01
笑喷，一个读者发来的一个“保利堂悦房价大爹”，跌，其实是一套链家网上的成交，29086元/㎡，44.18㎡，总价129万。
这是事实，链家网上确实有这套成交。
其实吧，这是保利堂悦的“酒店式公寓”，LOFT，44㎡小面积，当年单价也是2.5万~3万之间，相比较住宅当然是“便宜”的，买来便宜，卖的时候也便宜。
这套房源也别小看，44㎡，两层，2个房间呢。
而内部也算是精装修，看起来也蛮清爽。
而保利堂悦住宅就要相对“贵”了，我们看一下成交价，大概在4万5~4.8万之间。这与上面公寓的2.9万单价形成了鲜明对比。
所以，此保利堂悦非彼保利堂悦，所在的地段为南部新城的大校场机场板块，区域发展是有前景的，价值也被普遍认同。甚至，很多人看好保利堂悦的房价有进一步上涨空间。
我们把上述两个产品的房价做个对比，公寓/住宅=60%。
也就是说，公寓的单价只有住宅的60%。其实往往如此，但这个比例是波动的，不同城市、不同区域、不同小区呈现出不同比例。
这里面有学区、地段、客群需求等因素影响。
这样住宅、酒店式公寓混为一谈的，有时会造成很多人的误解，以为“房价暴跌”。其实是性质、定位完全不同的产品。
比如金陵大公馆，公寓2.9万/㎡，住宅4.7万/㎡。公寓/住宅比约60%。
中海凤凰熙岸，公寓价3.4万/㎡，住宅价高达7.5万/㎡。公寓/住宅比约为45%。
主要是因为中海凤凰熙岸的住宅叠加了“区域稀缺次新房”与“学区”（芳草园小学凤凰校区）因素。
而公寓在资源属性方面为0。无法落户，无法上学。
当然了，公寓的面积小、单价低、总价也低，很多城市的年轻人甚至小两口还是会蛮喜欢的，经常看美国电影的，也会迷恋于繁华都市里那一个璀璨的公寓，逼格是够够的。
一些新到城市的，如果自住，公寓产品也是一个考虑。
03
有一种说法，住宅是苦口良药，买的时候痛苦，房价上涨了是真实的开心，而公寓也是药，但是是“毒药”，因为公寓房价涨幅跑输住宅。
其实这也不绝对。
每一种产品，都有不同的性质与定位，有不同的匹配人群，满足不同的需求。
70年普通住宅，居住+资源属性，可以落户、上学；65年公寓式住宅，长得像公寓的样子，但其实是住宅的本质属性，也可以落户、上学；公寓只有居住属性，没有资源/上学。但也提供了现金流。
对于手头钱特别少、手头钱特别多的客户，公寓是一个考虑项。大笔资金者，因为公寓不限购，可以从容的置业几套、几十套或几百套，拿来出租。
好的公寓，提供很稳定的现金流，是一个不错的产品。而不好的公寓，房租市场无人问津。因此，公寓的购买要有一定的技巧性，对地段的考量甚至比住宅还重要，地段、交通、成熟度、人流量、周边产业等等。
有的公寓紧邻商业综合体、商务中心，超级MALL，又有地铁，那是很好的，出租不用愁。
公寓房价也不是不能上涨，只不过涨得比住宅要慢。这点要厘清。
一般而言，有这样的明显规律。
投资回报率：住宅>公寓>写字楼而投资难度：住宅那么，自然很多会疑惑，难度最高又回报率最低的写字楼，谁愿意买、谁愿意投资啊？
事实上，这个不是“普通购房者”的思维。
富人、机构的确是买楼的。
04
打个比方，手头2个亿，怎么投资？
去摇号华新城吗？去买中国府3800万豪宅吗？去买200万出头的中冶盛世滨江吗？
这是不可能的。
体量太小！而且，有政策等限制（如购房资格等）。
因为：小资金求暴涨，而大资金求稳。
打个比方，我去炒股票，20万入市。亏了不至于伤筋动骨。但我就是图“暴涨”去的，我凭什么要去买特别稳定的蓝筹股啊？我买的必然是特别不稳定、暴涨暴跌、活性很足、上蹿下跳的股票，因为要获取超额收益、暴涨收益，我是冲着翻倍涨去的。毕竟就20万。
20万，如果为了享受那么一点点稳定，涨一点点。我图啥呢？图个“我也是炒股”的声名？可以有借口天天看全世界经济新闻政治新闻，搞得好像全球化投资一样。
所以，不同的资金，天然有不同的诉求。
富人求的是财富保卫战，而普通人，说实话，还是要努力趁年轻求个财富翻跟头的，不然一辈子赶不上——当然，赶不上就赶不上吧，反正也有“岁月静好”可以聊以自慰。
弄明白这个道理，你就知道公寓、写字楼、住宅的各自意义所在了。
▲ 南京某公寓
来，我们总结一下。
本文通过对南部新城“保利堂悦”公寓价格与住宅价格的房价差异描述，细致分析了公寓产品的特点，说明了公寓、住宅对于不同人群的需求满足，存在各自不同的价值与意义。