买卖流程篇
大家好，我是省钱君。相信大家看了前面几篇文章，对“买房”有很全面的了解了。作为一名分享“干货”的专业房产分析师。今天就为大家带来终极篇：“排坑”指南！
新房
Vol.01
定金问题
在很多买卖交易过程中最容易出现的问题，很多人容易把定金和订金的定义混淆，（订金属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方无法履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金但不能要求双倍返还。而定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。）但是我们在签的商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
交房时间问题
购买房屋的时候，签订的购房合同上一般都会表明交房的时间，如果遇到延期交房的情况，两方可以约谈一致，设定一个宽限的日期，让开发商在宽限日期内履行合同。但开发商在宽限日期内还是不能交房，这时业主有权解除合同，开发商承担违约责任。
房屋面积问题
房屋面积的误差，是房产交易中比较常见的一种问题。根据国家规定，房屋建筑面积与约定面积不符时。合同有约定的服从约定；无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，归属权归你。
产权问题
产权问题直接关系到房主的利益。业主所拥有的产权会受到影响。也可能是地区规划一直在变更，导致开发商拿了地以后不能立即开发销售；还有一些开发商则存在攥着地或者盘不肯出售的现象，导致产权缩水。所以，看到＂价廉物美＂的项目，要将年限损失折算进行考量，不要＂捡便宜＂买了缩水的楼盘。
房屋质量问题
房屋质量的问题是最严重的。常见的房屋质量问题有：楼体不结实；墙体裂缝和楼板裂缝；屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处；墙体空，墙皮脱落；隔音、隔热效果差；门、窗密闭性差、变形；水、电、暖、气的设计位置不合理；公用设施设计不合理，质量不过关。
所以，收房时可以在验收房屋的时候多一个心眼。找个房屋质量检测机构检测一下房屋问题，找出问题的原因，拍照记录，保存证据。若合同中没有明确约定，经检验确属主体结构质量不合格的，业主有权退房。毕竟集体的力量要大于个人，建议把诸多房子有问题的业主联系起来，把全部问题集中反应。
二手房
Vol.02
土地情况是否清晰
二手房买卖中应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回。出让是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限。如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用二十来年，对于买房人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就很不划算。
市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临强拆，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，因此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易是最好的。
交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”。也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际买卖中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房。在转让中有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人在不知情购买此房屋，所有费用买受人需要全部承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚。如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务。如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买房人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买房人以为自己占了便宜，可是不知如被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
法拍房
Vol.03
实地看样
法院公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列的比较清楚，但是房产的位置，房产可能存在的瑕疵等。法院并不负责公示。针对户型和面积、采光等还是要靠到现场实地调研才能摸清。
限购
对于一些限购的城市，如北京、上海、深圳等，司法拍卖的房子部分是不限购的。对于一些想买房却没有购房资质的和想买多套房产的就提供了一个得偿所望的机会。
税费
法拍房税费一直是网友觉得最坑的地方，摸不清到底有多少税费。在竞拍之前弄清楚，这套房产上次过户方式是正常买卖还是继承、赠予以及这套房产的契税是什么时间交的。弄清楚这两件事情，法拍房的税费就一目了然了。
腾房和租赁
腾房和租赁都是房子没有腾空，不同点在于这套房产目前的住户是原业主还是租户，如果是原业主，一定要搞清楚业主配不配合拍卖，是不是唯一住房，有没有老人居住。但如果是租户，问清楚租赁到期时间。有些房源，法院会在公告中标明租赁到期时间。
土地性质
房产土地如果为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房，两限房等。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金，一定要弄清楚是否已经补缴土地出让金，如果没有补缴，请放弃该房源，税费会比较高。
郝省钱／总结
“道路千万条,安全第一条,买房不看完，亲人两行泪 。”五篇文章从概述→房源→价格及税费→买房流程→排坑指南。全面的给大家分析新房二手房法拍房。相信大家对买房有了足够的了解。如果大家还有疑问可以留言给我。省钱君给你全面解答房产知识。最近房产税问题收到了很多人的困扰。下一篇为大家详细分析房产税的意义和如何正确认识房产政策的转变。