经济观察网 记者 田国宝
张鹏表示，在房地产行业从高周转、高杠杆和高去化转向新市场、新价值和新模式的背景下，房企应该回归产品主义和客户价值。“过去地产商就是跑马圈地，今后无论城市发展，还是地产商流程和运营都要走入精细化经营的全新发展语境。”
以下为张鹏演讲内容摘录：
此次疫情对全球一体化，包括供应链、金融体系都造成了一定的冲击，主要体现在三方面。
经济方面来讲，在人类命运共同体背景下，中国的投资、消费、出口都受到较大影响，行业冲击覆盖多领域、全要素，疫情导致物流、交通、餐饮、服务等多个领域受限，对于企业开复工、原材料运输、市场营销、运维服务都产生了比较大的影响。
具体到地产行业，房地产全生命周期受到了较大冲击，土地供应出现了断层，商品房无法充分保证如期推向市场，房地产消费周期现在比较紊乱。企业回款也在降速。
短期看来民营企业受疫情冲击比较严重，疫情对房地产现金流影响主要体现在销售难、回款难、融资难。很多民营企业融资成本偏高，去化周期偏长，相对于国企和头部企业，压力更大，特别是负债率较高，高周转的企业，短期资金压力会制约企业进一步的发展。
我们预测2020年企业收购兼并趋势会进一步加大，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，甚至大鱼吃大鱼。在房地产新常态下，房地产如何活下去？首先是活下去，然后才能说活得好、活得久，这是行业一直在思考的问题。
韧性是企业的柔性生命力，我们定义是战略方向的超前度，经营管理的宽度性，增长模式的多样化和受冲击后的恢复力，能不能恢复到疫情前？任何一个企业都应该放到经济社会大环境下来考量，企业韧性的锻造也需要市场不断检验。
当代作为绿色企业，我们提出来要打造高韧性公司，要具备穿透市场周期的能力，所以我们在做企业科技化转型，绿色健康产品研发、投资拓展布局和全生命周期融资，全渠道营销和创新、创业，培育适能，培养韧性，培植新的商业模式，逐步形成一套模式来对抗市场的不确定性。
首先是企业发展韧性，未来房地产发展有两个趋势。第一，以后有可能房地产企业变成托拉斯，大到十分稳定；第二、精细化发展、特色化发展、差异化发展。当代就属于第二类。
第二个是科技之韧，硬科技即建筑物理科技，代表建筑硬件的全生命周期；黑科技即围绕人的需求的科技，代表客户服务的全生命周期；数字科技代表即流程与运营信息化科技，即企业管理的全生命周期。。
第三个是投资发展韧性，企业要活下来，活得好，疫情笼罩下，大家实际都清楚一二线城市是主力布局方向，这些城市就业机会、教育资源、工业体系、服务链都非常完整，房地产沉淀还要看人口持续导入的城市，看购买力、消费能力。同时，优质的二三线、甚至是三四线也要择机进入。
第四个是融资的韧性，近几年房企融资难度日益加剧，分化加剧，大家都能看到分层明显。这次疫情让融资环境进一步恶化。4月17日，中央再次强调房住不炒、促进房地产平稳健康发展，所以我们要做以下几个方面，才能够持续活的好。
第一、要打通融资的七经八脉，搭建多层次、全方位立体融资体系，信贷、股权合作、销售融资、债权合作、股权夹层、资产证券化、供应链融资都要建立起来，还要把海外债充分利用好。
第二、在股权合作上，要引入战略合作方和项目合作方，来整合金融产业链、开发产业链、流通产业链上的资金和资源，提高操盘能力和资金使用能力。资金规划我们认为比融资本身要更重要，所以房地产企业在这个阶段要杜绝资本错配、资源错配和资金错配，守住底线，保证现金流、利润率和负债率的平衡。
第五个是创新营销的韧性，今年头部企业都在网上卖房，网上卖房实际是手段，不是目的。要搭建网上看房通道，有些企业用理财和投资来吸引注意力，形成互动关系。但最终还要在线下下单，所以线下要下很大功夫。
创新营销要不断打开思路，在社群粘性上要和业主互动，博得业主和客户的信任。房地产营销迈向产品主义和客户价值回归，更要聚焦产品力提升，强化空间属性，强化社群属性，让业主有体验感，这才是最好的营销方法。
最后，四创生态韧性，企业建立之初，尤其是上市后，我就提出创业、创变、创新、创商的四创融合策略。创业是从0到1，再干100个企业，也用创业的思考方式、流程运营、商业模式，用创投思维再出发。创变就是接受变化，积极变革；创变就是以变应对不变，用不变的价值观应对变化。创新就是企业发展的第一驱动；创商就是创意思维能力、素质。
当代置业作为母舱，已经孵化出四十多个创变生态体，分别形成绿色金融事业群、绿色社区事业群、绿色科技事业群和绿色空间事业群，其中代表包括51world、第一人居、倍格生态。
51world是一家以计算机图形学为基础原创的科技公司，能够提供不同层次的全要素场景服务和产品。五年后，将成为一家专注于人工智能、数字企业，无论是华为坂田总部园区，还是重庆文旅小镇，还是合肥政务区、深圳和新加坡都有51world的场景落地。
倍格生态是一个城市更新项目，通过绿色空间的打造，为客户四恒、四衡办公生活体验。我们承接改造一个城市更新项目后，自有IP先拿走三分之一以上空间，一部分去对外招租，这是一个互相赋能。目前已经入住北京、上海、西安、长沙、南京，运营面积超过30万方。
还有个孵化项目叫第一人居，主要致力于应用建筑物理科技和建筑进行结合。这几年研发和应用了分户式新风系统和装配式净零能耗健康建筑等。预计疫情过后，对建筑物理技术、室内空间健康等等受到关注的大背景下，这个企业也会发展的越来越好。
围绕客户全生命周期场景，我们内部还孵化出大量创业企业，比如第一教育、第一文体、第一商业等，我们房地产项目开发到什么地方，这些孵化的产业就伴随到那里。这就是我们企业的四创生态之韧。
后疫情时代经济基本面我认为还不太明朗，行业发展波动性和不确定性还有所增加，面对不确定的未来，只能让自己的战略确定下来，自己的策略在宽带中形成韧性策略，来应对未来突发风险，企业才能生生不息。