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等额本息和等额本金哪个划算？——不一定，看情况！

中国人对“房子”总是情有独钟，在“丈母娘经济”下，结婚要买房才能板上钉钉。最近哥几个的群聊话题从国家大事转移到贷款买房。

苦闷的是房价上涨了不说，随着房贷利率普遍上行，贷款成本也大了不少！

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，主要分为商业贷款和公积金贷款。个人住房贷款的两种还款方式等额本息和等额本金哪种方式划算，实际上是一个为水深火热中的“房奴”们排忧解难的问题。

下面我们来具体问题具体分析一下两种还款方式的优劣和适合的人群：

等额本息是指一种贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。该方式经常被银行优选使用。

等额本息还款的特点是，每月还款中的本金越来越多，但利息越来越少，总金额保持不变，前期的还款中大部分是利息。此种还款方式支出的总和相对于等额本金利息较多，但还款压力平均，方便操作。

此种方式适合工作繁忙，参加工作不久的年轻人，交款初期手上资金紧张的人。此法提前还款不太合适。

每月还款额计算公式如下：[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

此种还款方式支出的总和相对于等额本息利息有所减少，便于根据自己的收入情况，确定还贷能力。作为还房贷方式，此种方式适合工作正处于高峰阶段收入较高的人，或者是即将退休的人。此法提前还款也相对合适。

等额本金贷款计算公式下：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率

举例说明等额本息和等额本金还款：

贷款12万元，年利率4.86%，还款年限10年

等额本息：10年后还款151750.84元，总利息31750.84元；

等额本金：10年后还款149403.00元，总利息29403.00元；

两者差额：2347.84元/10年，一年差235元。

举例说明：

贷款12万元，年利率4.86%，还款年限20年

等额本息：20年后还款187846.98元，总利息67846.98元；

等额本金：20年后还款178563.00元，总利息58563.00元；

两者差额：9283.98元/20年，一年差465元。

如果贷款一百万买房，计划20年还清，一张图可看懂等额本息和等额本金的区别。

这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。

在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。

总之，还款方式没有不合算的，只有不合适的。每种还款方式下银行都没有额外多收你利息，但利息总额确实会因资金占用不同而不同。

所以我们应该选择适合自己的还款方式，并在资金充裕的情况下选择提前还款。如果想完全节省利息，那么我的建议是不要贷款，利息自然不用支付了。

中国的“农耕文化”和国人的“家国伦理”，造成中国人渴望“居者有其屋”，而且这房子必须自己拥有产权的，不愿意租房。甚至不惜集几代人的力量购房。在助长高房价的同时，个人也背上沉重的经济负担，甚至成为“房奴”。

对此问题你有什么不同的见解呢？

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等额本息法的特点是：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的特点是：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

实质上两种贷款方式是一致的，没有优劣之分。只有在需求的不同时，才有不同的选择。因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。

此外，现在一般银行与贷款人签订贷款合同时，一般也会约定在开始还款的一定年限之后，贷款人可以更改还款方式。因此购房者可以根据自己的需要，在不同时间选择不同的还款方式，GET到了吗？

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我国目前的婚姻观，还是在结婚的时候要有个属于自己的房子的，但是，现在城市的房价，尤其是一二线城市的房价一直居高不下，这让适婚的30岁左右的青壮年人们无力承担，大多数要买房子的，还是要靠父母帮忙出首付，然后自己用工资还贷款。能全款买房的，大概只占少数，大多数的人可能都要背着贷款做房奴。那么，对于房贷，如果能用公积金贷款自然是相对来说比较好的选择，因为公积金贷款的利息相对来说要低一些。当然，如果不符合公积金贷款条件的，可能就得走商业贷款了。

等额本息和等额本金是住房贷款的两种不同还款方式。其实从名字上是可以对两种还款方式有一个基本的了解的。

等额本金指的是，贷款人每个月给银行支付的还款金额中，本金的数额是一样的，而因为每个月偿还一部分本金之后，剩余的本金越来越少，所以每个月需要支付的利息也就越来越少，本金和利息加在一起就是每个月需要向银行支付的还款金额。因为每个月的本金不变，利息越来越少，所以等额本金的特点是每个月的还款额会逐月递减，一般前几个月的还款压力可能会稍微大一些。

等额本息是指还款人每个月支付给银行的还款额是相同的值，也就是说每个月还的本金加上利息的和是一样的，但两者的比例不同，等额本息每个月的还款中，利息逐月递减，本金逐月递增，也就是说，最初的几个月，你还的大部分都是利息，越到后面，你还的本金越多。

如果准备提前还款的话，可以考虑等额本金，因为总体算下来，等额本金总共需要支付的利息会比等额本息要少。而且，相对来说，等额本金前期还的本金比等额本息还的本金要多，剩下的本金越少，一次性还款的时候压力相对来说也要小一些。

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考虑等额本息和等额本金，往往是不少购房者考虑比较多的因素。不过，在此之前，仍需要做好商贷还是公积金贷款的筹划准备，而作为长期贷款供房者，随着还款时间越长，这两者之间的利息差别也是非常显著。实际上，如果考虑到未来货币实际使用价值下降、货币实际购买力下行的因素，等额本息可能优势更高一些。实际上，对于等额本息而言，本质上就是在起初还款的时候，每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，但长期而言，还款压力保持不变，但需偿还的本金及利息会相对高一些。至于等额本金，前期还款压力较大，但越往后期，还款的压力就会有所减轻。实际上，这两种还款方式还是利弊不一，需要根据个人不同的实际需求进行分析与筛选。但是，在实际情况下，我们同样需要考虑到货币实际使用价值下降、钱不那么值钱的问题，而个人还款能力以及投资理财能力同样需要考虑其中。

郭施亮

等额本金和等额本息是购房贷款最常见的两种还款方式，如果要说等额本金和等额本息哪个“最划算？”，那肯定是等额本金更划算一些，因为等额本金的总利息比等额本息低很多。

对于不同经济状况、不同偿贷能力的“房奴”来说，不能简单的依据总利息来区分两者的“经济性”，需要从多个方面进行对比分析。银行是最不会“吃亏”的，两种还贷方式都经过了大量的论证、计算，对于常人来说，这两种还贷方式还有哪些区别，购房时又该如何选择呢？

什么是等额本金？

每月还款金额=（贷款本金/ 还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率

等额本金是在贷款人的还款期内将贷款本金均分，每月偿还相同数量的本金和剩余贷款在本月产生的利息。这种还款方式的特点就是：每月还款本金固定，利息会越来越低，最后一个月的利息可能低至十几元；贷款人刚开始还贷压力较大，后期越来越小。这种贷款方式适合收入较为宽松的人。

什么是等额本息？

等额本息是在贷款人的还款期内，将所有的利息、本金均分，还款人每月偿还相同额度的房贷。虽然在刚开始还款时的额度低于等额本金还款的额度，但是后期会逐渐高于等额本金。这种贷款方式适合经济比较拮据，但收入相对稳定的人。

每月还款金额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]

重庆中公教育

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昨天大学朋友小波突然打电话给我，说他在广州看中了一套房，200万，首付5成，需按揭100万元，

还款方式

首先我很惊讶的是小波的房子属于首套房，最低首付30%，为什么他要首付5成，有钱没地方花吗？据了解，首付的100万中，他自有资金只有30万，其余都是从家里借的。

对于这种资金相对紧张的情况，我给的建议是：房贷最多能贷多少就贷多少，最多能贷多久就贷多久。像小A的情况，首付60万，按揭140万，贷30年，用等额本息还款方式是比较好的选择。

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首先我们来说一说贷款方式，房屋按揭贷款有三种贷款方式。

一是

公积金贷款

当然，选择公积金贷款的前提是你得按要求缴存了

住房公积金

另外我想说明一点的是，住房公积金贷款属于国家政策性贷款，

银行

二是个人住房商业贷款。如果你没有缴存住房公积金，就只能选择这种贷款方式了。它和公积金贷款的主要区别就是贷款利率比较高。

对比一下利率，你就会明白“五险一金”的重要性了。

三是商业组合贷款（公积金贷款+个人住房商业贷款）。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。

如购买一套住宅，须贷款100万元，而当地公积金管理中心规定公积金最多贷款80万元。这样的话，剩余的20万元将使用个人住房商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款的利率。

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选择了贷款方式后，我们还要选择还款方式，“等额本金”和“等额本息”到底哪个划算呢？真的如网上所说，“等额本金”可以省十几万的利息么？下面，我将用比较容易理解的方式和大家聊聊。

等额本金：每月还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。特点是刚开始还款金额较大，之后每期逐步减少。适合经济能力较强的人或对未来收入预期较差的人。

等额本息：每月的还款数额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。特点是每期还款金额都一样。适合暂时经济压力较大或善于理财类的人。

我们以文章最前面的小A为例，如果他贷款100万，20年，两种贷款方式信息如下图：

等额本金还款总额为：1492001.50元

等额本息还款总额为：1570612.92元

乍一看，“等额本金”果然少了近8万的利息，但为什么自习君还是推荐“等额本息”呢？

1、“等额本金”少还8万利息是因为它前期还的本金较多，自然利息总额就较少了。而“等额本息”是用更多的利息来换取更小的还款压力。对于年轻人来讲，购买首套房都是比较艰辛的，还要装修、结婚生子之类，经济压力比较大，所以开始应该选择还款金额小的模式。

2、对于一个月收入1.3万元的家庭，“等额本息”每个月还6500元（50%）是可以接受的，而“等额本金”开始要还8200元（63%），我蓝瘦香菇了。

3、对于大部分人来讲，未来收入是增加的。整个社会在发展，10年后，收入翻一翻可能性非常大，现在的2万元只相当于未来的1万元，所以应该把更多的贷款偿还机会放在未来。

4、选择“等额本息”还款方式，把更多的现金留在手上，有现金才有主动权，到时候你是想提前还款还是投资都是比较从容的。（PS：公积金贷款利率低，并不是想借就能借的，完全不建议提前还款。）

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其实，在银行上班后，“房贷还款方式如何选择”这类问题经常被朋友问起。

1、我马上要买房了，据说有两种还款方式，等额本息VS等额本金，能帮我分析下哪一种划算吗？

我搜索了一下，果然有篇文章《银行绝对不会告诉你，其实房贷可以这样还》在网上广为流传。其中有个段落胡说八道，毫无道理，经不起任何推敲，却误导了很多网友。

文章大意是说：他去银行办贷款签字，银行办事员只字不提还款方式。当他提出要用“等额本金”还款方式时，办事员就把他带去了行长办公室苦口婆心解释，最后他还是坚持要选择“等额本金”还款，银行就面露难色。最后，该网友还总结道：银行很不愿意让我们选择“等额本金”还款方式，是因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？

看了这个观点，估计只要是懂点金融知识的都想笑死。你选“等额本金”还利息少，是因为你前期还款金额大，用极限法想想，如果你第一期就还清了所有本金，那后面根本就不需要还利息了。

按照该网友的逻辑，我也告诉大家一个密码：银行绝对不会告诉你，如果你不贷款，那么你可以省上百万的利息。

其实无论你选择什么还款方式，银行收益只与贷款利率有关，与还款方式有毛关系呀。“等额本金”提前还的本金，早就贷出去了，所以说不存在哪种还款方式银行更赚钱的说法。

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等额本息法简介：

　　等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：

　　每月利息 = 剩余本金x贷款月利率

　　还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额

　　还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】

　　注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。

　　等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：

​

　　每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率

　　每月本金=总本金/还款月数

　　每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率

　　还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2

　　还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额

　　注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。

　　从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　等额本息适合的人群

　　等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。

　　等额本金适合的人群

　　等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

　　说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。

　　例：张小姐买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：

　　等额本息：每月还款金额=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等额本金：第一个月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二个月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。

一般情况下，等额本息的总利息都会比等额本金要大，而且时间越长相差越大！

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在办理房贷时听到最多的就是等额本息和等额本金，所以这里确实有必要给大家好好解释一下。

等额本息：每个月还款金额相同，只是本金与利息占比在逐月变化，从最开始每月还款金额中利息占主要比例到后期本金占主要比例。所以等额本息适合有长期、稳定收入的人群。

等额本金：每个月还款金额逐渐递减。这其中本金占比不变，每月减少的是利息。所以等额本金还款适合未来收益可能会减少的人，比如年龄相对较大一些的，或者未来收益相对稳定不会有太大涨幅可能性的。

所以贷款金额相同的情况下，等额本金前期还款金额要比等额本息高，后期的时候会比等额本息低。在贷款金额相等、贷款时间周期相同的情况下，等额本金的利息要少一些，以50万30年贷款为例，等额本金的利息共计424,927.08，等额本息的利息是539,024.42，总额有10多万的差别。

谈到提前还款。我们就得我弄清楚一个问题，一个最简单的道理：如果贷款本金越少，还款利息就越少呀。 所以，如果是想提前还款，等额本金会更划算一些，因为等额本金前期还的本金比较多。

逸然决然

（一）等额本息：

是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等额本息>等额本金。

每个月的月供不变，以100万的商业贷款为例：如下图

（二）等额本金：

是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

所支付的利息：等额本金

每个月的月供逐渐变少，以100万的商业贷款为例：如下图

（三）哪个划算？

（1）等额本金前期还款压力大，但利息少。

（2）等额本息每月都固定还款，但利息多。

看个人的还款能力：若还款能力强的选择等额本金利息少支付些利息；若还款能力差一点的选择等额本息压力小一些。

天天房知道

直接用个例子来对比一下：

假设贷款100万，期限20年，利率是基准利率4.9%，用等额本金和等额本息的还款方式有什么不一样？

1.等额本金。

共支付利息492041.67元，但首月还款8250元。

2.等额本息。

共支付利息570665.72元，每月还款6544.44元。

3.哪个方式划算？

这要根据自身的经济情况决定的，上面的图也看到，虽然等额本金方式比等额本息方式节省了7万多的利息，但等额本金还款方式头几年还款压力是比较大的，等额本息才要还6544元，但等额本金要还8千多。

很多人给了房子首付后经济都是比较拮据的，承受不了较高的还款金额，所以在现实中，也是比较多人选择等额本息的还款方式。

所以说要根据自身经济情况而定，经济情况允许的情况下，选择等额本金可以给少点利息，否则还是选择等额本息保障现在的生活。

關鍵字: 房产 房贷 财经