8月末，建業地產、建業中國、正恆國際控股、宏光正商半年報相繼公佈。
上半年，建業保持領跑河南房企，輕資產業務開始發力，海外融資提速，資金壓力並不輕鬆；正商依舊統領鄭州，在鄭新增土儲達140萬平方米，正商發展火速收購上市公司贊宇科技，但由於上半年交房項目較少，宏光正商營業收入大幅減少。
佈局：深耕縣市VS鍾情鄭州
老胡依舊還是那個老胡。
在8月22日舉行的建業地產2019年中期業績投資者推介會上，胡葆森堅定地表示，“建業不會走出河南，區域戰略在未來不會動搖”。
這個看土地儲備就知道了。
目前，建業地產土地儲備達3963萬平方米，其中權益建築面積約2991萬平方米。在地區分佈上，除2.2%位於三亞外，其餘均位於河南省18個地市。鄭州的土地儲備佔比29.8%，為近三年首次低於30%。
（數據來源：建業地產2018年半年報）
2018上半年情況跟上面差不多。
上半年，建業地產公開競買土地18塊，總面積128.30萬平方米，股權收購土地47塊，總面積203.07萬平方米。
公開競買的土地中，僅有2塊位於鄭州市區，合計面積4.39萬平方米，即使再加上在鞏義的2塊地，建業地產上半年在鄭州的新增土儲也僅為17.66萬平方米，佔總競買土地的13.77%。
（數據來源：建業地產2018年半年報）
新開工項目方面，建業地產上半年共有41個項目動工，位於鄭州的為鄭西聯盟新城、五龍新城、春天裡、鞏義百城天地和登封嵩嶽府5個項目。而位於周口的項目有4個，位於駐馬店的項目有7個。
在建項目方面，建業地產上半年共有70個項目在建，位於鄭州的有12個，其次是周口10個，駐馬店、許昌均為8個。
建業在鄭州的存在感逐漸減弱，駐馬店、周口成為其新戰場。
相對於建業的遍地開花，正商就顯得集中許多。
僅8月份，正商就在鄭州狂收4宗土地。
8月14號，北龍湖18、19號地土拍落定，正商旗下河南興漢以24.8億的價格拿下18號地，面積103畝，這是繼善水上境、瓏湖上境、瓏水上境後，正商在北龍湖的第四個項目。這種大采購的架勢也被人調侃道，“鄭州是正商的鄭州，北龍湖正逐漸變成正商的北龍湖”。
8月24日，正商旗下河南興漢、河南華府分別以2.42億、2.71億拍得位於惠濟區2塊地，面積分別為44426.12平方米、31005.38平方米。該兩塊地或為正商家河家後期地塊。
隨後，8月31日，河南華府又在港區以7.46億的價格競得1宗面積為54297.57平方米的住宅用地。
而從上半年拿地的情況來看，正商也是對鄭州一往情深，新增的31塊土地僅有1塊位於鄭州之外，在鄭新增土儲達140.17萬平方米。
（數據來源：正恆國際控股2018年半年報）
同時，正商表示，將於未來數年將繼續集中在鄭州市及中國其他一、二線城市物色新物業發展項目及競拍土地，立足鄭州、走向全國的目標十分明晰。
融資：多渠道探索，目光瞄向海外
看完戰略佈局，可以看看兩家企業的財務狀況。
上半年，建業地產的境內公司建業中國，與正商旗下房地產開發與銷售業務板塊的宏光正商，均無新增銀行授信額度。
其中，建業中國目前銀行授信總額673.91億元，比上年末的674億減少0.09億；宏光正商銀行授信總額505.70億元，與2017年末持平。
2018年以來，房地產企業融資及授信政策收縮使得大部分房企頗感艱難，並努力探索多種融資方式。
比較顯著的是，建業地產海外融資陡然提速。相對於以前一年一次或兩次的海外融資，建業地產僅2018年上半年就發行了4次優先票據，規模分別為3億美元、3億美元、1.5億新加坡元、0.86億美元。
當然，這可能與其兩筆優先票據接連到期有關。建業地產因購回優先票據，分別於6月4日支付本息4.13億美元，於7月16日支付本息2.06億美元。
據不完全統計，建業地產於2020年、2021年均有3筆優先票據集中到期。其中2020年須償還本金合計5.86億美元及1.5億新加坡幣及相應利息，2021年須償還本金合計8億美元及相應利息。
如果未來依舊期待靠借舊還新來予以支撐的話，那麼這將對建業的海外融資能力提出更高的要求。
（數據來源：建業地產2018年半年報）
無獨有偶，正商港股上市公司正恆國際控股上半年也有一筆海外融資，規模2億美元，期限1年，利率7.5%。
同時，正商旗下河南興漢首次發行一筆購房尾款ABS，用途為一般營運資金，規模16億元，其中優先級14.3億元，期限30個月，利率7.2%。
多渠道融資，既是本土房企積極探索之舉，也是嚴峻形勢下的無奈選擇。
6月末，建業地產、宏光正商的資產負債率分別為87.05%、83.72%，較2017年末的86.45%、83.01%均小幅微漲。
融資成本方面，建業地產並未披露上半年銀行借款利率，但是幾筆海外融資的利率區間為6.25%-6.875%，去年其銀行借款實際年利率為4.35%至6.50%，都未超過7%；而上半年宏光正商的融資成本區間為4.75%-7.22%，也基本與2017年的4.75%-7.16%持平。
業績：河南冠軍VS鄭州霸主
2018年上半年，建業地產仍然坐擁河南房企銷售冠軍，前六個月合同銷售總額253.29億，同比增加82.4%，合同銷售總面積344.69萬平方米，同比增加52.3%，平均每平方米價格7348元。
克爾瑞2018年1-6月中國房地產企業銷售金額TOP200顯示，正商地產上半年銷售總額192.3億，排名位居河南第二。
另外，根據克爾瑞2018上半年鄭州房企銷量排行榜，正商地產以110.74億銷售額、91.57萬平方米銷售面積和8951套銷售數量，分別居相應榜單榜首，為實至名歸的鄭州霸主。
盈利能力方面，上半年建業地產收入47.71億，淨利潤5.74億；宏光正商營業收入27.79億，淨利潤3.57億。
（數據來源：宏光正商2018半年報）
建業地產看起來更勝一籌。但是，由於宏光正商並不包括正商的全部業務，因此該數據僅作參考。
不過，值得注意的是，與去年同期相比，建業、正商在商品房銷售收入均呈下降趨勢。
其中，建業地產銷售物業收入為47.82億，同比減少9.5%，這是由於已售面積較去年同期減少22.9%的緣故；宏光正商的營業收入（唯一來源為商品房銷售收入）同比減少55.65%，其解釋稱報告期內交房項目較少，大多集中在年底交房。
而建業地產的輕資產項目由於數量快速增加，所帶來的收入由去年同期的0.99億變為2.49億，同比上升151.5%。
數據顯示，截至6月末，建業地產已參與輕資產項目93個，計劃建築面積合共1425萬平方米。
這項毛利率100%的業務，或許已經開始真正發力促進建業轉型。
未來：輕資產戰略VS佈局資本市場+囤地蓋房
2018上半年，是房地產各項政策更加明確的半年。兩會政府工作報告重申“房住不炒”的定位，為房地產調控定下了基調。房產稅呼之欲出，限購限貸限價力度不斷加大，使商品房需求進一步降低。越來越多的房企選擇通過“高週轉”來規避政策風險，但考慮融資渠道和成本問題，速度也將逐漸放緩。
對於河南來說，2018上半年鄭州主城地價高企，土地市場火熱，郊縣成主戰場，量價抬升，省內大部分三四線城市房地產市場銷售淨增強勁。
下半年以來，行政治理趨嚴，河南省及鄭州市多部門接連發文，開展住建領域掃黑除惡專項鬥爭、實施打擊房地產市場亂象專項行動及依法查處商品房預售行為等，預計到年底鄭州房價將保持穩定。
同時，鄭州土拍市場逐漸轉涼，底價成交已成常態，這反映了鄭州房地產市場的平淡，也是有些房企低價囤地的好時機，例如正商。
對建業來說，一個更值得關注的政策是，6月國開行宣佈棚改審批權全部上收總行，以貨幣安置為主改為以實物安置為主。
雖然並未一刀切，但是棚改式微、貨幣安置大幅削減已經成為不爭的事實，這對三四線城市的房價及購房需求或將造成嚴重打擊。至於在各縣市深度佈局的建業將受到怎樣的影響，值得拭目以待。
而正商，除了高調在北龍湖落下第四子以外，今年以來還有一件大事——正商發展火速收購A股上市公司贊宇科技。從贊宇科技5月28日首次發佈公告，到7月23日簽署股權轉讓協議，前後不到2個月。該協議履行完成後，正商發展將控制贊宇科技23.75%股份，張敬國之女張惠琪成為該公司實際控制人。
據介紹，贊宇科技的主營為日用化工、表面活性劑等研發生產。其公告中稱， 正商發展表示在擬議交易完成後將結合其自身優勢繼續支持公司現有主營業務的發展，包括公司目前在環保領域的佈局。
然而，正商真的要進軍環保領域麼？目前看來可能性不大。裝入房地產相關資產，增強融資能力或許是大概率事件。
一個是河南老大，一個是鄭州霸主。
一個下探縣市努力“為河南人建設好房子”，一個即將集美股、港股、A股、新三板公司於一身立志走向全國。
一個提出輕資產戰略謀求轉型發展，一個悶聲發財拿地蓋房拿地蓋房。
未來哪種模式將取得最終勝利？
時間會告訴我們答案。