一波还未平息，一波又来侵袭。
鲤城江南，编号8904的新天号“通宵卧铺”专列刚刚过站；东海，夹杂着亚热带暖冬气流的海风，已然拂面。
（图说：10月28日—31日，新天2-1号楼开出8904元/平的均价，引发不少市民通宵排队）
11月7日，位于滨海一线的上实海上海三期首批房源1#、2#正式获批，410套住宅的价格区间为6440-14607元/㎡，均价定格在了12678元/㎡。
不到6500元的起价，也创下了近年来泉州主城预售价的新低。
紧跟在上实后面的，同为全新项目，是东海湾门第的B地块。与上实三期一样，也是一线亲海组团。
（图说：将于11月开盘的门第B地块，首期推出7、12#楼）
不过，与上实二三期价格平稳过渡不同的是，门第的A、B地块在定价上拉开了较大的差距。
据宣朗大数据中心监测，门第A地块最后一批次产品的均价为12964元/平，而根据公式，将于11月开盘的门第B地块，价格已经来到了13700—13800元/平，两批次房源的跳涨幅度在800元左右！
同样情况的还有万科城市之光三期。前不久开盘的万科二期一线看海住宅，均价为13019元/平；而接下来欲推的万科三期产品，其均价也来到了13800元/平左右，房价涨幅同样在800元左右！
另外，市场等候多时的碧桂园天玺湾二期，也有望在一期6#楼年底开盘后，于明年入市。而根据公示，这个项目的入市价格也
在东海待推货量近百万方的当前，以上这三个项目便有近70万方的体量。多个代表项目新批价格跳涨，是否预示着久控不涨的泉州房价格局被打破？中心城区房价的“启动”，对整个泉州楼市究竟意味着什么？未上车的刚需、刚改客群再不上车，真的就来不及了？
宣朗君试图从以下几个角度，为你梳理东海房价跳涨背景下的泉州楼市真相！
1.泉州楼市看东海
风云吞吐寻常事，笑到最后是赢家。
在这个考验耐力的赛场，新市府东海以稳定的供货能力，笑到了最后。
自2017年泉州中心城区启动公证摇号以来，强力控价下的市场，使得营销成为了鸡肋般的存在。卖多少钱，能批多少货，什么时候卖，能卖给谁……这些关于营销的终极拷问，都能在《***项目认筹开盘方案》中找到答案。
于是乎，卖房从一场智力与产品力的比拼，演变成了持久供货能力的考量。
在城东、江南已基本无房可卖的情况下，东海不仅是中心城区的成交主场，对整体楼市更有着风向标意义。
根据宣朗大数据中心，在泉州六区的单盘成交前十强中，东海的门第、上实、海宸占了三个席位，且排名均比较靠前。
而目前的房价格局中，由于中心城区供应主力的东海，板块均价稳定在1.3万元/平，与外围精装1.3万元/平的台商、毛坯1.2万元/平的池店南板块，并未拉开明显差距，甚至很多时候卖的比外围还便宜。
房价梯度未能有效建立，中心弱、外围虚的格局，使得楼市运转时常卡壳。
作为龙头的东海，房价何时启动，关乎整个泉州楼市大局！
为了维持账面房价数据的稳定，从2017年初，主管部门便制定了严厉的限价政策。
这主要体现在两方面：一是，新供应的土地，国土局会根据算法，计算出该地块未来入市后的最高限价，即所谓的“限房价竞地价”，从土地的源头上控价格；
二是，现状的土地，在办理预售的时候，根据地块所在区位2016年10月的房价指数以及居民收入等指标，确定出板块基准价；而后根据项目的容积率、楼面价，有无区实验小学、大型商业等配套，是否位于核心主干道，开发商是否排名全国五十强……林林总总十余项指标，设计出权重，在板块基准价的基础上进行加减，计算出项目的预售均价。
举例来说，很多吃瓜群众不明白为何新天城市广场蹦跶了两年，才只批出了8904元/平的均价。套用上面那个公式，2016年10月新天所在的江南浮桥板块，成交主力是均价只有六七千块钱的鼎盛大观，这导致了
所以即便大商业、学校这些指标能加分，但无奈板块“底子”太差，任由新天怎么往上串，房价也到不了九千！
而同理，即便贵为市府板块，但2016年10月东海的备案主力是精装9900元/元的碧桂园天玺湾一期，所以即便居民收入等指标能加分，但板块的指导价也仅能维持在12500元/平左右。
只道是：当年不肯嫁春风，无端却被秋风误。
2016年10月，这个楼市的风向标月份，连同这个月“降生”的各盘，包括鼎盛大观、碧桂园天玺湾、保利城一期等，莫名地就被钦点、就被赋予使命，成为影响各自板块至今的价格标的！
（图说：东海诸盘区位及参考价格）
顶着东海板块12500元/平的片区参考价，2017年以来，东海共计有十余个项目开盘入市，根据梳理，各盘的房价大致呈现三种情况：
一是旧盘供新货，定价参照上一期的价格做加减。代表项目是十二宴二期，当时批复的平层毛坯价格是近1.4万元/平。理由是这批房源之前，十二宴的“复二代”精装均价开到了近1.7万元/平，在扣除两千的精装成本后，套入公式，计算出这批房源1.4万元/平的均价；
二是强势指标加持下的房价逆袭。代表项目是碧桂园公园里、东海湾三街四坊、海韵山居等。这些项目的均价均超过了1.4万元/平，在东海算是比较特殊的存在，究其原因，主要在于他们都是低密度的改善型产品，低容积率在ZF的那套计算公式中，优势相当明显，能加不少分；
三是高容积率的普通高层小区。代表项目是东海湾门第、万科城市之光、上实海上海、海宸尊域
从上面三个层次的代表项目就能看出，第三种情况构成了东海的楼市基本面，这也导致了东海的整体均价长期维持在1.3万元/平左右。
3.东海房价异动，咋回事？
上面我们说了，接下来东海会有几个代表项目实现跳涨，包括东海湾门第B地块，万科城市之光三期，以及碧桂园天玺湾二期。
三个的共同之处在于都是全新项目，且体量巨大，待推量均超过15万方。
之前业界传言的片区指导价会有修正、提升，是导致这次东海房价异动的根本原因，而据宣朗君了解，片区的指导价直至今日并未有过调整。
那么这些项目实现房价跨越的真实原因是啥？
以即将于这个月入市的门第B地块为例，在与A地块各项规划指标基本一致的情况下，B地块的主要采分点就在于地段更核心，处于两条城市主干道丰海路与东梅路的交汇处。
（图说：门第B地块直面丰海路，且用地性质上有所加分）
多一条城市主干道，容积率略小；更加重要的是，在用地性质上，B地块的规划等级更高，能对单价带来直观带动，综合这些因素，使得门第B地块比9月份开的A地块最后一期足足贵了800元/平。
4.东海待推项目情况一览
5.宣朗君的几个观点
关注【宣朗】公众号，阅读更多楼市精彩内容！
1、东海新批房源价格的跳涨，打破了板块内的两种平衡：一是横向的，原本买上实、买万科、买门第都是一个样，大家的价格都在1.25—1.28万元/平左右，项目间价差不大；
二是纵向的，原本买同一项目的一期、二期基本没差。得不到的不用骚动，被偏爱的也没必要有恃无恐。人们信奉的是：摇一摇，总能摇中的。
而现在前后两期的价差，跳到了一千元左右，
2、除了板块内部的平衡局面被打破，东海房价的“启动”对于整个楼市的影响将更为深远。
上文我们也提到，东海作为整个楼市的龙头，其长期滞涨，使得“中心火、外围凉”的分化格局更为稳固。当前的局面就是，改善、刚需、投资客群没有区分，地缘性归属被打破，所有原本能影响板块格局的因素，都因为市中心“相对便宜”而被极具弱化，关注和购买力被市中心强力吸附！
而如今，假设东海板块能兑现价值，站稳1.4万元/平，则楼市的“火车”才算正式发动，外围板块也才有望迎来购买力的回归；
3、房地产本来就是承载也于固有土地之上的各种社会资源的集合，将各种优劣不一、产品各异的项目都统一用一套价格体系去衡量、去束缚，究竟是我辈之幸还是我辈之哀，只能交由后人说。
不过，楼市调控三年之久的泉州，也是时候出现一些宽松的气息了，至少是在板块内部有适度的价格区分，不仅是激活楼市的核心驱动力，更是城市向上向好的价值体现；
4、在每半年涨3%的gf许可下，东海也确实迎来了新的价格窗口期。
对于刚需客群来说，目前还在1.3万元/平左右徘徊的上实海上海还有海宸尊域，虽然户型不尽如人意，但随着其它项目的跳涨，这两个项目将更突显性价比，是刚需上车难得的机会；
5、新天300多套住宅迎来超9000组认筹，证明了限价下的中心城区依然是楼市“黑洞”般的存在。
而新天之后，上实海上海三期、门第B地块、城东限价17825元/平的地王项目水墨芳邻也都在等着拿“爱的号码牌”，最快都有望于这个月内认筹开盘。
这些高价项目，尤其是门第B地块和水墨芳邻，将是泉州楼市未来前景的试金石。东海逼近1.4万/平，城东逼近1.8万/平，
6、买房本来就是一种价值投资。苦等了两年多，东海一手新房均价终于要逼近1.4万元/平的大关。
这既是时间的礼物
更是对早先上车者的褒奖
所以你要上车了吗？