我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好，想投資一套天津的二手房，女兒今年初二，為高考做打算，無天津社保，請問有什麼好的建議和區域，謝謝！
回答：你好，給大家分享下天津的落戶政策，以及孩子轉戶口和轉學時間：
天津海河英才落戶的三種方式：
一、學歷型人才。包括：全日制普通高校畢業，本科生一般不超過40週歲；具有碩士學位的研究生，一般不超過45週歲；具有博士學位的研究生，年齡不受限制。
二、資格型人才包括：獲得副高級及以上職稱資格的；擁有國內外精算師、特許金融分析師（CFA）、金融風險管理師（FRM）、註冊會計師、註冊稅務師、註冊建築師、註冊勘察設計工程師、註冊資產評估師、律師等執業資格的。
三、技能型人才包括：
一、高等職業院校畢業、在本市用人單位就業，符合下列要求之一：
①不超過30週歲; ②具有高級職業資格或在津工作滿1年，不超過35週歲; ③具有技師職業資格，不超過40週歲; ④具有高級技師職業資格，不超過50週歲。
二、中等職業學校畢業、在津工作滿1年，符合下列要求之一：
①具有高級職業資格，不超過35週歲; ②具有技師職業資格，不超過40週歲; ③具有高級技師職業資格，不超過50週歲。未滿18週歲的孩子戶口轉入天津的前提：是父母其中一方在天津有合法穩定住所，也就是我們所說的名下有房產，且該位父母已經落戶天津。
具體有兩種辦理方式，同步隨遷和投靠落戶。
①同步隨遷是父母在辦理天津戶口的時候協同孩子的戶口一起遷入天津。
②投靠落戶是父親或母親辦理完天津戶口後，再讓孩子以投靠落戶的方式將戶口遷到天津。
轉學時間詳解：
①小學轉學需自行聯繫轉入、轉出校，家長在假期前後一週時間內，詢問是否有空餘名額，若學校有空餘名額，可直接辦理登記轉學，若學校沒有空餘名額，則需到區教委登記，由工作人員協調到附近有名額的小學入學。天津市學校辦理轉學的時間為每學期開學前、後一週。注意：六年級不得轉學。
②初中自2018年起，無天津戶口的孩子不能參加中考，所以孩子需在中考報名前（初三上半學期）落實戶口。天津市的初中學校辦理轉學時間為每學期開學前、後一週。需要注意的是，初三不能轉學，部分區初二下學期不受理轉學事宜。
③高中天津市高中學校高一上學期和高三全能不能轉學。其他每學期開學一週內辦理，需要及時聯繫所在區的學校。
天津買房兩個選擇：
1.城六區核心學區老破小， 2.郊區地鐵次新低總價佔坑。
天津投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：請問，萬象城附近的住宅底商可以投資嗎？
回答：商鋪和住宅不是一個邏輯。住宅看的是漲幅，商鋪看的是租金。 門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。 買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。 且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。 商鋪前途未卜，互聯網化、電商化時代，商鋪的價值存在巨大的不確定性，加上稅費的影響，保值功能和住宅沒辦法比。 但是短期內 社區商業會保持長久繁榮。 因為有些服務業的客觀需求就是呆在無法被電商替代的最後一里路。 但這不代表你買的商鋪估值合理、市口和房型結構適合未來新的風口新的業態。 商鋪投資永遠要比住宅的不確定性更高。 而且在國內，商辦資產的負外部性太高太高了。稅收實在太離譜。 底商要看社區入住率、社區內底商還是街邊外底商、門面面寬、周邊未來競品小區底商、社區人流動線、五公里內大型商超、綜合體規劃等等等等情況。 此外還有消費升級、電商升級、物流升級各種黑天鵝，綜合來看投資底商非常差的投資，甚至不能說是投資，基本就是賭博。 恰好未來租金收益高，不是你眼光好，99%是運氣好。 商鋪越來越難賣，經紀人賣一套商鋪，佣金可以到10%。 如果你的底倉充足，萬象城底商租售比能到5%以上，可以適當配置，作為現金流的補充。
提問：房姐好，2019年末以妻弟名義購入蘇州吳中太湖新城富力天鵝港打算自住，面積130平方，總價402萬，單價3.1萬，年後開盤同樣戶型面積降到387萬，現在找開發商更名到自己名下，開發商答覆更名可以，當時的99折就不享受了，再加4萬，這樣房子就406萬了，或者直接退房，無違約金，三種選擇，一、不更名，將來代持風險和稅金，二、更名，比這次開盤貴了將近20萬。三、直接退掉，持幣繼續淘筍，無損失，但房子家人確實非常鐘意，很難找到更合適的位置和戶型，買的戶型已經售罄。糾結……希望參考房姐意見，萬分感謝！
回答：你好，感謝付費！ 開發商想的挺美，開盤降價，你沒有找他維權都算便宜他了，還想漲價，怎麼不上天呢？ 如果實在喜歡，建議直接退掉，用你的名字再買入。 不走更名了。
提問：房姐您好 座標深圳 首套 7月預產期 有必要現在考慮學區房嗎？自住，剛需。總價考慮350左右。這樣的價格，感覺羅湖的學區比如東門深圳小學學區會比福田，南山性價比高，總是舉棋不定，渴望得到指點。對孩子未來的教育很重視。
回答：你好，投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇。羅湖除了學位房，整體跑輸。羅湖未來並非發展熱點，隨著生源老化，即使是學位房 長持可能會跑輸大勢。 孩子幾年後才入學，買未來成長空間大的學區房（可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區...新的教育模式.生員也很好 還有就是你自己對小孩的人生髮展方向是什麼？在考慮用那一種教育模式（私立出國 高考公務員 還是義務教育）方式都不同 要選擇那個小區可以用排除法
提問：睿智的房姐，您好，希望您能幫我解答一下困惑。 購房情況 ：我和老公婚前各有一套房，我的房子和前夫離婚沒有析產，是兩人名字（約定後期直接給孩子），老公的房子和弟弟互相以對方名字購買，目前房子都有按揭。 準備實施： 1.現在為了增加購房資格，我準備和老公jlh，還清老公本人房子（房產證為老公弟弟）按揭，將房子過戶給老公本人，老公名下兩套房，我一套房，我還有購房資格。 2.產證滿2年後（因剛辦理房產證），將老公弟弟房子（現戶主為老公）過戶給老公弟弟。老公名下一套房，老公還有購房資格。 請問房姐這樣操作是否可行，您有更好的建議嗎？
回答：你好，你老公和弟弟的房產可以相互對敲，走買賣的流程過戶。 如果是想把老公和弟弟的房子都過戶給對方，只能這樣操作。 如果是想騰出房票，一般是建議把貸款還清之後過戶給老人。
提問：房姐你好，座標石家莊，上次聽了您的建議重新梳理了思路，現遇一筍盤，頂躍170平，價格與同區三室122平一樣（240W左右），業主稱樓宇住戶均已簽字同意安裝電梯，現問題是：1、業主應該是需要資金賣房，掛200余天，心理價位也一路直降，這算筍盤嗎？2、瞭解到房產有銀行抵押，是否還有個人、擔保公司、小額貸款公司等其他形式的抵押，這個有什麼辦法查清楚嗎？3、適合自住入手嗎？交易的話，過程中需要注意什麼？4、這樣的房子適合GPGD嗎？5、業主說不放心可以到高法查他的案底，這個有用嗎？還是徵信有參考價值？
回答：你好，感謝讚賞！ 1.是不是筍盤，要對比同戶型的最新成交價。不要看掛牌價。 2.在買二手房之前，產調是一定要拉出來看看的 二手房交易看交易對手產調、徵信、工作、名下資產。 二手房交易其實合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那麼如何選擇交易對手呢？ 第一：產調。去交易中心拉一下交易的這套房子抵押情況，看看除了銀行貸款意外，有沒有其他負債和抵押，一般只能有一條按揭或者抵押貸款記錄，多於一條你就得小心，查明原因。 第二：查上證人的徵信，目的是看看你的交易對手的負債情況，如果徵信很差，比如經常逾期，名下小額貸款擼的太多，擔保太多，那你也要小心。 第三：看對方是否有穩定的工作，最好是體制內的，一份穩定的工作能最大概率的保護你交易順利進行，體制內最好，他們不敢也不會出么蛾子。 第四：如果可能，儘量看一下對方名下是否有除了正在交易的這套房子，還有沒有其他資產，萬一前面3項沒能保護你，真出了事情，確保最後贏了官司對方有資產可供執行。 3.大戶型低單價比較好操作gpgd，但是具體也要看評估價的高低
提問：房姐 您好。我想問下買深圳坂田的大族雲峰怎麼樣，帶的學校是坂田實驗學校，新開的。就是這個區位未來房價走勢怎麼樣。還有學校怎麼樣，小孩準備將來在這裡上學
回答：大族雲峰在坂田，坂田雖然屬於龍崗區，但是地理位置挨著福田中心城區近。 五號線坂田地鐵口1公里，在建十號線光雅園地鐵口近2公里，後期地鐵出行相對不便，亮點在於上坂雪崗大道去福田、天安雲谷比較方便。 自住還行，投資一般般了，短期站崗 龍崗沒有太好的教育資源，如果優先考慮學位，建議首選羅湖 福田或者龍華。
提問：！新人首問！房姐您好，終於找到一位大神請教了，感謝。現在有子彈60，戶口在深圳，現在在蘇州工作，最近看了蘇州太湖度假區的龍湖大境天成的高層108平（搖號，基本靠搶）。現在糾結是繼續攢錢買深圳（後期不會在深圳發展），或者買深圳1室小戶型，還是買蘇州。想問下房姐我該如何計劃？謝謝房姐。
回答：你好，龍湖是站崗盤，投資角度太湖匯景不是更好嗎？ 子彈60去深圳也買不到性價比高的產品了，建議深耕蘇州。 用優質資產追深圳的漲幅也是不錯的思路。
提問：房姐，子彈70，最近聽您的看了關山大道，因為在武漢呆不久，所以買新房會好點，琨御府的價格太貴了，泛悅城您看值得入手嗎？ 還有青山區的金科城和唐家墩的頂秀國際城也在考慮範圍，另外一個問題就是ceo盤如果是10年長期持有的話應該也值得入手吧？謝謝解惑
回答：泛悅城筒子樓，主要是戶型太差了，70才做一間房，100平才兩間房。不然也不至於賣不出去。 金科城和頂秀國際城都還行，單價控制在2萬內。 很有可能在你持有期間內洗不白。 譬如一套溢價80%的CEO盤，平均每年跑輸10%，也要8年才能抹平。 很多人不會有耐心持有虧損8年，尤其是遇到前3年完全不漲的情況，害怕到出手。 而很多溢價的因素，未必能保持8年不變，比如學區，過氣商業，城市中心和產業轉移。
提問：請問環深圳周邊地區有沒有價值？比如東莞，惠州
回答：環深有價值的只有東莞，首選松山湖 南城，次選鳳崗 惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產。 東莞有人口有產業，加上限購，投資客相對較少。 惠州人口是東莞的一半，但是房子卻是天量供應，很多大開發商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買。
提問：房姐好，看了幾個區域，白沙洲的樓盤二手含稅費基本都在1.8左右，關山大道那邊金地格林東郡含稅費大概在2.5左右，感覺價格都比較高，價格稍低的樓層都很矮，想請教下房姐這兩個區域如何淘筍？ 另外看到白沙洲大道旁的梧桐花園，頂樓三房單價1.56，與9樓單價相同，比次頂層低1600，這個價位投資價值如何？比較奇怪這個盤價格不高為什麼賣的不是很好？
回答：你好，感謝付費！ 多開發淘筍渠道，沒有特殊方法，筍盤都不會在APP上掛出來的，中介一定是優先通知跟他關係好的 能全款的客戶。 梧桐花園勉強可以買，樓盤太小了，價格優勢也不大。 9樓如果採光不影響可以入手。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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