中房报记者 唐珊珊丨北京报道
800亿元的销售目标未完成、实现千亿元突破计划落空、冲击回A股再度落空。2018年对于首创置业这个老牌国企似乎并不友好。
3月8日，首创置业发布2018年业绩，年报显示，首创置业2018年实现签约金额706.4亿元，营业收入232.57亿元，同比增加约9%；归属母公司股东净利润为19.22亿元，同比下降9%。
过去一年，首创置业并未放缓步伐，这个深耕京津冀的企业也在加速布局长三角、粤港澳、京津冀，一路挺进南方城市，通过一二级联动、并购及合作开发等方式，新增产能储备超千亿。然而，货值激增也使得首创置业资金承压和高负债率问题进一步凸显。
3月10日晚，首创置业公布供股计划，称每10股公司现有股份预计发行不多于5股的供股股份；此后，公司已发行股份总数预计增加不超过50%。
计划配股消息一出，在资本市场引发争议，配股公告翌日股价下跌近14%。首创置业总裁钟北辰对此解释称，这次供股并不是短期目标，核心目的是优化股本结构，为后续投资和融资起到杠杆作用。
不过，某证券机构分析人士向中国房地产报（微信ID：china-crb）记者直言，配股并不能实质上改变股本结构，在香港进行股权融资最大的好处就是：审批快、基本没有成本。首创置业此时放出配股的消息，主要原因是其规模扩张导致资金紧张，而此前多次冲击A股也是为了获得更多融资。
下调目标主动降速
在此次业绩会上，首创置业将2019年突破千亿元的目标下调为800亿元，2020年销售目标则下调至1000亿元，2021年为1400亿元。
在2017年2月份的业绩会上，首创置业曾提出的2018年保750亿元冲800亿元、2019年突破千亿元、2020年达到1400亿元的目标。然而，2018年总销售额706.4亿元的成绩虽然较去年增长了26.5%，却仍未能达到800亿元。
相比销售目标更为让人担忧的是，各项利润指标均出现不同程度下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%，净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%，归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。
对于利润下降的原因，首创置业财务中心总经理廖洋在3月11日的年度业绩发布会上表示：2018年度利润有所下降的主要原因有两方面：一、最主要原因是当期财务费用增加影响了利润。首创置业为投资优质项目而扩大了融资规模支持优质项目的获取，但融资规模的扩张也带来利息支出的增加。在新增投资项目中有部分是表外合作项目，由于会计准则和处理方法的影响，导致2018年的利息支出资本化比例有所下降，也使得2018年财务费用增加了12亿元。二、在2018年的财务费用中有4.9亿元的汇兑损失。公司为控制外汇风险，对所有美元资产和汇债都购买了金融工具，所以导致2018年美元和港币负债在账面上形成了暂时性的4.9亿元的汇兑损失。
58安居客房产研究院首席分析师张波表述，包括首创置业在内，目前千亿阵营房企的策略已经出现了明显变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的品牌房企已更为谨慎。“值得关注的是，大部分房企调低销售目标并非走收缩战略，而是基于2019年市场基本面的判断的结果，房企的重心将转向对于区域的选择，包括对于城市群的进入策略以及深耕城市的布局。”
扩充土储资金承压
重回行业30强是首创置业为自己定下的目标，也正是在这一目标下，首创置业开启了“强投资”“冲规模”“快周转”模式，加速扩充土储成为首创置业打响规模之战的第一枪。
在商业地产方面，2018年上半年，首创置业旗下的商业地产平台首创钜大陆续收购了青岛、南宁两个项目，奥特莱斯增至7家，累计布局16座城市。土地储备方面，2018年，首创置业新获27个项目，土地投资额409亿元，同比增长11.3%，总建筑面积409.3万平方米，平均土地溢价仅9%；核心城市及澳洲完成投资额393.1亿元，占比达96.1%。2018年7月，首创置业开始加速南进，陆续拿下广州增城项目和佛山南海项目，这也为其粤港澳大湾区战略布局再添一子。在拿下佛山地块后，首金资本获北京平谷项目、并入股北京朝阳区一宗租赁用地等。
截至2018年12月31日，首创置业拥有土地储备总建筑面积1255万平方米（公司权益面积849万平方米），土地储备总地上建筑面积966万平方米（公司权益面积650万平方米）。土地储备总建筑面积中，约83%为发展物业，17%为投资性物业及其他。
随着首创置业在布局京津冀和粤港澳大湾区的货值的激增，其资金压力和负债率问题也逐渐凸显，年报显示，首创集团贷款和公司债券从2017年的664.54亿元，攀升至2018年近885.50亿元，全年累计发行各类债券125亿元。债务增加也导致了负债率攀升。截至2018年底，首创置业的总资产负债率为77.49%，较去年基本持平，但净负债率则上升42.79%，达到193.43%的行业高位。
“预计2019年，首创置业的业绩增速会高于2018年。”中国指数研究院常务副院长黄瑜在接受中国房地产报记者采访时表示，从首创置业2018年的销售结构来看，北京和天津市场销售占比达69%。2017年以来，首创置业在北京、天津的拿地占比达60%，“首创近两年也在走出北京，但主要销售贡献仍来自北京。这两个城市限价、限售较为严重，但首创产品结构多以刚需为主，且企业也强化了合作开发，销售业绩预期稳定。”
配股计划年内落实
对于渴望规模化发展的房企来说，冲击A股曾被视作首创置业的重大战略之一。然而这条路首创置业整整走了14年，2003年首创置业在香港上市，2004年2月开始公布计划A股IPO筹资30亿元，在2013年短暂停歇之后，2016年3月，首创置业第4次启动回A计划，面向合格投资者拟发行不超过3.7亿股A股，募集资金38亿元。虽然经过2年多漫长的准备与排队，但2018年9月，首创置业最终还是向证监会申请撤回A股发行申请。
对此，业内人士在接受中国房地产报记者采访时透露，近几年H股回A的“潜规则”依然有效:A股发行价不得高于H股当时的市场价，国企IPO的另一条规则是不得低于净资产发行，所以国企H股回A的必要条件是发行前H股价格必须在净资产以上。
IPO搁浅，千亿目标压顶，首创置业祭出了令市场争议的配股方案。首创置业选择在此时发布供股计划，中国民族证券的一位分析人士在接受记者采访时表示，对于上市公司来说，股权融资和债券融资不同，在所有的融资成本里相对较低。与A股市场的配股不是同一个概念，港股中的配股更像非公开定向增发，且港股流程非常简短和快，还可以先旧后新模式完成配股。
业绩发布会上，首创置业方面回应称，首创置业自2006年增发以来，就未进行过股本增发。“随着业务的发展，首创置业的股本融资受限，核心资本不足。在这种情况下，是次供股目的是为改善股本结构，以及希望降低公司负债比率，为未来投资作准备。”
“公司预期不超过每10股供5股比例，并会综合市场意见，根据市场惯例水平定价。目前来看，供股事项还有较长的时间，真正落实可能要到今年的三到四季度。募集的基金主要用于国家产业政策支持类项目，具体根据资金情况确定。”
（此文刊于中国房地产报3月18日08版 责任编辑 徐妍 ）