资产证券化已经成为房地产企业融资的重要手段，在政府的积极鼓励下，资产证券化越来越成为经济发展的重要活力因素。根据非官方的不完全统计，我国重点房企ABS存量近4000亿。从目前存续的结构上来看，头部房企ABS融资存在两极分化，例如万科和碧桂园发行量最大，并且以供应链应付账款为主导，其余房企发行量较少。排名在30-100的房企发行ABS动力更强，每家基本发行额最少在30亿元，根本原因是想扩大自身规模。而对于持有型优质物业为主的房企，发行CMBS和类Reits成为其必然的选择。
资产证券化概述
资产证券化指的是将缺乏流动性的基础资产转化为不同信用级别的可流通证券的行为，可分为企业ABS、信贷ABS和资产支持票据（ABN）三大类。企业ABS、资产支持票据（ABN）主要用于非金融企业进行融资，两者结构较为类似。资产证券化近年来备受房企青睐，一方面地产行业融资需求强烈，资产证券化是为数不多受政策鼓励的融资渠道，另一方面企业ABS自身发行成本适中，具有盘活基础资产、破产隔离及信用分级的优势。
资产证券化产品
五大产品：购房尾款ABS、供应链ABS、物业费ABS、CMBS以及类REITs。购房尾款ABS以对业主的应收账款的权益进行融资的一种行为。供应链ABS通过应收账款反向保理为上下游企业提供融资。近年来房企供应链ABS发行呈现爆发性增长，主要源于其可以解决企业资金短缺又不增加企业债务规模的优势。当下在针对房地产融资收紧的情况下，监管机构对供应链ABS持限制态度。3）物业费ABS的基础资产为物业合同债权，基础资产现金流依赖于物业公司的物业费收入。4）CMBS以商业房地产抵押贷款为基础资产，能够很好地匹配流动性差但预期能产生稳定现金流的商业物业，为其提供融资，且具有期限长、额度较大、资金运用灵活等优点，呈现供需两旺的市场格局。5）类REITs一般采取“契约型基金+专项计划”的模式。目前国内与国际仍有差距，监管机构在2020年4月30日，正式启动公募REITs试点，拉开了公募REITs新篇章。
资产证券化发展
2014年企业ABS改革，迎来快速发展时期。2014年11月19日，证监会发布了《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》及配套工作指引，取消事前行政审批，改为备案制发行。相比证监会主导的企业ABS爆发式发展，银行间市场交易商协会ABN则长久的处于停滞的状态，直至2016年才有起色。2016年12月12日，交易商协会发布《非金融企业资产支持票据指引（修订稿）》，并制定了《非金融企业资产支持票据公开发行注册文件表格体系》，提升业务操作性。改革之后的ABN与企业ABS，结构基本相同。仅在发行场所、发行中介有所不同。