小雨丶g

麥當勞是一家舉世聞名的餐飲巨頭。但是大家卻不知道，餐飲公司只是麥當勞的“外殼”，本質上，麥當勞主要靠地產賺錢，它主推的核心是一家地產+品牌公司。

麥當勞利潤大部分來自地產

表面上看，麥當勞有兩項業務：

1. 餐廳直營（Company-Owned Restaurants），也就是麥當勞自己運營的餐廳，收入全部歸麥當勞。

2. 餐廳加盟（Franchise），加盟商運營餐廳，麥當勞向加盟商收部分抽成。主要包括兩塊：加盟費和房租，加盟費抽成一般為餐廳收入的 4%～5%，租金扣點一般為餐廳收入的 9%～11%。

沒錯，除了加盟費，加盟商還要向麥當勞交房租。2016年，麥當勞的租金收入為61億美金，而加盟費收入才31億美金。

因為麥當勞具備房地產企業同等超強選址能力。

麥當勞門店所選的位置，基本都是在市中心的黃金地帶，人流量大，而且他們還有專門選址分析部門，分析有潛力在開發的低端地段，然後低價把店鋪買下來，坐等店鋪升值，在通過特許加盟的方式把店鋪高價租給加盟商，賺取租金和品牌加盟費。

2016年底，麥當勞有31,230家加盟餐廳。也就是說，47%的加盟餐廳（14,763家），要麼地在麥當勞手裡，要麼地和房都在麥當勞手裡，要麼交房租，要麼交地租。

麥當勞其實是靠自己的品牌賺錢

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店，也就是85%的麥當勞都是加盟店。正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。

麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。

所以說，麥當勞應該是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

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的確很有意思，這感覺就像我們的身邊一直站著一位神秘人，他最拿手的其實不是炸薯條和做漢堡，而是選地方、賺大錢。

麥當勞的“房子”都選在了哪裡呢？通常是在最繁華的街道上，顯眼的轉角處，並且會有獨立的樓梯直通二樓或者地下室。這麼好的位置當然需要花費大力氣來研究和選擇了，收益自然不會低。

而營收利潤又是以其經營模式為基礎的，麥當勞的經營模式主要分為自營店和加盟店，加盟店的加盟費又分為兩部分，並且數字都是很可觀的。在房地產方面賺大錢，麥當勞靠的是買賣熱門商鋪，以及從加盟店收取高額租金。

難怪麥當勞的創始人克洛克曾說，自己的生意實際上就是房地產。撥開麥當勞的洋蔥皮，我們可以發現，在技術上其屬於食品行業，但在本質上其是居於房地產行業的。

麥當勞之所以一直在賣漢堡包，是因為這是能夠帶來收入現金流的最佳產品。簡單來說，麥當勞就是靠著漢堡，才賺來租戶支付的房租。

但即使是這樣，麥當勞還是區別於其他真正的地產公司的。恐怕很少有麥當勞裡的員工，會認為自己其實是在地產公司上班的。可以說，麥當勞“偽裝”的很成功嘛。

獨角獸工場

金拱門之所以被認為是一家房地產公司，是因為從麥當勞的會計報表上看，房地產利潤確實是貢獻了整個公司的業務大頭。房租收入甚至是成為其主要收入構成。

另外，麥當勞部門門店採取加盟模式，給麥當勞帶來的好處是顯而易見的。第一，固定的獨立收入來源。第二，通過租賃合約的形式，麥當勞與加盟商之間便形成了一種強控制關係。這也有利於麥當勞對終端加盟商的控制。

華爾街見聞

麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。為什麼這麼說呢？

1、首先看麥當勞的商業模式：

麥當勞的餐廳門店有兩種形式，一種是直營店，直營店就是麥當勞親自投資運營的店。麥當勞的直營店，賺的是商品的差價。

第一部分是初始保證金，如果想加盟，先要給麥當勞一筆保證金。

第三個部分更有意思，是加盟店為麥當勞貢獻的大頭收入——租金。這相當於麥當勞變成了一個二房東。它會先為一個店選好地址，然後做好前期的各種準備工作，而如果你想要加盟的話，就要從麥當勞那裡租這個店面。因為你能拿到的租金和麥當勞能拿到的租金完全不是一個概念，所以麥當勞可以在中間賺一個差價。

2、再來看麥當勞的營收結構：

這組數據來自於麥當勞2016年的年度財務報告裡的官方數據。

第一組數據，是直營店和加盟店分別給麥當勞貢獻的收入有多少。2016年，麥當勞整體收入是246億美金，其中直營店有153億美金，加盟店是93億美金。也就是說麥當勞的全年收入裡，超過60%是直營店帶來的，不到40%是加盟店帶來的。

第二組數據，是直營店和加盟店利潤的比較。 在2016年，直營店的營業利潤，基本可以理解成稅前利潤，是26億美金左右；而加盟店是76億美金左右。也就是說，麥當勞的利潤裡面，有大概3/4都來自加盟店。或者說，雖然加盟店收入佔比才40%，但是利潤佔比卻佔了大頭。

直營店裡面，所有的食品原料、店面租金、人員工資等等，都是要算作成本的，所以扣完這些之後利潤也就不高了。

麥當勞現在在全球有37000家店左右，其中有31000家是加盟店。也就是85%的麥當勞都是加盟店。

正因為租金佔了麥當勞每年利潤的大部分，所以有些人會說，麥當勞其實是一家房地產公司。麥當勞完全利用的是麥當勞本身品牌好、能帶動周邊的效益甚至地價，通過麥當勞的選址和後續操作，讓地價升值，然後轉租給別人，好像這和一個地產商也沒什麼區別。

但回過來說，如果麥當勞沒有認真經營的快餐產品，沒有把自己的品牌做得這麼好，不能通過自己給周邊區域帶來人氣的提升和地塊的升值，那麼也就不會有人和它合作。 麥當勞應該說是一家懂商業地產、餐飲運營的商業管理公司。

火理財

其實對於這個問題，好多人只是跟風，聽到別人這樣說，就相信了。我個人對於這個問題有不同的理解。

之所以說賣當勞是地產公司，其一是它具備房地產企業同等超強選址能力。我們看看麥當勞門店所選的位置，基本都是在市中心的黃金地帶，人流量大，而且他們還有專門選址分析部門，分析有潛力在開發的低端地段，然後低價把店鋪買下來，坐等店鋪升值，在通過特許加盟的方式把店鋪高價租給加盟商，賺取租金和品牌加盟費。

那這樣說麥當勞是不是可以不賣漢堡，直接做店鋪出租了？很顯然是不行的，因為這所有的一切，都是依託於麥當勞的品牌效益，如果沒有麥當勞的品牌做後盾，一切都將不付存在了。這就是麥當勞為什麼不斷推出新菜單，和打廣告來確保自己的品牌價值以獲得更多的特許加盟商加入，而收取加盟費和租金。

雖然收取租金是麥當勞收入中不可少一分，但是如果有一天麥當勞不賣漢堡和薯條了，他就不是麥當勞了。所以總體來說，說麥當勞是個地產公司有所偏頗，他只是在經營好自己的主業的同時，發展了下副業，可沒想到副業比主業賺錢些。

老廚師88

麥當勞的創始人RayKroc的這一句話，更接近於開玩笑，是以風趣的方式來解讀其利潤構成，當真你就輸了。可以肯定的是，儘管房租收入幾乎佔大頭，但麥當勞依然不是地產公司，而且，我認為也不是傳統上理解的餐飲公司，其實更像是互聯網公司。Why？為什麼這麼說？

麥當勞的盈利模式。

分三個層次：一是銷售產品獲取部分利潤，其中漢堡是以不盈利甚至虧損為代價來打造爆款，吸引流量，薯條、可樂等其他產品利潤較高，加上有半成品供應鏈加持，可以創造相當一部分利潤。二是特許經營權收費，比如，我國大陸區為每店500萬，基本為純獲利，但總量不大。三是通過購買房產或長期租賃房產，然後加價（20%以上）轉租給特許經營商，獲取鉅額利潤。感覺眼熟對不對——

麥當勞的利潤結構。

麥當勞的發展方向。

所以，我把麥當勞看成是互聯網思維下的餐飲公司，房產只是“外衣”。

沉默的投資者

這句話最早是由麥當勞創始人雷·克羅克在1974年說的，當時他為了給克薩斯州立大學的MBA班學生做演講，在講解商業模式時如此說教。這麼多年過去，沒想到這個問題竟然火了。

為了讓大家更詳細理解這句話，我先說說麥當勞的商業模式吧。

「地產經營模式」：麥當勞在全球範圍內選擇地產進行投資，憑藉商業戰略和合作策略低價買進，以一定差價租給加盟商。地產租金是麥當勞的主要營收之一。

「複製槓桿模式」：麥當勞不需要經營門店，只需要做好標準統一化的工作，無論是特許經營模式還是地產經營模式，都是可以快速複製的商業模式，從而幫助門店的飛速擴張。截止2017年，麥當勞在全世界擁有30000多家店（是肯德基的3倍），其中92%的店都是這樣開起來的，他們都是特許經營店。在麥當勞的戰略規劃裡，特許經營店的比例將來要達到95%。

（麥當勞全球門店分佈，圖片來源網絡）

要做麥當勞的加盟商，必須要租賃麥當勞的地產，必須要接受麥當勞的原料供應。因為地產行業的巨大泡沫，龐大的加盟商數量，麥當勞每年僅收房租就可以養活自己。

麥當勞2016財報顯示，麥當勞的地產業務佔據總營收的50%。麥當勞的食品業務不賺錢，地產業務反而賺錢多，所以外界有麥當勞是一家房地產公司的說法。

從麥當勞的商業模式上，我們看到了很多東西，但應以科學的思維去認識和學習。

廣告真好玩

麥當勞實際上是個地產公司這句話沒有什麼問題，只是麥當勞一開始確實是作為一家餐廳起家的，後來麥當勞創始人雷.克洛克的特許經營出現了資金困難，所以為了快速回收成本，才開始轉型。

說一句題外話，現在麥當勞自己講述自己的歷史，都會刻意淡化麥當勞兄弟，這對麥當勞和克洛克來講不可厚非，不過我覺得這樣做不太好。

1948年，迪克.麥當勞與麥克.麥當勞兄弟在美國加利福尼亞州的聖貝納迪諾創建的“Dick and Mac McDonald” 餐廳引入了“快餐廳”概念。該理念將顧客從點餐到拿到食物縮短到1分鐘的時間，並且只提供漢堡、薯條和軟飲料。這與當時眾多美國的汽車餐廳有很大不同，他們往往要等待20分鐘以上，經常會因為菜品種多而上錯菜品。

當時的克洛克還是一位售賣奶昔攪拌機的推銷員，麥當勞兄弟從他那裡購買了出乎他意料的數量，出於好奇克洛克決定去看看這家餐廳。看完之後克洛克就提出了特許經營的想法。但是麥當勞兄弟十分保守（對品質十分苛刻，這後來也成為了麥當勞的傳統），這其實給後來麥當勞的發展造成了不少的麻煩，後來也成為了克洛克和麥當勞兄弟之間最大的矛盾。

麥當勞（確切地說是克洛克的麥當勞）起初的特許經營是加盟者選好地方（自己買），然後利用克洛克給他們的特許經營貸款區建設加盟者店面。並且收取首期加盟費和年費，同時期麥當勞快速擴張，這就對公司現金管理提出很高要求。很可惜在克洛克盲目擴張下公司很快就沒錢了，但是銀行並不會因為你的經營模式創新而給你貸款。

一個偶然機會，克洛克遇見了哈利.索恩本（麥當勞第一任財務總監，後來因為和克洛克發生矛盾辭職，從此再未公開評價過麥當勞和克洛克）。是他提醒克洛克實際上是在做房地產行業（店面選址），房地產行業會比餐廳更賺錢。

哈利.索恩本給克洛克的建議是將加盟者的土地買下來，收取加盟者租金，這樣在加盟者沒有盈利前就可以擁有收入，其次，麥當勞的土地只能用於運營麥當勞，可以控制加盟者行為，如果品控不達標可以停止租賃，同時也可以擺脫麥當勞兄弟的束縛。最後，銀行會給你貸款，可以買更多的土地。當然也少不了投資者給麥當勞融資。

至此Franchise Reatly公司成立（麥當勞公司前身），它擁有了所有麥當勞餐廳的土地（也包括了麥當勞兄弟的那家餐廳）。成為了一家不折不扣的房地產公司。1961年，克洛克用270萬美金向麥當勞兄弟買下了他們的餐廳和品牌。從此麥當勞徹底進入克洛克時代。

同道眾人

準確的講麥當勞是利用品牌餐飲的優勢做地產運營，增加營收。國內很多企業也在用麥當勞的經營方式，尤其海底撈。咱們先說說麥當勞的運營模式：

自1990年進入中國後麥當勞其實已經看好了中國經濟會飛速的增長，已經制定了，買商鋪，開店，轉給加盟商，供貨，收管理費和租金的策略：

1.由於品牌優勢，繁華地區的商品均希望麥當勞來開店，麥當勞會提出開店可以，但是你得低價賣給我商鋪。就這樣麥當勞購買了大量的商鋪，少數沒購買的也簽訂長期低房租的租賃合同。沒購買的商鋪當然所佔份額很少。

2.買下商鋪，裝修開店，由於品牌效應，科學管理，生意都很好。有加盟方找來，麥當勞會作價把已經正常運營的店給加盟方，當然會根據店面位置收取高額的加盟費，最高的有八百萬一家。這樣把裝修和設備還有一段時間的盈利一次收回。少數店也會直營。

3.做好供應鏈，為所以加盟和直營店鋪供貨，這裡也有利潤。

4.收取管理費和品牌使用費，一般收營業額的百分之五。

5.收租金，所有加盟店屬於租用麥當勞的房子，再收租金。

6.由於麥當勞入駐，帶動一片產業，還有房產漲價的因素，麥當勞持有的商鋪資產都翻了很多倍，當然這筆資產無法記賬，反而記的是折成本，每年均攤到經營費用裡了，稅也少了。

麥當勞一次性賣給金拱門的原因有三：

1.看空中國地產，一次行轉讓

2.洋快餐開始沒落。

3.與肯德基的競爭再走下坡路。

國內公司學麥當勞的有不少：

1.海底撈買了很多商鋪和地，開餐廳，建物流，但是他們直營。

2.銀行買了很多商鋪還記成本，不記溢價。

3.很多公司買寫字樓，結果房產賺的錢比做生意還多。

4.身邊也有很多案例，我這些年算起來固定資產也是房產多。

總結：經營方式不一樣結果就不一樣，所以麥當勞沒有肯德基店多。我們經營中不可固守一個法則。創業的夥伴們更應該變通。

我是李合偉：伯樂創投俱樂部創始人，創投商學院首席講師，著作《覺悟行果創業論》。幫助過300多位創業者創業成功。期待與您分享交流～～～

合偉說

我是從事商業地產策劃的，麥當勞也有進駐我服務的商業物業，對這個問題我有一點見解，借這個問題簡單通俗的談一談我的看法。

說麥當勞是一家地產公司，我認為這是對的，麥當勞就是一家地產公司，當然這是基於美國的麥當勞。

美國麥當勞的發展路徑，是通過開店逐步發展起來，那麼開店，首先需要一個店面，麥當勞將地點好、硬件條件好的店和土地一起購買，然後在開設麥當勞。當麥當勞發展到一定程度後，我們會發現，麥當勞擁有了一定的土地和商鋪的數量。眾所周知，地產公司的主要資產，就是土地。看到這裡，相信我們已經可以認定，麥當勞具備了地產商的雛形！

所以，從這個角度看，麥當勞其實就是一家地產公司，而漢堡，只是它的一個副業。

最後說個題外話，麥當勞還有一個另外的身份，據說它是全球最大的玩具銷售公司😄

關鍵字: 房產 財經 投資