導讀：眾所周知，自2011年國務院590號令施行以來，“拆遷”一詞在國有土地上被“徵收”所取代。然而時至今日仍然遍及全國各地的“協議拆遷”無疑是令廣大被徵收人頭疼的，尤其是當這類拆遷與一些老國企聯繫起來的時候。那麼，這究竟會是一種怎樣的局面呢？被徵收人又能否在亂局中保障自己的合法補償權益呢？本文，看在明所的梁紅麗律師如何幫助這樣的一位當事人……
【基本案情：協議拆遷帶來的麻煩】
2000年6月，家住西南某省會城市某區的蔣先生購買了該區農機站公開出售的三間國有房屋。該購房合同簽訂前，主管區農機站的區農林局批准同意農機站出售該三間國有房屋。蔣先生購買該三間房屋之後，一家人一直將其用於生活居住與日常經營。
實際上，蔣先生2000年購買的三間國有房屋只是區農機站出售的部分建築，其餘大部分建築仍由農機站經營使用。2016年年末，蔣先生的房屋及區農機站所屬的建築被納入該區道路規劃工程的拆遷範圍。由於拆遷戶數較少，區政府並未依法對需要拆遷的房屋進行徵收，而是直接要求原國有用地單位與拆遷戶進行“協議拆遷”，騰退道路規劃範圍內的土地。由此，區農林局作為原國有土地上的用地單位，按照區政府的要求，與蔣先生協商該三間房屋的拆遷問題。因為補償標準過低，蔣先生並未簽訂補償安置協議。
儘管協議拆遷在本質上屬於民事法律行為，協議雙方類似於房屋買賣，即雙方當事人地位平等，在未協商一致的情況下，任何一方都不能強迫對方簽訂協議或者要求對方與其簽訂拆遷協議，更不能使用行政強制手段強制對方簽訂協議、限期搬離房屋。然而，由於道路規劃的工期要求，區農林局竟違法動用行政權力，多次要求蔣先生一家限期搬離，否則強行拆除蔣先生的房屋。為了保護自己的合法財產，經過將近一年的據理力爭，蔣先生一家已經身心俱疲。
【辦案經過：發律師函接連化解“危局”】
很快，蔣先生一家又收到了最新的《限期搬離告知書》，並有跡象表明其房屋可能被強制拆除。蔣先生認識到，憑藉一己之力已經不能保護好自己的合法權益，必須應用法律的手段，只有聘請最專業的律師，才能更好地維護自己的合法權益。2017年10月，蔣先生慕名尋求北京在明律師事務所的梁紅麗律師的幫助。
梁律師代理案件之後，根據案件的進展情況，針對區農林局作出的《限期搬離告知書》等文件，迅速發出律師函，要求拆遷方，即區農林局立即停止濫用行政權力違法拆遷的行為，並採取有效措施保護蔣先生的合法財產權益，否則將面臨嚴重的法律責任。區農林局收到律師函之後，積極主動地與梁律師進行溝通，尋求有效解決與蔣先生之間拆遷補償糾紛的途徑。很顯然，律師函起到了初步的效果，同時，區農林局對蔣先生的壓力也得到有效的緩解。很快，區農林局與梁律師約定了會談日期。第一次會談，由於雙方對協議拆遷的補償金額差距過大，並未取得一致意見。
梁律師根據會談情況，及時提起新的程序，即要求區政府履行查處職責，查處區農林局的濫用職權介入拆遷的違法行為，並履行《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的職責，依法對蔣先生的房屋進行徵收。在收到梁律師發出的律師函以及經過與梁律師第一次協商談判之後，區農林局已經清醒的認識到其自身不具備行政強制的法律依據，更不能通過行政強制執行依法拆除蔣先生的房屋，否則將承擔嚴重的法律後果。為了讓蔣先生限期搬離，區農林局竟然“另闢蹊徑”，以所謂的房屋未進行過戶登記為由，主張蔣先生不是房屋的合法產權人，起訴到法院，要求蔣先生騰房！實際上，2007年物權法頒佈之後，不動產物權的變動實行登記生效主義，即未經不動產登記，不動產物權不產生變動的效力。就蔣先生而言，其房屋在購買時確實未進行過產權變更登記，其簽訂購房合同之後便依法使用該房屋。從表面上看，蔣先生似乎不是其購買房屋的合法所有權人，但實際上，蔣先生購買房屋的行為發生在物權法生效之前，物權法對其房屋購買行為不具有溯及效力，其未變更登記的行為不影響其房屋合法產權人的地位。根據購房當時有效的《民法通則》第七十二條所有權轉讓的規定，除法律另有規定的外，財產所有權從財產交付時起轉移。蔣先生的購房合同經過區農林局的有權批准，並且簽訂合同後房屋即交付蔣先生使用，其是房屋的合法產權人的地位不容置疑。很顯然，法院並不會支持區農林局的訴訟請求。
很快，梁律師鋪墊的向區政府提起的查處程序以及要求區政府依法徵收等程序即將滿足六十日的法定期限，同時，道路工程的工期也極為緊張，加之法院根本不會支持區農林局的無理訴求。在法院依法釋明訴訟利害之後，區農林局不得不心平氣和的與蔣先生協商談判雙方的補償安置爭議。不久，區農林局在原有補償安置的基礎上增加60萬元補償安置費用之後，蔣先生最終同意與其簽訂補償安置協議。從代理蔣先生案件時起，截至蔣先生簽訂補償安置協議，在不到4個月的時間裡，經過樑律師專業、細緻、密集的維權措施，蔣先生的合法權利最終得到了充分的維護。
【律師說法：應對“協議拆遷”勿吃眼前虧】
通過這起頗具代表性的“協議拆遷”案件，梁紅麗律師想提示廣大被徵收人兩點：其一，針對國有土地上的房屋實施“協議拆遷”是沒有任何法律依據的，若補償條件不滿意，被徵收人有權對拆遷予以拒絕，並及時委託律師介入，通過法律程序捍衛自己的合法物權；其二，對於諸如“限期搬離決定”之類的無依據行政決定及拆遷方使出的各種逼遷手段，被徵收人要有足夠的警惕和充分的應對之策，避免坐以待斃吃眼前虧。 只要將案件引入到法律軌道上來，拆遷方又急於建設，被徵收人的補償權益通常是可以得到保證的。
蔡雲鵬/文
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