政策解讀 | 市場預判 | 買房觀點 | 樓盤點評
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昨天，我發佈了《2019，成都樓市五大預判（上）》,其中對房價走勢和政策走勢做了一個預判，但這兩部分內容其實更偏宏觀，對普通購房者的實際買房行為有一定參考價值，但並不夠直接。
例如，房價走勢我認為穩中小幅看漲，但具體到一二三圈層，那可能差異會很大，有些地方可能不漲反降。
因此，今天的（下）篇，我會就一些具體的戰術性問題作進一步的預判，依然希望大家客觀看待、理性思考，獨立判斷，僅作參考。
預 判 三
2019年區域和產品分化更嚴重
我在《山東菏澤取消限售，如何理性看待“調控政策”的退出？》中寫過，房地產市場和調控政策的關係，大概如下：
瘋狂市場（調控打壓）——理性市場（調控退出）——蕭條市場（調控扶持）
而2019年的成都樓市，大體上會處於理性市場，或者理性市場與蕭條市場之間，我們可以稱之為弱市。
但不管理性還是弱市，它們的特徵就是分化。即核心區域會賣得好，非核心區域賣得不好；優質樓盤會變得好，不優質的樓盤會賣得不好。也就是大家所熟知的：馬太效應。
所以，我認為2019年，在大成都範圍內，區域市場會出現嚴重分化，而不同的產品之間也會形同陌路。
1、核心區域量價齊升；近郊基本持平；遠郊量價齊跌；環蓉腰斬。
任何一種不正常的市場現象，都勢必不會持久，而2019年就應該是用來撥亂反正，重回正軌的一年。
過去，我們會發現，青羊區的房價並不比溫江貴；東二環的清水房價也跟龍泉驛區差不了多少。以上種種，都是不正常、不合理、不可持續的。
我相信2019年的成都樓市，是迴歸市場的一年。尊重城市不同區域的價值，理順城市的價格關係，是成都“一城一策，因城施策”的重要組成部分。
而在這種背景之下，城市區域分化明顯。其中：
五城區的住宅：供應少，需求大，一房難求，量價齊升；
高新區的住宅 ：供應少，需求大，一房難求，量價齊升；
天府新區核心區的住宅：供應大，需求大，如果跨區限購放開，則供需兩旺，量價平衡或略有上升；如果不放開，則供過於求，但也能做到價格平穩。
二圈層的近郊：供應足，也是土地出讓的重點區域，需求一般，適合剛需外溢購買，尤其是有軌道交通站點的板塊，量價基本平衡。
二圈層的遠郊：供應一般，需求一般，適合二圈層區縣地緣客戶自住購買，價格有回落趨勢。
三圈層的住宅：市場瘋狂期水漲船高，導致部分熱點區域價格虛高，有大幅回調的趨勢；而非熱點區域，價格小幅回調，總體上有量價齊跌的趨勢。
環蓉區域住宅：藉助市場瘋狂和熱點炒作起來的區域和板塊，量價齊跌，房價有大幅回調的趨勢，距離泡沫最大的頂點，有腰斬可能。
基於以上，對普通購房者而言，應該儘量選擇在五城區、高新區、天府新區核心區、二圈層近郊有地鐵站點的板塊，根據自身的實際情況出手買房；而儘量不要選擇二圈層中的遠郊板塊、三圈層和環蓉區域買房。
2、剛需產品一房難求；豪宅產品抄底；普通改善同質化競爭劇烈。
除了區位版圖上的分化外，產品也將呈現分化態勢。
過去的3-4年，稍微有購買力的人群基本已經上車，所以真正還有強烈買房需求的將是極致的首套剛需購房者，他們的首付款大多隻有30-50萬，能夠接受的總價基本在100萬－150萬之間。而這種剛需產品，市場上並不多見，在改善當道的行情下，2019年，低總價的剛需產品，尤其是極致剛需產品，將會成為爆款。
而剛需之外，還有房票和購房意願的，就是置換型客戶。一種是剛需置換改善；一種是改善置換再改或豪宅。其中，由於敏感的限價因素，導致一些豪宅產品被壓制的很有“性價比”，因此2019年部分高端再改和豪宅產品，反而也能脫穎而出。
這讓我想起消費市場上的兩極分化，一頭是世界最大的奢侈品消費市場；一頭是支撐了“拼多多”的消費降級市場。而這種兩頭分化現象，在2019年或將非常明顯。
剩下的，就是改善型產品。如果是普通改善產品，面積段集中在120-160平之間，沒有太多亮點的話，2019年市場上將會大量充斥這種產品，同質化競爭會比較嚴重，而對此類購房者的爭奪將變得激烈。
因此，我會建議剛需購房者， 2019年積極購買剛需型產品，如果確實買不到，可以考慮二手，這一點我回頭細說；而對於有一定資金實力的改善置換型客戶，2019年應該積極抄底豪宅，實現階層的晉升。普通改善客戶，一定要注意從良莠不齊的改善市場中挑選好的產品，注重社區價值，注重圈層價值，注重自身需求的真實改善，而不要僅僅看面積的大小。
3、商鋪商辦公寓產品，投資屬性明顯，弱市之下前景恐雪上加霜。
住宅產品之外，還有商鋪、寫字樓和商業公寓等產品。個人觀點，2019年上述三種產品，恐怕都會雪上加霜。原因有兩點：
第一、經濟整體形勢不容樂觀，實體經濟不振，租金收益就沒有支撐，而商業產品本身投資屬性比較強，基本都是以租金來倒推價格的，租金不振，價格就起不來。
第二、按照大多數購房者的喜好，還是更傾向於購買住宅產品的，而商業產品，是屬於外溢型的，即買不到住宅、買不起住宅的時候，才會考慮轉而投向商業產品。是的，你可以理解為備胎。而當住宅這個“男神”都已經對購房者放下身段了，那“備胎”還能有什麼機會呢？當然，也不排除個別非常優秀的“備胎”有轉正機會。
預 判 四
2019二手房有可能築底橫盤
老讀者應該知道，這一年多來，我準確預判了二手房的拐點，包括開始和結束的點，都近乎精確到完美。那麼，在2019年，我認為二手房有可能開始築底，並在底部橫盤。
首先，我們要明確的是，二手房目前下行趨勢沒有改變。
前兩天，小姨子給我發了一個她正在看的二手房房源信息。我給她回了一個價格，讓她按這個價格談，不高於這個價格就可以買。
結果她居然給我說，這個房源是從多高多高降下來的，已經降了好多次了；這個小區近期就沒有這個價格成交的房源；報我說的這個價格，房東都生氣了BlaBlaBla的。
我就納悶了。之前房價虛高的房源，多次降價這不是很正常的嘛？近期小區沒有這個價格成交，說明我給的參考價格很好啊，如果我報得比近期成交的價格高，你這姐夫怕是假的哦！還有，房東生不生氣關我P事啊！
當然，這也說明現在的剛需購房者，內心還是著急的，心裡沒譜。好吧，明人不說暗話，二手房還要跌。理由有兩個：
1、量價關係。
大家都懂從量變到質變有一個過程，如果沒有量變，就不會有質變。所以我們看二手房，一定要看成交量。你們要做的事情，就是馬上打開鏈家的app，看一下昨天的成交量。
你們看，這是我昨晚截的圖，才62套。
我估計這可能跟元旦放假有關係，但此前我長期觀察它的數據，基本上不會超過每天100套。
然後你再點開貝殼app，跟鏈家是一家的，可以查到它的昨日新增房源，如圖：
看懂了吧， 208套－62套＝146套，這146套就是一天的淨庫存。
而截至目前，鏈家外網上的淨庫存已經高達60462套了，所以大家想想，現在的二手房，是買房人說了算，還是房東說了算？
2、剪刀差還在。
我之前說過了，任何違反常理的現象，都不會持久。一二手房的剪刀差就是。
雖然目前剪刀差已經有大幅縮小的趨勢，但只要二手房還高過同區域同品質的新房，這個事情就不合理。
所以，2019年，大概率是新房漲一點，二手房降一點，一二手房價格平衡，成都這個城市才正常，市場才正常，房價才正常。
其次，我們要預判的是，二手房或許會在今年開始築底。
當然，任何二手房的下行趨勢，都有一個度，一旦到達這個臨界點，就會開始在底部徘徊，形成築底行情。
而我認為，2019年，二手房可能會達到這個度。其具體時間我不清楚，大致判斷會在下半年吧。核心原因只有一個，就是“供求平衡”，歸納起來，兩點吧：
1、一部分房東不願意賣房子了。
我經常給讀者說的一句話是，賣房子的目的是什麼？賣房子從來不是為了賣而賣，也不是為了錢而賣，而是為了買更好的房子但錢不夠，才需要賣房子。
所以我也相信，現在很多掛房子出來的二手房房東，都是為了置換更優質的新房，才選擇出售。核心動機，還是在於一定的剪刀差。但是剪刀差已經越來越小，這個趨勢大家都看得見，而2019年剪刀差或許會在“一城一策，因城施策”的作用下消失，也應該在“一城一策，因城施策”的作用下消失。
此消彼長下，二手房將不再具備“差價置換”的機會，只會剩下“平價置換”和“補差置換”的機會。所以，一部分房東將放棄賣房打算，減少供應。
所以，凡是去前年相信了我“二手房拐點論”，在5月中旬前賣房，且成功置換優質新房的購房者，真的恭喜你們，這是成都房地產十幾年來唯一的一次機會。
2、更多購房者願意買二手房了。
當然，房東群體是一個一個的個體，並不是鐵板一塊。有的房東不願意折價賣房，但有的房東卻很有魄力。否則，大家看到現在每天成交的這100套左右的二手房，都是因為價格下來了之後，才從30套每天的成交量慢慢走上去的。
一旦價格合適，選擇二手房的購房者也會越來越多。一方面新房二手房價格平衡了，不是非買新房不可；另一方面二手房的位置大多較好，位於核心城區，這種區域的土地供應幾乎為零，2018年的土地出讓，大多位於近郊或新區，並不是所有購房者都會被它吸引。第三，二手房大多面積更小，適合預算有限的剛需購房者，這是今年的主力客群，也是我在文章前段提到過的。所以，在價格和產品的作用下，二手房的優點會被更多購房者接受，從而成交放大。
這裡，也給大家分享一個二手房價格判斷的技巧，不一定放之四海而皆準，但可以適當參考。我自己觀察，這一輪成都的二手房，從最虛高的頂點算，7-8折就基本見底，這個具體的幅度，要看樓盤本身的品質，且僅限核心區域的樓盤。
最後，二手房不會反彈，築底橫盤是一個較長時間階段。
我最怕大家矯枉過正的，就是一聽要築底了，馬上追問是不是要反彈了。
放心，不會。二手房築底之後，就會橫盤，這是一個長期的過程。我以前給大家說過：高位橫盤，橫久必跌；低位橫盤，橫久必漲。所以，一旦橫盤，往往都是以年為單位的，哪有那麼容易反彈？
預 判 五
2019年是成都抄底拿地時機
最後一個預判，是關於拿地的。
我認為2019年會是成都抄底拿地的好時機，原因有兩個：
第一、拿地不怕拿在高位，就怕自己的地拿得比競爭對手高。
如果大家記得我2017年寫的文章，應該知道我多次懟過開發商高價拿地。
例如《成都土拍瘋狂，買房人如何避免“陪葬”》、《地價決定房價，這個謊言騙了多少人？》、《你們對樓面價一無所知》、《地買得太貴，開發商不要了》等等。
現在看來，這批拿地的開發商，基本都被套住了，而且從2018年的土拍價格來看，會持續套住。沒辦法，你的成本比別人貴，就算政府限價給你鬆一鬆，但你也很難賣的比成本低的對手好。
而有了2017年的這批地王墊背，2019年的開發商拿地心理負擔就輕了很多。反正低樓面價的項目理論上還有5-8個月絕跡，未來的房子就是2017-2018這批，都有人墊背了，還不抄底拿地，更待何時？
第二、你不拿地，三四線城市掙了錢的開發商要回來跟你搶。
拿地怎麼拿會比較便宜？沒人搶就最便宜。
但是，過去成都的調控政策比較嚴，很多開發商選擇了去三四線城市晃一圈，畢竟，哪裡掙錢哪裡去嘛。
但是我在《一葉知秋，三四線城市撤離預警！》中寫過，2019年年中，就是大限之日，隨著棚改的收尾，三四線城市的開發商估計也該集中出貨，然後閃退了吧。
拿著在三四線城市掙的錢幹嘛去呢？當然是回一二線城市拿地做開發啊，要不然回家帶孩子啊？
最後，關於2019年成都樓市的五大預判就齊活了。
它們分別是：
（一）宏觀房價穩中小幅看漲；
（二）調控政策迎來“小陽春”；
（三）區域和產品更加分化；
（四）二手房或將築底；
（五）抄底拿地正當時。
一家之言，僅供參考，希望對廣大購房者能有一些幫助。謝謝！
2019，成都樓市五大預判（上）
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