henlysue123

2018年第一季度已經結束，可以看到，總體上來看，房價上漲態勢微弱，有價無市現象普遍。2017年下半年國內一部分二三線城市房價呈現瘋狂增長現象，但到2018年第一季度結束，市場基本回歸理性，不再異樣瘋狂。

總的來說，2018年房價將出現以下幾個特點：

第一，政策影響顯著。本屆政府的改革很堅決，政策很鮮明，出現政策定向與現實不相符的可能性微乎其微。因此，出現大規模上漲，瘋狂炒作的可能非常小。

第二，區域分化顯著。特區城市，一線城市等由於資源的稀缺性，回落可能不大，穩中上揚最有可能。除此之外，城市中的學區房，政府新區，旅遊景點周邊等稀缺房源，其價值體現也會越來越大。

第三，遇冷的城市和地區會增多。由於分化的產生，人口流動越來越集中，部分三四五線城市，會集中釋放過剩庫存，很多小城市家庭的多套住房由於人口遷移而被閒置或釋放。

投資建議：房地產市場更趨向於文物市場，在可支配範圍內可投資具有升值價值的房源，但房產已不是最佳投資標的，更不是所有房子都適合投資。少做槓桿，防控風險！

仲博財經觀瀾

這個“據說”不是太牢靠。

房價“大幅下跌”即是房價大跌，這個看似美好的願望有點一廂情願，起碼在2018年就不那麼可能了。

首先，中國的樓市是政策市，政策導引房地產的發展方向。從官方對未來房地產業發展的定調來看，一是房地產市場的穩健發展，二是促進樓市調控的長效機制形成。“穩健”即意味著，房價不會大起大落，大漲大跌，但一定要擠出泡沫成分。

其次，已經有權威機構預測了2018年的房價情況，我們也可以看一看。1月25日，中國科學院預測科學研究中心發佈了《2018年中國房地產行業走勢展望》預測報告。在房地產價格方面，預計2018年商品房銷售均價為8122元/平方米，同比增長3.7%，增幅較2017降低約1.0個百分點，其中住宅平均銷售價格較2017年同比增長4.2%，增幅較2017年下降約1.3個百分點。

這個報告的預測簡單解析，其實就是說了這麼層意思：今年的住宅平均售價會比2017年增長4.2%。雖然漲幅會收窄，但平均水平依然是漲。

第三，從房企的銷售業績上看，好像支撐房價大跌的基礎也沒有存在。2017年是中國樓市的調控之年，房企在這一年高房價預期受到擊打，但年終收盤，整體銷售情況依然好於2016年，這一個業績表現，直接帶動今年初一波的地產股暴發。再看今年1月份的房企銷售情況，不少企業也是迎來開門紅，其中房企第一陣營中的碧桂園、萬科、恆大業績均超600億元，3家房企都過線600億，不僅屬於首次，而且去年全年銷售超700億的房企才28家，現在這3家企業一個月的銷售就逼近了這一數字，說明市場的需求起碼沒有大幅遇冷。

最後，看一組金融數據：截至2017年12月，中國居民持有個人住房貸款餘額21.9萬億，疊加住房公積金貸款餘額4.5萬，合計26.4萬億元，佔居民部門債務總額的56.6%。這組數據回答了兩個問題：國人買房貸貸款總額度有多大？佔比債務的大致情況？無論房貸總額，以及債務比例，均是不容小視。我們都知道房價大跌會帶來金融安全的影響，從金融安全來看，房價大跌也不會受到支持。

相比房價大跌說，在年初任志強說的一句話比較靠譜：房價下跌的城市會越來越多。從官方表態而言，2018年樓市調控不會鬆手，還將延續，會“分類調控、因城施策”。也就是，不會採用所有城市的一攬子政策，而是不同城市因市場情況可以制定應對措施。總體上，哪個城市房價高了，政策收緊就有更大的可能性。

回看以往，中國樓市並非沒有大跌的時候，比如海南房地產泡沫破滅的時候，比如2008年全球金融危機時一些城市的房價跌落。所以，房價大漲一定非常有害，而房價大跌有時也有特定的情況發生。

波士財經

蒐集了很多資料後，筆者更偏向2018年房產市場會橫盤，保持穩定，可能會稍微下跌，但不會大幅下跌的觀點。

2018年房價基本保持穩定

綜合許多業內人士的分析，筆者總結了以下依據供參考。

首先談談影響房價的因素有哪些

據知乎上一些業內人士分析，主要有以下觀點

1.貨幣影響房價

許多業內人士都在談貨幣對於房價的影響問題。普遍認為對於房產市場來說，貨幣就像用肥料澆莊稼，肥施的多，植物發育就好，很簡單的道理。對於中國來說，15-16年貨幣非常寬鬆。17年在房地產行業大幅收緊了——房貸利率上升、限購、提高貸款首付標準。銀行提高房貸利率，就達到了一種限購的效果，這兩年中央一直在說“房子是用來住的，不是用來炒的”，現在看來不是說著玩兒的。

有種觀點是被業內廣泛認同的，那就是利率的變化對房價影響很大

由圖就可以看出來利率的最高點，通常是房價漲幅的最低點利率一旦上去，房價就不再上漲，直到會出現橫盤

“銀行利率上漲，18年不會有本質變化，但不排除稍微放鬆。猜測的理由是：首先歷史經驗限購一般要持續2年以上；其次，17年市場太慘淡，18年稍微鬆綁一點是有可能也有先例的；但肯定不會真正寬鬆，只是不那麼緊。因為人家美國結束了寬鬆貨幣，開始從緊。中國貨幣要松太多的話，人民幣就可能快速貶值或者熱錢大量流出。造成金融不穩定。”

——轉自知乎 作者一苒

2.人口影響房價

中國現在的人口趨勢是不漲反降，90後年輕一代數量遠不如70、80的數量，能夠為社會創造效益的年輕人少，所以有人說將來什麼最貴，人力資源最貴！對於一二線城市來說，抓住人才最重要，顯然這些城市已經意識到這一點了，最近一些一二線城市都出臺了一些住房補貼扶持政策來留住畢業生，試想想留不住人來買房，房價再高，能賣的出去嗎？

其實僅僅看這些分析也還是不很清楚，那我們來一個清楚的，大家可以看看今年來的一二線一些城市的房價趨勢，基本都是在橫盤調整期，是不是更簡單粗暴的瞭解了呢，大勢所驅啊！

懂財帝

其實看現在對房價的調控手段就知道了，現在基本上就是限購和限售，目的就是減小房地產市場的成交量。

這是變相冷凍房地產市場，讓原本就難以交易的房地產市場更加難以交易，從而鎖住房價。現在的所謂高價房都是紙面上的房價，如果來出售的話，並不一定會有那個價值，現在的房地產價格確實已經背離民眾收入太高，如果此時不冷凍房價，進行限購限售，可能就會出現大量投機資金介入火速推高房價後急速下跌的狀況，危險的就是那些接盤俠了。

現在之前漲的比較高的一線城市都開始陰跌過程，比如北京、上海和深圳，而在這幾個城市周圍的衛星城，比如北京附近的燕郊都已經跌了不少。

另一個冷凍房地產交易的辦法，就是限貸，提高貸款成本，這一招也很見效，打消了很多人的買房熱情，使他們轉入觀望。

但是即便如此，房地產市場現在仍然橫盤會陰跌，並沒有出現題主所說的那樣急速下跌的情況，除非國家能在一年之內迅速推出房產稅，並雷厲風行地收取，這樣房地產才有可能在一年的時間內急速崩潰。

否則就按照現在的持有房地產成本，房地產價格肯定是不會下降的。當然考慮到行政效率，在2018年房地產稅推出並全面施行的可能微乎其微，所以，整體上基本上不可能有大幅下跌的情況出現。

海匯觀潮

一切以據說的房價下跌判斷都是不準確的，都是很多人杜撰出來博人眼球的。按照現在的政策和形式，房價只會往平穩增長的局面發展。

當然，今年一月一線城市領銜二線城市出現了房價下幅度的同比下跌。但是更多價格的上漲卻集中在二三線的其他城市，甚至四五線的小城市當中。為什麼？因為需求啊！

一線城市限購嚴苛，很多務工者買不到房子所以轉戰返鄉置業，也給家鄉的樓市帶來了生機。所以房價上漲了。

還有，土地，建材，人力，廣告等開發成本的增長也助推了房價上升的趨勢。所以，多出的成本就以房價的形式分攤到了房價當中。

雖然，2018年調控升級，利率上浮，但是需求面前很多人沒有思考成本的時間。同時，政策也不會這麼快就使得走勢調轉方向。

所以說，2018年的樓市只要放緩增速，平穩上漲就是很好的完成調控任務了。至於下跌！想都不要想了。

房產老J

有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎麼做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程： 比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎麼辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、並還房貸，同時，另外籤一份合同，把房子抵押給房產公司老闆控股的法人單位B。 然後，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然後坐等房子慢慢賣...... 你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什麼不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。如今國家也看到銀行玩的遊戲，所以最近就有了銀行也可以破產的新聞。 最近幾年貸款卡得比較嚴，加上現在實體經濟也不好過，還有很多企業倒閉，造成了很多人失業，房產公司現在也借不到錢了，於是就死了一批。 凡事都有一個盡頭… 最後說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下： 1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以後往下（海外移民聖地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那麼小） 2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？ 3.大的供需關係，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至於沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎麼努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨乾，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。 4.經濟大勢下滑。過去那麼多年，為什麼國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。

奇聞怪論

房價不是說降就能降的，它和買菜不一樣，房價可是牽一髮而動全身的。如果中國房價暴跌，中國的經濟危機也算來了。

很多人都說中國房價的泡沫很大，但我認為泡沫再大也不會破。因為房價牽連著各方各面。

房企的高槓杆

很多的房企負債率都在70％以上，如果房價暴跌，這些企業估計快死完了。後面的員工失業，工人拿不到工資，銀行的壞賬，這是哪件是小事。

投資者的血本無歸

目前很多人投資房地產，買房，買樓，毋庸置疑，房價暴跌，這些投資者損失慘重，造成的社會問題相當嚴重。

市場表面的假象

很多人都認為有些城市是鬼城，根本沒人住，一棟樓沒幾家。不是沒人買房，而且房價太高很多人買不起，房子本身根本不值那麼多錢。

但中國需要這些房子，這就是房地產商為什麼賣不出去也不會便宜，因為他們知道，不是房子太多賣不完。而且房子根本不夠，只是房價太高，消費者買不起。

以上是我的看法，有不對的地方，希望大家指正。

十里巷陌

房價為什麼要跌了，讓悲催的80後來告訴你

房價走勢，大家都說看不明白，讓我來告訴你，必跌無疑！！

為什麼？我們不談國家政策，不談經濟，我們來談談悲催的80後。 80後的出身就是一個悲劇。80後的父輩50後，是我們國家最大一個年齡群體，理所當然的，80後也成為最大的年齡群體，大到什麼程度呢？國家開始重視和實施計劃生育理論了，要知道，計劃生育可不是79年才提出來的，是因為預計到生育高峰才開始實施的。79年計劃生育開始的這波人，實際也要算這裡提到的80後群體。 這意味著什麼知道嗎？這意味者這個80後買啥啥貴，賣啥啥賤。什麼事兒都趕不上趟，一路吃70後的灰，這個70後尤其指71-74年左右的人。基本上現在大家的領導，馬化騰等互聯網巨頭，就都是這個年代的人。

有個段子說的好，他們（70後）是有兄弟姐妹的，他們上學是免費的，他們的工作是分配的，他們的愛情是純潔的，他們的房子是免費的，他們下海是熱乎的，他們泡妞是有錢的，機會來了他們是有實力的。

看到這裡，如果你是一個80後，一定很扎心吧？但是光扎心沒有意義，我們要看到本質，解決問題！這些看似偶然的巧合，其實都是社會資源面對人口波動無法適應的表現。我們出生在80後，就如同我們出身在中國。如果說出生在中國是選擇了人生的hard模式，那麼中國的80後，就是地獄模式。 還是回到房價這個問題吧。現在80後最大的已經年近40，該買房的，基本都買了，接下來的年齡群體，數量大幅下降，下降到什麼程度？政府開放二胎了，用工開始漲價了，哈哈，大家以為是國家思維變了，經濟發展了？其實是人口波峰過去了……

說到這裡，大家都明白了吧，接下來的90後群體數量大大減少，還按照以前的套路進行商品和社會資源供給，必然供大於求啊，最大的冤大頭不買了，房子能不跌？就算80後有改善需求，但畢竟不是剛需，改善性的需求是價格彈性的，貴了就沒人買。當然，這種價格下跌不涉及一線城市的核心地段。

20180214追加

房地產是稀缺資源嗎？全國人民需要住多大地方？ 我給大家計算一下

一直以來，大家都覺得房地產是稀缺資源，不可再生，所以將財產的增值保值寄託於此。 我也沒法下結論，就是想算算賬，大家一起來分析一下。

一、住下全國人民需要多大地方？

現在我國全國大約不到15億人，我們就算15億。居住標準呢，每人30平，一個家庭3人，就算3人100平，15/3x100=500，那就是需要500億平，看著挺多吧？真嚇人。 好，我們再來計算，一平方公里是多少平米呢？1000x1000=100萬，居然有100萬平？然後還不止呢，畢竟現在動不動就是幾十層的高樓啊，一般高層容積率為5，那就可以建500萬平房子！ 那麼我們再來計算，滿足全國人民居住需要多少平方公里土地呢？500億/500萬=1萬。需要1萬平方公里，聽上去不少哦。一萬平方公里有多大呢？邊長為100公里的一個正方形，就是一萬平方公里！如果大家對此還沒有認識的話，我放一張瀋陽的地圖給大家看看。

二、為什麼現實反差這麼大？

看上去感覺地方夠用啊，為什麼房價那麼高呢？必有古怪啊：）拋開炒作的那部分高價，我們來分析一下到底什麼是稀缺的。

首先是收入，我們要生活不只是有房子就行了，還得有收入，有了錢才能買房。所以我們可以看到，房價增長和城市經濟增長是正相關的，尤其是北上廣深等一線城市，進入了這個城市，就享受了這個城市的產業資源，所以必然是稀缺資源。大家可能對什麼是產業資源不太瞭解。我簡單地解釋下，比如你找風投，你不去北京，你在各個二線城市找，你就是在浪費時間。又比如你搞電子產品，不去深圳你怎麼搞？上下游配套都在深圳，在深圳可以上午去配件市場買零件，中午回家組裝，下午拿到電子批發市場銷售，晚上把故障設備返給零件廠。在別的城市你行嗎？快遞業這麼發達的今天，兜這一圈你也得一個月。這就是行業資源。那麼如果行業發展的好，這裡的人收入都高，還都得住這個城市，房價自然推高。這個作用範圍是城市級別的，只要在這個城市，就能夠享受到這些資源的好處。

其次是教育和商業，學區，影響孩子前途，這個不用說了吧？商業，周邊生活配套多不多，全不全，關係到生活的舒適度和便利程度。這個大家容易理解。那麼這個資源的輻射範圍就不是城市級的了，是區域級的。這個就會影響到區域性的房價。

最後，有一些影響的因素，但是相對不那麼決定性的，可以改變的，例如風景，地產商品牌，房子建築質量等，這些在剛需面前就顯得不那麼重要了。 所以，真正稀缺的資源，不是房子和地，是產業、教育、商業資源。

三、該怎麼辦？

本來發現房地產不是稀缺資源，挺高興，仔細一分析，是不是又要絕望了呢？ 其實上述問題從政府出手，都是能解決的。但我們只是老百姓，我們只能研究現狀下我們怎麼辦。首先我們要分清自己的基本需求，是自住剛需？還是投資需求？

先來看自住剛需。自住剛需現在來看是利好的，因為城市越來越大，人口越來越少（關於人口可以看我的另一篇文章）非一線城市的非核心區域，價格必然越來越低。自主剛需主要考慮上述的核心資源，行業、教育、商業，其他方面不要太多要求，而且上述這幾個方面也不可能要求都滿足，都滿足的價格也不會太低。在資金不充裕的時候，將目光聚焦在核心資源上，堅決拒絕其他偽需求的誘惑。這樣可以在房地產出現利空時少吃點兒虧，利好時也可以跟著增值。

再看投資需求，凡是不具備足上述3個核心資源的，投資價值就不大，具體來說，2線及以下城市的非核心區域，都不建議投資。除非是有明確的發展預期。城市化和大城市的虹吸現象會讓小城市價值越來越低。三四線城市連核心區域投資都應該慎重。

整體來說，除了一線城市和二線城市核心區域，這些投資板塊，我是看衰房純自主區域的地產價格的，其他地方的高房價就是泡沫。大家如果覺得空空說的有道理，歡迎大家轉發哦~~也希望大家在評論區和空空討論：）

星空網絡

我來回答下這個問題了，從2017年目前的情況來說，全國不少城市房子開始限購，經過緊密的調控，部分熱點城市的房價卻真的開始下降了。而北上廣深四大一線城市的競爭出現新的態勢，首先這些城市為什麼房子貴，這個是我們要去想的，就像我之前說的在廣州，17年年初白雲區蕭崗地鐵口7.5萬/平米的房價，今年漲到了9萬，試想什麼樣的人才可以買的起，當然是有一定經濟實力的社會精英。隨著中國教育的普及，文化程度越來越高，早前大學生屈指可數到現在的到處都是，人才同質化嚴重，那麼一個問題就是這個城市可以創造就業機會，而且可以提供較為完善的醫療、教育、福利、交通，顯然一線城市的誘惑力更大，對比美國和其他的發達國家，年輕人普通是買不起房的，甚至租都租不起，那麼現在這批房價的上漲，一個是過去20年的社會建設紅利，讓一批人嚐到了甜頭，他們把所有的資金都投入買房，還有就是城鎮一體化建設，不可能有人口增加的鄉村，

人資教授

1、對買房者來說

假設你之前買了一套100平的房子，每平米10000元，總價100萬元。首付30萬元，貸款70萬元。如果此時房價大跌，降到5000元一平，房子此時的總價僅有50萬，假設你已經歸還本金5萬，貸款剩餘65萬元，那麼你必須補繳15萬元，否則銀行會提前收回全部貸款。

但是對於大部分人來說，短時間內肯定無法籌集到這麼多資金，那麼銀行收貸時沒法歸還，房子沒了，之前的首付和月供都打水漂了。一夜變成窮光蛋，這就是為什麼日本90年代那麼多跳樓的，接受不了現實。

2、對於房地產開發商來說

眾所周知，房地產開發商都是有囤地的，2016年度TOP20上市房企“地主”榜，中國恆大以2.29億平方米的土地儲備量穩居榜首，排在其後的分別是碧桂園（土地儲備1.66億平方米）、綠地控股（土地儲備1.37億平方米），萬科地產（1.13億平方米），以及保利地產（1億平方米），土地儲備面積均過億平方米。假設這些土地儲備的拿地價均價在13000/平，但這個地價是基於當前房價均價20000元/平才拿的，如果此時房價下跌到10000/平，那麼開放商儲備的土地及目前在售的房產，每賣一平企業就虧一平，最後就是倒閉破產，不要說那就不要賣，你要知道開發商的拿地的錢及開發的錢大部分都是找銀行借的（開發貸項目一般自有的資本金才30%，其餘70%都是銀行融資），不賣，銀行貸款的利息及員工的工資都發不出來，所以最後只能是破產倒閉。因此房價大幅下降，這得涉及到多少房地產開發商企業，多少人失業，多少的銀行不良貸款以及多少購買期房的家庭。

3、對於銀行

應該來說，對於銀行全是最安全的，一是房價下降帶來的房貸的差價總會有人可以補繳齊，二是即使個人及開發商破產，銀行接手一大堆資產，出現一大筆不良，但銀行的存款人沒有出現擠兌情況，那麼銀行就可以通過其他貸款的獲利及後續抵押物的處置及之前年度留存的利潤，慢慢填平這個窟窿。但世事無絕對，一旦涉及擠兌，銀行破產，那影響更大。

綜上所述，房價要大跌基本是不可能事件，即使有泡沫，能調控的也就是緩慢小幅度下降，慢慢過度，絕不可能大幅下跌。

希望以上回答能對你有所幫助，有其他任何疑問歡迎留言提問，有空我將你一一回復。

關鍵字: 房產 財經 第一季度