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等額本息和等額本金哪個划算？——不一定，看情況！

中國人對“房子”總是情有獨鍾，在“丈母孃經濟”下，結婚要買房才能板上釘釘。最近哥幾個的群聊話題從國家大事轉移到貸款買房。

苦悶的是房價上漲了不說，隨著房貸利率普遍上行，貸款成本也大了不少！

個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，主要分為商業貸款和公積金貸款。個人住房貸款的兩種還款方式等額本息和等額本金哪種方式划算，實際上是一個為水深火熱中的“房奴”們排憂解難的問題。

下面我們來具體問題具體分析一下兩種還款方式的優劣和適合的人群：

等額本息是指一種貸款的還款方式，是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。該方式經常被銀行優選使用。

等額本息還款的特點是，每月還款中的本金越來越多，但利息越來越少，總金額保持不變，前期的還款中大部分是利息。此種還款方式支出的總和相對於等額本金利息較多，但還款壓力平均，方便操作。

此種方式適合工作繁忙，參加工作不久的年輕人，交款初期手上資金緊張的人。此法提前還款不太合適。

每月還款額計算公式如下：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息。

這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

此種還款方式支出的總和相對於等額本息利息有所減少，便於根據自己的收入情況，確定還貸能力。作為還房貸方式，此種方式適合工作正處於高峰階段收入較高的人，或者是即將退休的人。此法提前還款也相對合適。

等額本金貸款計算公式下：每月還款金額=（貸款本金/還款月數）+（本金—已歸還本金累計額）×每月利率

舉例說明等額本息和等額本金還款：

貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限10年

等額本息：10年後還款151750.84元，總利息31750.84元；

等額本金：10年後還款149403.00元，總利息29403.00元；

兩者差額：2347.84元/10年，一年差235元。

舉例說明：

貸款12萬元，年利率4.86%，還款年限20年

等額本息：20年後還款187846.98元，總利息67846.98元；

等額本金：20年後還款178563.00元，總利息58563.00元；

兩者差額：9283.98元/20年，一年差465元。

如果貸款一百萬買房，計劃20年還清，一張圖可看懂等額本息和等額本金的區別。

這張圖上紅色的部分是還款的利息，藍色的部分是還款的本金。

在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩餘的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式裡面，每月還款的本金數目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數額就越來越少。

總之，還款方式沒有不合算的，只有不合適的。每種還款方式下銀行都沒有額外多收你利息，但利息總額確實會因資金佔用不同而不同。

所以我們應該選擇適合自己的還款方式，並在資金充裕的情況下選擇提前還款。如果想完全節省利息，那麼我的建議是不要貸款，利息自然不用支付了。

中國的“農耕文化”和國人的“家國倫理”，造成中國人渴望“居者有其屋”，而且這房子必須自己擁有產權的，不願意租房。甚至不惜集幾代人的力量購房。在助長高房價的同時，個人也背上沉重的經濟負擔，甚至成為“房奴”。

對此問題你有什麼不同的見解呢？

有書共讀

等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由於該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以採用等額本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩餘本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，爾後逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可採用等額本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上兩種貸款方式是一致的，沒有優劣之分。只有在需求的不同時，才有不同的選擇。因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、並且沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，準備提前還款人群，則較為有利。

此外，現在一般銀行與貸款人簽訂貸款合同時，一般也會約定在開始還款的一定年限之後，貸款人可以更改還款方式。因此購房者可以根據自己的需要，在不同時間選擇不同的還款方式，GET到了嗎？

環球老虎財經

我國目前的婚姻觀，還是在結婚的時候要有個屬於自己的房子的，但是，現在城市的房價，尤其是一二線城市的房價一直居高不下，這讓適婚的30歲左右的青壯年人們無力承擔，大多數要買房子的，還是要靠父母幫忙出首付，然後自己用工資還貸款。能全款買房的，大概只佔少數，大多數的人可能都要揹著貸款做房奴。那麼，對於房貸，如果能用公積金貸款自然是相對來說比較好的選擇，因為公積金貸款的利息相對來說要低一些。當然，如果不符合公積金貸款條件的，可能就得走商業貸款了。

等額本息和等額本金是住房貸款的兩種不同還款方式。其實從名字上是可以對兩種還款方式有一個基本的瞭解的。

等額本金指的是，貸款人每個月給銀行支付的還款金額中，本金的數額是一樣的，而因為每個月償還一部分本金之後，剩餘的本金越來越少，所以每個月需要支付的利息也就越來越少，本金和利息加在一起就是每個月需要向銀行支付的還款金額。因為每個月的本金不變，利息越來越少，所以等額本金的特點是每個月的還款額會逐月遞減，一般前幾個月的還款壓力可能會稍微大一些。

等額本息是指還款人每個月支付給銀行的還款額是相同的值，也就是說每個月還的本金加上利息的和是一樣的，但兩者的比例不同，等額本息每個月的還款中，利息逐月遞減，本金逐月遞增，也就是說，最初的幾個月，你還的大部分都是利息，越到後面，你還的本金越多。

如果準備提前還款的話，可以考慮等額本金，因為總體算下來，等額本金總共需要支付的利息會比等額本息要少。而且，相對來說，等額本金前期還的本金比等額本息還的本金要多，剩下的本金越少，一次性還款的時候壓力相對來說也要小一些。

一切正在發生

考慮等額本息和等額本金，往往是不少購房者考慮比較多的因素。不過，在此之前，仍需要做好商貸還是公積金貸款的籌劃準備，而作為長期貸款供房者，隨著還款時間越長，這兩者之間的利息差別也是非常顯著。實際上，如果考慮到未來貨幣實際使用價值下降、貨幣實際購買力下行的因素，等額本息可能優勢更高一些。實際上，對於等額本息而言，本質上就是在起初還款的時候，每月還款額可能會低於等額本金還款方式的額度，但是最終所還利息會高於等額本金還款方式，但長期而言，還款壓力保持不變，但需償還的本金及利息會相對高一些。至於等額本金，前期還款壓力較大，但越往後期，還款的壓力就會有所減輕。實際上，這兩種還款方式還是利弊不一，需要根據個人不同的實際需求進行分析與篩選。但是，在實際情況下，我們同樣需要考慮到貨幣實際使用價值下降、錢不那麼值錢的問題，而個人還款能力以及投資理財能力同樣需要考慮其中。

郭施亮

等額本金和等額本息是購房貸款最常見的兩種還款方式，如果要說等額本金和等額本息哪個“最划算？”，那肯定是等額本金更划算一些，因為等額本金的總利息比等額本息低很多。

對於不同經濟狀況、不同償貸能力的“房奴”來說，不能簡單的依據總利息來區分兩者的“經濟性”，需要從多個方面進行對比分析。銀行是最不會“吃虧”的，兩種還貸方式都經過了大量的論證、計算，對於常人來說，這兩種還貸方式還有哪些區別，購房時又該如何選擇呢？

什麼是等額本金？

每月還款金額=（貸款本金/ 還款月數）+（本金—已歸還本金累計額）×每月利率

等額本金是在貸款人的還款期內將貸款本金均分，每月償還相同數量的本金和剩餘貸款在本月產生的利息。這種還款方式的特點就是：每月還款本金固定，利息會越來越低，最後一個月的利息可能低至十幾元；貸款人剛開始還貸壓力較大，後期越來越小。這種貸款方式適合收入較為寬鬆的人。

什麼是等額本息？

等額本息是在貸款人的還款期內，將所有的利息、本金均分，還款人每月償還相同額度的房貸。雖然在剛開始還款時的額度低於等額本金還款的額度，但是後期會逐漸高於等額本金。這種貸款方式適合經濟比較拮据，但收入相對穩定的人。

每月還款金額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]

重慶中公教育

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昨天大學朋友小波突然打電話給我，說他在廣州看中了一套房，200萬，首付5成，需按揭100萬元，

還款方式

首先我很驚訝的是小波的房子屬於首套房，最低首付30%，為什麼他要首付5成，有錢沒地方花嗎？據瞭解，首付的100萬中，他自有資金只有30萬，其餘都是從家裡借的。

對於這種資金相對緊張的情況，我給的建議是：房貸最多能貸多少就貸多少，最多能貸多久就貸多久。像小A的情況，首付60萬，按揭140萬，貸30年，用等額本息還款方式是比較好的選擇。

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首先我們來說一說貸款方式，房屋按揭貸款有三種貸款方式。

一是

公積金貸款

當然，選擇公積金貸款的前提是你得按要求繳存了

住房公積金

另外我想說明一點的是，住房公積金貸款屬於國家政策性貸款，

銀行

二是個人住房商業貸款。如果你沒有繳存住房公積金，就只能選擇這種貸款方式了。它和公積金貸款的主要區別就是貸款利率比較高。

對比一下利率，你就會明白“五險一金”的重要性了。

三是商業組合貸款（公積金貸款+個人住房商業貸款）。一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。

如購買一套住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理中心規定公積金最多貸款80萬元。這樣的話，剩餘的20萬元將使用個人住房商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利率。

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選擇了貸款方式後，我們還要選擇還款方式，“等額本金”和“等額本息”到底哪個划算呢？真的如網上所說，“等額本金”可以省十幾萬的利息麼？下面，我將用比較容易理解的方式和大家聊聊。

等額本金：每月還的本金一樣，由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。特點是剛開始還款金額較大，之後每期逐步減少。適合經濟能力較強的人或對未來收入預期較差的人。

等額本息：每月的還款數額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。特點是每期還款金額都一樣。適合暫時經濟壓力較大或善於理財類的人。

我們以文章最前面的小A為例，如果他貸款100萬，20年，兩種貸款方式信息如下圖：

等額本金還款總額為：1492001.50元

等額本息還款總額為：1570612.92元

乍一看，“等額本金”果然少了近8萬的利息，但為什麼自習君還是推薦“等額本息”呢？

1、“等額本金”少還8萬利息是因為它前期還的本金較多，自然利息總額就較少了。而“等額本息”是用更多的利息來換取更小的還款壓力。對於年輕人來講，購買首套房都是比較艱辛的，還要裝修、結婚生子之類，經濟壓力比較大，所以開始應該選擇還款金額小的模式。

2、對於一個月收入1.3萬元的家庭，“等額本息”每個月還6500元（50%）是可以接受的，而“等額本金”開始要還8200元（63%），我藍瘦香菇了。

3、對於大部分人來講，未來收入是增加的。整個社會在發展，10年後，收入翻一翻可能性非常大，現在的2萬元只相當於未來的1萬元，所以應該把更多的貸款償還機會放在未來。

4、選擇“等額本息”還款方式，把更多的現金留在手上，有現金才有主動權，到時候你是想提前還款還是投資都是比較從容的。（PS：公積金貸款利率低，並不是想借就能借的，完全不建議提前還款。）

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其實，在銀行上班後，“房貸還款方式如何選擇”這類問題經常被朋友問起。

1、我馬上要買房了，據說有兩種還款方式，等額本息VS等額本金，能幫我分析下哪一種划算嗎？

我搜索了一下，果然有篇文章《銀行絕對不會告訴你，其實房貸可以這樣還》在網上廣為流傳。其中有個段落胡說八道，毫無道理，經不起任何推敲，卻誤導了很多網友。

文章大意是說：他去銀行辦貸款簽字，銀行辦事員隻字不提還款方式。當他提出要用“等額本金”還款方式時，辦事員就把他帶去了行長辦公室苦口婆心解釋，最後他還是堅持要選擇“等額本金”還款，銀行就面露難色。最後，該網友還總結道：銀行很不願意讓我們選擇“等額本金”還款方式，是因為銀行少賺了很多利息。一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？

看了這個觀點，估計只要是懂點金融知識的都想笑死。你選“等額本金”還利息少，是因為你前期還款金額大，用極限法想想，如果你第一期就還清了所有本金，那後面根本就不需要還利息了。

按照該網友的邏輯，我也告訴大家一個密碼：銀行絕對不會告訴你，如果你不貸款，那麼你可以省上百萬的利息。

其實無論你選擇什麼還款方式，銀行收益只與貸款利率有關，與還款方式有毛關係呀。“等額本金”提前還的本金，早就貸出去了，所以說不存在哪種還款方式銀行更賺錢的說法。

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等額本息法簡介：

　　等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：

　　每月利息 = 剩餘本金x貸款月利率

　　還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額

　　還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】

　　注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩餘本金利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然後逐月減少，越還越少，計算公式為：

​

　　每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

　　每月本金=總本金/還款月數

　　每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

　　還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2

　　還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

　　注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

　　從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

　　等額本息適合的人群

　　等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

　　等額本金適合的人群

　　等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　說了這麼多，可能許多讀者看的也是雲裡霧裡的，下面筆者通過一個實例來說明等額本金和等額本息的區別和優劣。

　　例：張小姐買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現在我們分別用等額本金和等額本息法進行分析：

　　等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等額本金：第一個月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二個月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　實質上，等額本金法與等額本息法並沒有很大的優劣之分，大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利於記憶、規劃、方便還款。

一般情況下，等額本息的總利息都會比等額本金要大，而且時間越長相差越大！

夕日爆料

在辦理房貸時聽到最多的就是等額本息和等額本金，所以這裡確實有必要給大家好好解釋一下。

等額本息：每個月還款金額相同，只是本金與利息佔比在逐月變化，從最開始每月還款金額中利息佔主要比例到後期本金佔主要比例。所以等額本息適合有長期、穩定收入的人群。

等額本金：每個月還款金額逐漸遞減。這其中本金佔比不變，每月減少的是利息。所以等額本金還款適合未來收益可能會減少的人，比如年齡相對較大一些的，或者未來收益相對穩定不會有太大漲幅可能性的。

所以貸款金額相同的情況下，等額本金前期還款金額要比等額本息高，後期的時候會比等額本息低。在貸款金額相等、貸款時間週期相同的情況下，等額本金的利息要少一些，以50萬30年貸款為例，等額本金的利息共計424,927.08，等額本息的利息是539,024.42，總額有10多萬的差別。

談到提前還款。我們就得我弄清楚一個問題，一個最簡單的道理：如果貸款本金越少，還款利息就越少呀。 所以，如果是想提前還款，等額本金會更划算一些，因為等額本金前期還的本金比較多。

逸然決然

（一）等額本息：

是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等額本息>等額本金。

每個月的月供不變，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（二）等額本金：

是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

所支付的利息：等額本金

每個月的月供逐漸變少，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（三）哪個划算？

（1）等額本金前期還款壓力大，但利息少。

（2）等額本息每月都固定還款，但利息多。

看個人的還款能力：若還款能力強的選擇等額本金利息少支付些利息；若還款能力差一點的選擇等額本息壓力小一些。

天天房知道

直接用個例子來對比一下：

假設貸款100萬，期限20年，利率是基準利率4.9%，用等額本金和等額本息的還款方式有什麼不一樣？

1.等額本金。

共支付利息492041.67元，但首月還款8250元。

2.等額本息。

共支付利息570665.72元，每月還款6544.44元。

3.哪個方式划算？

這要根據自身的經濟情況決定的，上面的圖也看到，雖然等額本金方式比等額本息方式節省了7萬多的利息，但等額本金還款方式頭幾年還款壓力是比較大的，等額本息才要還6544元，但等額本金要還8千多。

很多人給了房子首付後經濟都是比較拮据的，承受不了較高的還款金額，所以在現實中，也是比較多人選擇等額本息的還款方式。

所以說要根據自身經濟情況而定，經濟情況允許的情況下，選擇等額本金可以給少點利息，否則還是選擇等額本息保障現在的生活。

關鍵字: 房產 房貸 財經