幾年前大家一說到2020年,好像很遙遠的概念
對2020年的想象可以“天馬行空”
昨天無意翻到某網2016年的舊聞
當時大家對武漢2020年房價
做了非常非常大膽的預測!
CBD6萬、後湖3.5萬、盤龍城2萬、
吳家山2.5萬、四新3.2萬、白沙洲2萬...
(小聲說:大家可真敢想啊)
轉眼間,還有2個多月就要邁入2020年了,顯然武漢房價可沒預測的那麼誇張!但在這短短4-5年時間,武漢的房價確實漲幅不小!
2015年至今武漢到底漲了多少?哪裡漲的最快?一樣來看下!
根據之前武漢各房產平臺公佈的成交數據,我們粗略繪製出自2015年1月至今的房價走勢:一直在走上坡路。回望2015年初,武漢均價還不到8000元/平.....
01
武漢人最關注的問題:哪裡的房子漲的最快?
由於這幾年的房價變化,導致大家買房一定會關注升值問題,不管是剛需、改善自住還是投資。
剛需集中的板塊,主要在主城部分板塊,比如洪山的白沙洲、漢陽的四新、江岸的後湖、東湖高新的花山等;以及武漢各大遠城區。改善集中在東湖、長江濱江等稀缺資源附近及武漢三鎮的城市核心地段。自從限購政策實施後,投資集中在武漢的幾大不限購板塊,其中像新洲的陽邏、黃陂橫店、蔡甸地鐵沿線等都是熱門位置。那麼在這些板塊裡,哪些區域的房價漲幅最大呢?
下面是2015年至今武漢各板塊的房價漲幅:
這麼一統計,發現一個有意思的現象,大家眼裡武漢最貴的地方二七濱江居然是全武漢漲幅最慢的!
而像一貫大熱的關山大道、光谷中心城、漢陽四新也並沒有“入圍”漲幅前十。反而漢陽的五里墩、鍾家村倒成為兩匹最厲害的黑馬“殺”得大家措手不及......當然,樓市的數據向來是若隱若現,稍有誤差也是在所難免。
前十榜單中,僅有的3個遠城區板塊分別是:新洲(位列漲幅榜第4名)、江夏廟山(位列漲幅榜第8名)、東西湖吳家山(位列漲幅榜第10名)。
新洲和吳家山是這兩年樓市的熱門板塊,房企扎堆拿地也爆出地王,房價變化有目共睹,2015年新洲整體均價才不到3千,吳家山才6千出頭。
從數據中不難看出,房價漲幅較大的幾個板塊都有一個共同點:房價基數低(本身房價處於低位)
武漢部分板塊房價的暴漲,和武漢城市人口增加和版圖的擴張密不可分。在二環主城區內土地供應減少、一房難求的情況下,一方面供需不平衡導致部分板塊價格爆漲,比如沙湖、張中南路、江岸核心等板塊。
另一方面,需求外溢必然帶動二環、三環外房價的上漲。曾經的“偏遠”遠郊,一步步被拉近武漢的懷抱,而地鐵、路網、商業、醫療教育等資源的再分配,則將各個板塊的價值進一步提升。比如新洲陽邏、花山、東西湖吳家山、江夏文化大道等板塊。
城市快速外溢發展作用下,武漢不少板塊在2015年幾乎找不到在售樓盤的蹤影,比如黃陂橫店、江夏黃家湖、江夏五里界板塊(故以上沒有統計這幾個板塊)。如今這些板塊規劃(修通)了地鐵、大批樓盤冒出來,逐漸在形成成熟的居住圈......
除了漲得快,還要看哪裡漲得多
曾經的價格窪地的漲幅大,那麼我們閉著眼睛挑最便宜的板塊買就好了嗎?其實不然。
舉個例子,從5000漲到10000,雖然漲幅高達100%,但實際收益並沒有20000漲到35000的高,而後者的漲幅僅為75%,所以我們還要關注到房價收益的“絕對值”。
絕對增加值的前十榜、甚至前二十要重新洗牌。
發現沒,前20全部被武漢三鎮的主城區佔領,完美驗證“地段、地段、還是地段”的重要性。還是那句話:如果有錢,要買城市中心地段。
排名靠前的武昌的核心沙湖、中南路、江岸核心、東湖風景區、漢陽鍾家村等等。這些絕對值高的區域本身位置就是武漢城市市中心地段,再加上優質的配套,抗風險與溢價能力自然也是更強。
而排名靠後的基本都是武漢的遠城區為主,像江夏紙坊、文化大道、黃陂的前川、武湖、蔡甸地鐵沿線等,雖然這些板塊的房價增幅都很靠前,但因為整體價格遠低於武漢均價,絕對增加值上就並不突出。
03
對於購房者來說,真相往往很殘酷
三環內的新房供應減少是一個不爭的事實,特別是入門級別剛需小戶型越來越少。
在翻找2015年的樓盤資料的時候我們發現,絕大部分樓盤都有建面約70-85平兩房小戶型,100平左右的三房都是屬於奢侈的改善戶型。
大家看下2015年後湖和四新板塊在售的部分樓盤房源情況:
圖:資料來源武漢天下論壇【買手日記】
而放到現在武漢絕大多數樓盤最小戶型建面95-100平起步,高總價這導致很多年輕剛需群體買首套房壓力非常大,不得不選擇單價更便宜的3.5環外甚至4環外置業,那麼選擇這些區域必須要考慮距離地鐵遠近的問題,以及未來配套規劃紮實不紮實。
當然大家如果剛需首套置業有壓力,也不妨考慮去淘一淘2014-2016年期間的二手房,有更多小戶型可選,並且房齡並不老,地段也還可以,各項配套基本都成型了,生活也方便。
最後,記住,不要非等著抄底,每個階段都會有各自的週期,現在的高崗,或許就是下個週期的底,等著等著或許就等不起,等著等著或許就只能買更遠。
如果有人告訴你房價還會漲,不要覺得他在無腦唱多,只是城市化進程罷了。
你的房子是哪一年買的,當時什麼價格?歡迎留言分享呀~