“
2020年4月，一線城市房地產市場快速轉暖，成交量環比增長37%，新房市場走出“回暖”行情。
反觀二手房市場，疫情期間積累的剛需逐漸釋放，北京市場整體行情呈現量增價跌趨勢，上海剛需購買力則受疫情壓縮，造成了成交均價的小幅回落，深圳表現出一二手房熱度逐步上升的趨勢，而廣州則在四大一線城市走出了“獨立行情”，二手房復甦程度不及新房市場。
新冠疫情是壓縮了居民購買力導致復甦緩慢，還是刺激了報復性消費帶來強勢反彈？北上廣深又將呈現出怎樣的差異化行情呢？本次調研著眼於四大一線城市二手房市場，還原真實市場走向。
”
本 文 約 2844 字 閱 讀 需 要 6 min
01 / 深圳
3月成交面積超去年月均
2019年以來，深圳二手房成交面積月度變化在下半年一直維持高位，月均成交面積維持在65萬平方米左右，顯著好於一手房。
步入2020年，二手房市場火熱行情延續，刨除2月份受新冠疫情影響，成交銳減，1月和3月二手房成交面積依舊可觀。
尤其3月份，在多數小區封閉式管理無法現場看房的情況下，單月成交面積也達到了70萬平方米，屬近半年來的高位，購房者熱情依舊高漲，市場回暖顯著。一季度二手房成交面積大幅提升，達到160.51萬平方米，較去年同期增加74%，成交套數17578套，同比增加64%。
從成交均價變化來看，二手房房價保持穩定，2019年四季度以來基本都維持在5.8萬元/平方米，主要原因在於目前二手房成交結構仍以90平方米以下2-3房的剛需戶型為主，與一手房依託豪宅拉動房價波動上行形成了鮮明對比。
圖：深圳2018年以來一二手住宅成交面積、成交均價月度變化情況（單位：萬平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
CRIC監測的4月周度數據來看，深圳二手住宅整體成交熱度依舊高位維持，14-17周（3.30-4.26）成交面積為54.84萬平方米，二手房的掛牌價格也有節節攀升的趨勢，高性價比的二手房依舊是市場的熱點。
二手房市場快速升溫的主要原因在於：
新房供應嚴重不足，1-4月累計供應量同比下降70%，導致了一部分購房需求轉向二手房市場。
學區概念驅動，對於深圳這類教育資源相對稀缺的城市而言，關內的南山、福田、羅湖等教育配套相對齊全的區域無疑成為購房者“必爭之地”，以此帶來了短期成交大熱。
市場資金充裕、低廉且利差的存在助推“貸買房再抵貸”閉環形成，在市場資金充裕且相對成本低廉的事實下，假借疫後振興中小企的春風，通過“借長債”-“購房後再抵押”-“借短債”的“物業抵押經營貸”閉環，既能獲取不同期限貸款間利差，也能通過房產構築避險資產。
去年“以小換大”二手房置換客群陸續收到銀行放款，開始進場，也一定程度拉動了成交量的持續攀升。
圖：2020年第1周-2020年第17周深圳二手住房成交面積（萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
值得關注的是，近期光明區住建局對區域內的四個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導價”。在深圳房地產發展史上，這是第一次官方對房價給出“具體”指導意見。
這一輪整治並不限於光明區，二手房熱點片區裡價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源，均是本輪監管重點關注的對象。一旦行政性手段介入，預期5月深圳二手住宅成交均價有望維穩甚至穩步回落。
02 / 北京
整體行情呈現量增價跌趨勢
2020年3月，北京二手住宅網籤成交量為71萬平方米，與2020年2月份33萬平方米相比，環比上漲118%；與2019年3月份的136萬平方米相比，同比下降48%；成交均價環比微跌，同比為正，基本維持在3萬元/平方米，前期積累的剛需帶動了市場復甦。
從區域成交量來看，朝陽區仍領跑區域二手房市場。北京近期無較大政策調整，除去新房分流影響，目前北京的樓市調控仍然是高壓態勢，鬆動的可能很小，市場的有效購房需求仍以剛需為主，房價也難有較大上漲空間。
圖：北京2018年以來一二手住宅成交面積、成交均價月度變化情況（單位：萬平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
從CRIC監測的北京二手住宅4月周度數據來看，北京整體成交熱度不減，4月延續了3月的“小陽春”態勢，復甦顯著，14-17周（3.30-4.26）北京二手住宅成交面積為98.25萬平方米，逐步恢復至疫前月度平均水平。
二手住宅成交均價波動不會太大，受疫情影響，供應方面，中小企業現金流捉襟見肘，不排除部分小業主急於出售企業名下房源，緩解資金緊張問題；需求方面，部分延緩的購房需求正在陸續釋放，目前主力面積段和戶型也集中在90平方米以下二房和三房，可見剛需一族積極性相對較高。
圖：2020年第1周-2020年第17周北京二手住房成交面積（萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
03 / 上海
剛需主力驅動“量增價跌”
上海二手房市場同樣在3月迎來了穩步復甦，據CRIC監測數據，上海3月單月二手住宅成交面積為119萬平方米，環比大增261%，同比仍下降四成，不及2019年月均。
不過3月成交活躍度明顯上升，新增掛牌房源量較2月有了跨越式增長，事實上，自2019年三季度以來，上海月度新增掛牌房源量一直處於逐月下行態勢，疫後迎來反轉也反映了業主渴望成交的迫切心態。
從成交均價來看，3月二手住宅成交均價有了小幅回落，由2月的4.3萬元/平方米降至3.8萬元/平方米，一方面源於供應量的激增造成了短期內的供過於求，價格下行；另一方面從成交結構來看，主力總價段仍舊在200-300萬元，佔總量1/3，剛需客群依舊是購房“中堅力量”，而這部分群體收入受疫情負面影響相對較大，購買力壓縮也造成了成交均價的小幅回落。
圖：上海2018年以來一二手住宅成交面積、成交均價月度變化情況（單位：萬平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
4月，從上海二手住宅周度數據來看，成交仍在回穩。
隨著國內疫情得到初步控制，豪宅大賣、央行“放水”等利好消息刷屏，購房者樂觀預期得以強化，尤其是因疫情延遲的剛性購房迎來了集中釋放期，近幾週中介的電話諮詢量都顯著高於2019年同期。
二手住宅的成交價格仍然延續了小幅下挫的趨勢，掛牌價和成交價的價差在逐步縮小，部分業主為了縮短成交週期，也不乏降價行為。
04 / 廣州
復甦程度不及新房市場
從廣州二手住宅月度成交面積變化來看，3月穩步復甦，逐步迴歸正軌，疫情期間累積需求釋放，買賣雙方入市意願增強，受學區房學校招生時間限制，部分買家抓緊入市，促進了成交量回升，但是二手房整體復甦程度不及新房市場。
從成交均價來看，因市中心80-90平方米剛需成交面積佔比大幅上漲，從而帶動全市二手住宅均價上升。與此同時一手住宅均價來到近一年低位，二手住宅均價反超，一二手價差逐步拉大。
圖：廣州2018年以來一二手住宅成交面積、成交均價月度變化情況（單位：萬平方米，元/平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
據廣州市房地產中介協會公佈的4月20日-4月26日周度成交數據，二手住宅共成交1082套，自春節後單週網籤成交量首次突破1000套，可見隨著國內疫情得以控制，二手市場還是呈現出穩步復甦態勢，不過對比去年月均7000-8000套的平均水平，仍有差距。
受成交結構影響，二手房價仍有望保持小幅上行趨勢，市中心小面積低總價的二手房因教育資源豐富，商業配套健全備受青睞；而外圍郊區新房供應量較大，二手房價格優勢不明顯，成交佔比仍會持續回落，這也是造成一二手價差拉大的主要原因。
可以看出，4月以來一線城市的二手房市場還是有了穩步復甦，一方面因疫情累積的剛性購房需求進入了集中性釋放期；另一方面學區概念拉動了中心城區二手房成交量持續攀升，從而部分城市也迎來了房價的結構性上揚。
分城市來看，深圳一二手“大火”，成本低廉的資金以各種方式流入房地產；北京“小陽春”行情延續，二手房成交量已恢復至疫前水平；上海“量增價跌”，剛需客群仍是購房的中堅力量；廣州復甦相對緩慢，二手房成交回暖程度不及一手房，較去年同期水平仍有差距。
