高房价=好配套，背后的那个问题才重要：地段该怎么选？
在今天的中国，地段一词是需要我们重新认知的，因为它在发生动态的变化。到底什么才是好地段？其实每个人心里都有自己的答案，大多关乎：地铁、教育资源、商业、产业带、医疗。地段五件套全都拥有，是理想状态；满足其中三个条件，就已经是好地段了，而且能满足三个条件的好地段会越来越多，因为我们的城市正在发生变化。
一、城市多核心化，主城概念弱化
今年来看，郑州被初步划定出32个核心板块，每个板块1-3平方公里，以现代服务业为主体，以城市设计为抓手，着力打造成为城市经济发展的支撑点、城市建设的新亮点和城市结构的关键点。下图可以看出，这32个核心有各自的核心特色，中央文化城、产业片区、金融港、商城遗址文化区等，独特的片区定位也给不同置业需求的购房者指了一条明路。
再结合郑州大区域的整体规划，带动新老城区统筹协调发展，推进中心城区转型升级，实现“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的发展目标。规划是一面旗帜，一切城市资源只要看到这面旗帜，比如商业购物中心、地铁、医院、学校，都会往这边汇聚。我们的未来是网格城市：你找不到中心，但是你又很容易找到中心，因为到处都是中心；每一个交汇的节点，都是中心。这些交汇的节点，它可以是 TOD，也就是地铁跟购物中心的复合譬如金水正弘城、建业凯旋广场；也可以是地标建筑大玉米，也可以是规划的行政中心常西湖、象湖片区，也可以是湿地公园公园，甚至可以是一个网红打卡地。
二，单纯从房价来看，主城区VS郊县，郊县的特点是：刚需相对买的起
2020年一季度成交面积结构来看，90-120m成交占比逐步攀升，改善趋势明显；1.2-1.6万元/m为价格主力区间，其中1.4-1.6万元/m占比有所下降。优选主城的群体当中也想在价格偏低的时候在主城完成改善或者终极置业。看过一个有趣的「牛排理论」：如果聚焦在房价的预期涨幅上，那么半生不熟的地方，往往比全熟的更美妙；半生不熟的房价预期涨幅，大概率是比全熟的地方更高。
刚需买房，价格得合适，赚钱不容易，年关了，总得给一家老小个交代，不求大富大贵，安定才最重要。预算有限，接受面积80—100平左右。工作时间比较死，接受不了较长通勤时间。
要求：
1、地铁是标配，距离地铁口在有效辐射范围内（1KM）
2、主流城区内
3、附近有主流商业配套（2KM内）
4、划片学校不能太差
推荐区域：管城、高新、二七、惠济、三环到四环区域。
刚需买房，预算较为宽裕、接受面积110—140平左右，工作时间较宽松，能接受中等通勤时间。
要求：
1、地铁是重要部分，如果项目不在地铁口有效辐射范围内的楼盘较减分。
2、主流城区内或周边潜力片区
3、附近有主流商业配套（2KM内）
4、划片学校不能太差
5、对小区项目高度（容积率、景观、户型、物业等）有一定要求
推荐区域：金水、常西湖、滨河国际新城、郑东新区郊县置业，随着交通的便利，和大郑州的发展，城市逐渐外延，不少优质的郊县区域，不但价格便宜。道路顺畅，地铁开通/在建，基础配套完善，不少知名房企先后入驻。主城区小三房，郊县小洋房也是可以的。
要求：
1、价格便宜但有发展潜力
2、交通便利，临地铁，主干道出行通达
3、环境宜居，不那么繁华，相对安静
4、配套可满足需求，医疗、教育以及商业配套最好齐全
推荐区域：绿博、白沙、荥阳、南龙湖、港区
最后，几点建议：当然对于资金充裕，又想通过购置房产完成资产保值的人来说，尽量选择地段相对核心的项目，首选中心、或是选择能承载刚需外溢的近郊，以租养贷最为稳妥，即便以后要转让也不担心没人接盘。而对于资金不充裕又有部分资金想要投资的人来说，只能说慎入，多比较，宁可持币观望一段时间。针对刚需朋友核心老破房和郊区新房的抉择问题，那么对于这部分人有四个核心问题需要解决：资金，上班和小孩上学和入住问题；在总价接受范围，只有150-200万，在主城中心只能买建面90-120平米的老房子，而在郊区可买套内150-200平米的大房子，这一点已经确定了；在上班上，如果买了郊外的新盘，房子是大了，但你上班花在路上的时间就一个两小时，一天算下来就得三四个小时，时间成本其实是人生最贵的成本，必须要考虑这个成本，毕竟郊区不成熟，相信大部分上班族是在核心区域；所以买个地铁房是非常重要的。在孩子上学上，既然郊区的配套教育资源跟不上，而市区的老旧小区又拥有优质的教育资源，从这一点来看也是优先考虑市区老旧房子，郊区规划学校是新校区，本部师资不会调过去，毕竟新校区是挂名居多；在入住上、核心新房多为期房一般从购买日开始到真正入住需要两年，毕竟交房后还得装修呢，而核心老破就不一样，一般情况可以直接入住；总之：核心老破具有优质的教育资源，省下来的时间成本，和地段学以及位房赋予的保值增值功能；当然如果你是90后的比较追求居住品质而不是配套品质的人来说，其实不建议买过老的二手房，那就舍去时间成本买郊区新房吧。当然，汇聚的过程需要一些时间，但最终它会比老城区还要热闹。
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