜湖豪宅區。
比如說，目前的南山中心時代，高科技產業成為當紅炸子雞，南山科技園發展為中國硅谷，成為深圳灣豪宅區、華潤城熱度的強大支撐。
4、問題來了，如果我們要尋找未來房產價值的暴擊區域，就是找到未來的城市最核心、找到未來的產業聚集區：“羅湖金三角”、“福田CBD”、“南山科技園”，找到未來的豪宅區：香蜜湖、華僑城和深圳灣。
答案其實很簡單。看下圖：
這是修編中的深圳最新的一輪城市總體規劃2016-2035年版本。很明顯，深圳由原來的“2個主中心+5個副中心格局”，已升級變成了“大前海城市新核心+南山福田羅湖全域核心化+東部中心+西部中心”的大格局。
那麼，重點就出來了，按照深圳一路向西的城市發展方向，從羅湖到福田，再到南山，
下一個中心，顯然便是前海了。這也是粵港澳大灣區、深圳先行示範區明確定位的：深圳國家化城市新中心。但需要注意的是，深圳發展的主基調是科創，所以下一個中心必然也需要相應的承載地。就像南山有科技園一般，前海也將擁有自己的科技園。
前海的科技園在哪？答案只有一個，騰訊科技島——鐵仔山科技城。
02. 騰訊科技島打造互聯網+產業科技園
與鐵仔山科技城構成前海最強科技陣營
去年，騰訊以85.2億拿下大鏟灣地塊，騰訊科技島塵埃落定。
今年9月20日，“企鵝島”動工，從規模來看，騰訊科技島總建面達到了200萬㎡，是原來辦公總部面積的3倍。
前不久，騰訊大鏟灣科技島的2個設計方案曝光，從效果圖來看，科技感和創新感十足，相比南山科技園滿是復刻版的高樓大廈和毫無生氣的鋼筋水泥，騰訊科技島屬於高階版。
根據規劃，騰訊科技島將要打造一個互聯網+產業科技園，建設“六基地一平臺”，騰訊雲、互聯網+醫療等7大產業都將進駐。
騰訊前海科技島效果圖
這是一個信號，意味著入駐前海的企業，都將是非常有實力的名企。從早先的規劃來看，未來前海自貿區的GDP產值目標將達到15平方公里產生1500億GDP，即100億/平方公里。
要知道，2018年，深圳經濟體量排名第一的南山區，GDP產值也才達到27.7億/平方公里。前海的目標是南山的3.6倍，野心可見一斑。
所以，絲毫不用懷疑，這裡進駐的，一定是國內外一流企業，相關數據統計也證實了這一點，截止2018年底，前海註冊企業超17萬家，其中世界400強就有356家。
與此同時，騰訊科技島預計可容納8-10萬名員工，將是一個對標蘋果、谷歌的總部基地。
也就是說，這裡未來就是大灣區高科技人才聚集區。其中，由騰訊為代表首批入駐，可以確定這個10.2平方公里的大鏟灣，以後的企業級別和產業性質都會非常高端。
隨著高科技人才與產業的加速注入，將催生旺盛的居住需求。同時，還將帶動整個前海、寶中、西鄉周邊上下游產業鏈的發展。比如下游的南山科技園，所在片區的鐵仔山科技城，上游的大空港。
其中，最值得一說的是，便是鐵仔山科技城，有望成為下一個南山科技園，與騰訊科技島構成前海最強科技陣營。
03. 國家級高新區鐵仔山科技城
北連大空港，南接前海
下一個南山科技園正在崛起
如果說，騰訊科技島是未來前海的科技龍頭，類似後海總部基地的話，位於寶安西鄉的鐵仔山科技城，就是前海的科技龍身，類似南山科技園北區——留仙洞這個區域。
去年，深圳國家高新區擴容14倍。從原來的11.52平方公里，擴區後總規劃面積為159.48平方公里，形成“一區兩核多園”的高新區發展佈局。
其中，寶安區包括三大片區，主要發展互聯網、航空航天、智能裝備等，西鄉鐵仔山片區就是其中之一
就在幾天前，寶安公佈了十四五規劃徵求意見稿，一次高標準規劃了三個國家級高新區，同樣是這三個片區，即尖崗山-石巖南、鐵仔山、新橋東，要分別打造科創轉化樞紐、創建新橋智創城、高端產業聚集區。
但大家都知道，前海擴容已是板上釘釘的事，在今年6月官方印發的《廣東省開發區總體發展規劃（2020-2035 年）》中，對前海合作區連片擴容作出明確批示。
前海合作區連片擴區示意，具體範圍以政府公佈為準
看到沒，這一整片未來都會被納入前海，因此現在也有人將這範圍內的稱為大前海。最為關鍵的是，這一塊片區佔據了廣深港澳科技走廊的兩條貫穿深圳的高科技軸線。
一是以南山科技園為核心的南北高科技軸線。包括深圳灣、南山科技園、留仙洞總部基地、光明，一直延申到松山湖。
二是以前海為核心的科技+金融軸線，從前海一直衍生到寶中、107黃金產業帶、大鏟灣（這裡規劃有騰訊科技島）、西鄉鐵仔山科技城、大空港。然後連接東莞濱海灣新區，再連接廣州。
但需要注意的是，粵港澳大灣區的核心在珠江口，也就是說，第二條科技軸線相當於大灣區的一環，是重中之重。
再來將第二條科技軸線的重要節點放置到地圖上來看，
西鄉鐵仔山科技城北面是大空港，南面是南山科技園，剛好處於深圳兩大核心的中心位置，周圍是寶中和大鏟灣騰訊科技島，當之無愧的黃金連接點。一方面，可主動承接騰訊科技島以及前海的產業和人才的外溢、輻射效應。另一方面，通過大空港的連接，可貫通國內、連接全球的多維交通樞紐。
鐵仔山科技城佔地大約1485萬平方米，目前，區域內已經有大型科技企業華訊方舟、德普特電子等50000家企業在這個片區辦公，其中百億級產值企業1家，超10億產值企業7家，四上企業238家，規上企業133家。
鐵仔山科技城範圍圖（來源：寶安政府在線）
另外，據不完全統計，區域內已有37個產業園區，並且數量還在不斷增長。
當前，已經分佈著中國天谷、易尚3D 影像基地、寶運達物流研發基地、101 設計總部大廈、南太總部經濟園、威富集團總部產業園、桃花源科技創新園三期等一大波產業規劃。
這些項目涵蓋了衛星通信、跨境電商交易、移動通訊、物流、智能裝備、新型顯示產業、文化創意、科技研發等等高新科技與重要產業。
鐵仔山科技城效果圖（來源：寶安政府在線）
與此同時，作為目前國內孵化體系最健全、孵化留學人員創業企業最多的中關村留創園，將落子鐵仔山科技城，聚集大量的高層次人才，孵化眾多科創獨角獸企業。據悉，“中關村留創園深圳分園”的授牌儀式已正式落地。
值得一說的是，鐵仔山科技城還毗鄰總長約30公里的107國道黃金商務帶。
據瞭解，整個黃金商務帶沿線還規劃佈局了尖崗山戰略性新型產業集聚區、寶安科技創新城、寶安低碳新興產業園等大型產業園集聚區十餘個，品牌產業園區超40個，直接支撐起寶安產業大區的中部黃金髮展帶。
可以看到，鐵仔山科技城所處位置，可謂是周邊全面佈局了大大小小的科技產業，再加上前海、寶中、大鏟灣騰訊科技島、107黃金產業帶，其科技實力不容小覷。
更何況，這裡還規劃了被稱為深圳“一環”的地鐵15號線。
從15號線的規劃線路圖來看，連接了大鏟灣、前海、科技園、留仙洞和後海，產業、人才、配套、規劃形成循環式流動，說是深圳最強科技片區陣容也毫不為過。
04. 依託科技園佈局的核心地段
優質物業仍具有高成長性！
科技發展區域，與其他區域最明顯的一點就是，不缺錢，不管是產企業所創造出來的巨大價值，還是相關從事人員的高薪。
在深圳，被比較的最多的就是南山科技園。在這裡，走出了騰訊、中興、大疆、華潤、邁瑞等科技龍頭，同時還誕生了全市約14%的國家高新技術企業。
工信部賽迪研究院發佈的《中國國家級產業園區發展競爭力百強研究白皮書》顯示，深圳市高新技術產業園區即南山科技園，位居“中國產業園區競爭力100強排名”第二名。
在這片全市不到0.6%的土地上，卻創造了全市約 11%的GDP，使得去年南山區GDP突破6千億大關，比上年增長6.7%，穩居深圳第一。
其中，PCT國際專利申請量超7000件，約佔全國1/8人均GDP約為6.32萬美元，排名世界第十二。不缺錢是真的，為區域內的物業帶來很強的保值增值能力也是真的。
從鏈家網的數據來看，高新產業為核心的南山科技園，房價均價為13.3萬/平，區域內的標杆網紅盤——華潤城，每次開盤都能引發業內極大的關注。而且這種經濟輻射力影響了整個南山的房價！
高科技產業集中，會彙集大量高薪收入人群，這本身會給區域內的帶來強大的購買力和很高的承租能力和需求。
舉個簡單的例子，位於科技園的軟件產業基地，2013年第四季度開盤時的均價為3.3萬，戶型有40多、70-80多，100多的。
現在多少價格呢？看看最近的成交價：7-8萬。
而現在的掛牌價，軟件產業基地的公寓均價8.2萬/平，最高掛到來9.7萬/平，如果當年3.3萬入手，漲幅也有2.48倍-2.94倍。這個漲幅其實和周邊的南二外本部學位房差不多了！當年濱海之窗大概6萬，現在按照16萬計算，大概也就是2.66倍。
這意味著，核心地段的資產成長性高，尤其是像南山科技園這類高科技集中區域，由於片區商務商業氛圍極為濃厚，周邊都是知名企業，這種最核心的地段更會賦予各類資產成長性，不管是公寓還是住宅！
事實上，在真正的優質地段，如果不考慮名校學位的溢價的話，優質的公寓價格，其實並不遜色於住宅多少。
再回到開頭所說的，如何彎道超車？如何把握住具有極強確定性的“機會”？現在，位於西鄉鐵仔山科技城周邊的安佳建朗峻便是一個值得重點考慮的選擇。
項目鳥瞰圖
05. 深圳彎道超車的置業機會
安佳建朗峻廣場即將推售！
作為鐵仔山首屈一指的賦新綜合體，位於西鄉大與107國道交匯的朗峻廣場，總建面約9萬㎡，包含居所、產業研發、配套商業3大業態。
其中，產業研發總面積約6.6萬㎡，總共包含了4個產品：雲端產業總部、產業龍頭定製區、獨角獸產業空間以及擁有退臺花園的十二雲庭，皆為定製化產品研發產業，滿足不同產業需求。
未來，這裡將引入各大龍頭企業以及企業總部，進一步增大項目區域的居住需求，這樣一來，項目的居住產品將起到很好的承接作用。
至於項目的優勢，除了前面所說的區位價值，能夠首先承接來自周邊高科技的產業和人流外溢，還有五大特點：
1、交通便利，四橫+二縱+六軌
項目所處的位置，擁有四橫二縱六軌的密集交通配套，將實現出行的高效便利，快速通往全深圳及港珠澳。
四橫：京港澳高速G4、沿江高速S3、107國道深南大道和寶安大道；
二縱：西鄉大道和鐵仔山隧道；
六軌：地鐵1號線、5號線、11號線、12號線（規劃中）、15號線以及新開工建設中的穗莞深城際，可一站通達市中心、國際機場。
據瞭解，項目距離寶安中心大約3公里，距離前海中心約5公里，距離寶安機場約7公里。
2、建築設計一流，榮獲房地產界的“奧斯卡”
項目整體建築採用現代化設計，以作品級建築的理念打造，並榮獲了2019年深圳建築設計獎以及堪稱房地產界的“奧斯卡”獎項—亞太房地產大獎。
在外立面上的設計，採取兩種不同的表皮去面對城市的景觀，同時呼應著內部的活力空間，本著“以人為本”、“可持續發展”以及“賦新城市”的思想，充分利用臺地與山體生態資源，構建城市與生態融合的場景。
同時，整體結構利用建築體塊的關係，使用半圍合的理念，創造出最適宜生產、生活的環境空間。
高低錯落組合的退臺結構形態呈階梯式往上延伸，與周邊山體環境呼應，營造出更多的觀山景觀平臺。
項目退臺
3、推售的居所產品精裝交付
本次項目推出的居所為建面約33-67㎡360度全景精裝居所, 兼具私密性及創意性。
居所取名為巧舍，西北側既能閱覽鐵仔山景觀資源，又能看到配套商業繁榮街景，趣享綠色人文的生活意趣；東南側出門即達西鄉大道，悅享西鄉大道主幹道繁華景觀。
同時，全屋精裝交付，以馨樂庭的裝修、服務、運營體系打造，包括人性化收納空間設計，智能家裝，為客戶創造舒適、科技前沿化居住生活。
馨樂庭品牌源自法國，是知名的國際酒店品牌雅詩閣旗下的服務式酒店品牌，專為旅行者提供靈活服務的旅居住所，也適合針對對住宿有靈活要求的企業客戶，以助他們在居住過程中尋求全新的城市體驗。
項目17樓花園透視圖
4、自帶約1萬㎡的配套商業
項目自帶約1萬㎡的配套商業處於項目的中間位置，涵蓋了星空天台，城事廣場，巧遇環島和活力環道4重能量空間，可依據幾個不同場景特點特設獨特性空間場景, 豐富商務休閒生活內容。
項目內庭院效果圖
其中，Q Box巧盒 作為配套商業產品的一大亮點，將作為深圳首個城市事件鮮活發生地, 聯手各界藝術家、學者、潮人等共同策辦與人文藝術相關的主題活動，如藝術展、攝影展、文化沙龍等。
中間的星空天台也可以舉辦各類小型音樂會，未來締造情景式社交標杆和人文藝術新座標, 讓城市更具活力氛圍和人文氣息。
項目星空天台效果圖
5、優質的物業管理
此次，項目聘請了全球領先的房地產服務商之一——第一太平戴維斯作為物業管理服務顧問。
第一太平戴維斯始創於1855年，在中國房地產市場擁有20年資深經驗，物業管理面積高達 1.4億平方米。
並且，第一太平戴維斯始還在2018年榮獲地產週刊年度物業大獎，通過卓越的物業管理能力，隨時隨地地為客戶提供全方位的物管服務。
彎道超車，機會稍縱即逝，感興趣的朋友可以前往現場品鑑一二，地址是寶安區西鄉街道鐵仔路28號，[email protected]。
