這是最好的時代，也是最壞的時代。
光陰荏苒，時間匆匆，不知不覺深圳房地產發展已經走過來刀劍如夢的十年，在這悠悠歲月長河之中，又有多少事是值得被銘記的，又有多少事是應該被遺忘的。
房掌櫃將陸續推出《致敬白銀時代2008-2018：深圳樓市十年》系列文章，呈現深圳樓市白銀時代的全景圖，敬請關注。
1987年12月1日，建國以來第一次土地拍賣在深圳舉行。深圳羅湖的一塊土地，以525萬元的總價拍出，後被建成東曉花園。這一次土地拍賣，也創下了多項歷史。由此，土地拍賣才開始進入到國人的視野。
回顧近十年深圳樓市的發展歷史，土地市場的跌宕起伏總是繞不開的話題。“高價地，雙限雙競，宅地稀缺……”已然成為最受關注的幾個字眼。
2008年：商業性辦公用地受追捧 宅地成交量大幅回升
2008年，深圳通過公開方式供應與成交的土地分別為370.78萬平方米和279.98萬平方米，同比分別增加 208%、203%。其中：工業用地供應201.69萬平方米，佔總供應量的54%，同時成交155.72萬平方米，佔總成交量的56%。
值得一提的是，2008年深圳住宅用地全年共成交25宗，上半年成交18宗，下半年成交7宗;成交總用地面積92.35萬平方米，同比2007年上升113%，總建築面積358.98萬平方米，同比2007年上升152%。全年平均樓面地價3192元/平方米，同比降11.5%。
但是，2008年深圳出讓的25宗商品房用地中，僅2宗土地以略高於底價成交，其餘23宗土地均以底價成交，以底價成交的土地佔總出讓土地的92%，而2007年以底價成交的土地僅佔總出讓土地的46%;2008年出讓的25宗土地中，僅7宗土地為房地產開發企業所拿，其餘18宗被保險、能源、證券等企事業單位所拿，佔總出讓土地的72%，房企所拿土地僅佔28%，而 2007年房企所拿土地佔總出讓土地的77%。
2009年：土地供應量少 出讓金呈現負增長
2009年全國住宅用地成交面積同比增83%、成交價格漲36%、政府土地出讓總收入增100%，但是在2009年城市土地出讓金收入排名表中，深圳以136億元排在第20名，同比2008年的增幅卻是-3%，是土地出讓金收入前二十名中首個呈現負增長的城市。
值得一提的是，2009年深圳土地市場計劃供應住宅用地110萬平方米，但實際供應量僅73萬平方米，住宅用地供不應求使得拍賣市場競爭激烈，開發商逢地必爭，每塊地都以高出底價不少的價格成交。數據顯示，當年深圳住宅用地平均溢價水平超過60%。
2010年：成功出讓首宗限價地
2010年10月29日，深圳歷史上首宗雙限房(限面積、限價格)地塊成功賣出，主打商業地產+高端住宅的民企卓越集團意外出現，以7380元/平方米的最低報價，擊敗了萬科、金地兩家巨頭，將該宗地收入囊中。
據房掌櫃瞭解，該宗地編號為A116-0335，原定於2010年10月20日公開掛牌出讓，但後來因出讓條件調整延遲一週出讓，增加了“該商品房須按規定完成竣工驗收後現房銷售”，以及做了一些文件名稱修改。按照之前口徑，這不僅是深圳歷史上第一宗既限地價又限房價的雙限房，也是深圳歷史上首個只允許一次性競價的掛牌出讓地塊。
2011年：住宅用地成交零溢價 城市更新成拿地新途徑
2011年，對房地產市場來說無疑是調控的一年，"國八條"、"一房一價"、限購、限貸等各類政策的頻出，調控作用明顯，全國多個城市的樓市都經歷了"艱難的一年"。在此背景之下，深圳市土地市場也相對冷清。
數據顯示，2011年深圳住宅用地成交樓面價位3618元/平方米，溢價率方面，由於2011年整體市場環境不景氣，開發企業對購買土地持謹慎態度，2011年深圳成交的11宗住宅用地全部是底價成交，全年溢價率為0%。
2011年，深圳土地市場除去8宗安居型商品房用地供應的住宅用地實際上僅僅3宗，通過招拍掛的方式在深圳市取得好的地塊和項目已經是難上加難，而通過參與城市更新和舊改成為在深圳獲得項目的有效途徑，截止到2011年底，華潤置地、海航置業、中航地產、中信地產、中糧集團和遠洋地產等大型央企紛紛搶灘深圳城市更新項目，獲取了較大的土地儲備。此外，萬科、保利、招商、華僑城、金地、深業、佳兆業、卓越、星河等在深圳市場較為活躍的開發商也都踴躍加入到深圳舊改項目中來，未來幾年城市更新或將成為獲取深圳項目的主要途徑。
2012年：成立全國第一家土地整備局 中海刷新深圳年度高價地紀錄
2012年10月29日，深圳市土地整備局正式掛牌成立，這也是全國第一家土地整備局，這對於深圳轉變發展模式、提升城市發展質量具有重大意義。
除此之外，2012年的深圳土地市場也十分引人注目。11月28日，中海地產以93.71的投標總分(投標價20億)奪魁尖崗山地塊，樓面地價10982.97元/平方米，若合計代建兩館費用、20年運營費用，地塊可售樓面地價則高達15294元/平方米。
作為深圳近年來少見的低密度豪宅用地，同時也是深圳近年少有的重量級的土地公開招標，尖崗山地塊一開始便受到各方關注。當時有業內人士就感嘆：“寶安尖崗山一直以來是招華致力打造的豪宅區域，本次中海強勢進入尖崗山，無疑推升了區域的豪宅風。”
2013年：全年僅出讓三塊居住用地 中海奪龍華高價地
2013年，深圳賣地收入共計479.5234億元，其中居住用地收入61.9億元，總部基地及商業用地收入361.11億元，工業用地收入56.5134億元。其中，前海5塊地的收入達到了273.32億元，佔據了深圳全年賣地收入的56%。
2013年10月，中海地產以38.2億元競得龍華民治一居住用地，剔除安居商品房9.8萬平的面積，實際樓面地價高達23250元/平，而當時周邊住宅售價不到2.5萬/平。2014年11月，中海錦城開盤均價3.25萬/平，龍華正式進入"3萬"時代。2015年5月二期開盤均價4萬，龍華又進入了"4萬"時代。
此外，2013年也是前海土地出讓元年。經過三年時間的準備，前海在2013年6月25日“全國土地日”面向市場推出了3宗產業用地。7月26日，位於前海深港現代服務業合作區桂灣片區的兩塊商業用地被卓越集團以合計123.7億納入囊中。此次競標，卓越擊敗了萬科、佳兆業、金地、金融街、華潤置地、香港新世界地產、綠地、香江控股等強手：T201-0075宗地卓越以約52億總價，19304元/平米的樓面價拿下，T201-0077宗地卓越以72億總價，19758元/平米樓面價拿下。根據房掌櫃計算，這兩塊地的平均投資成本都是37762元/平起。
據悉這兩宗地目前已建成卓越前海壹號和前海卓越時代廣場，均價分別為110000元/平和72000元/平。
2014年：宅地數量再次銳減 龍光摘龍華白石龍高價地
深圳土地資源緊缺，每逢宅地出讓，都會引來眾多房企爭搶。2014年，深圳僅供應1宗居住用地，最終被龍光地產以46.8億元的總價收入囊中。該宗地塊的土地面積為46646.77平方米，同比2013年減少64.8%;實現土地收入46.8億，同比減少24.4%。
2015年10月，龍光玖龍璽一期開盤均價5.5萬/平方;兩個月後二期開盤，均價達到了6萬/平;今年3月，項目三期開盤均價超過了7.2萬/平，是目前龍華片區售價最高的新盤。項目目前在售30-60㎡商鋪產品，均價約10萬/平。預計年底推出建面約83-135平毛坯3-5房住宅新品。
自2010年以來，深圳居住用地出讓面積逐年減少，但樓面地價卻逐年飆升。2014年住宅樓面地價達25094元/平，同比漲87.8%，遠超地塊周邊新房價格。與2010年的住宅樓面價相比，5年間已上漲759%。
2015年：土地市場表現先對平靜 共出讓4宗宅地
2015年是深圳樓市的“大年”，但確是深圳土地市場的“小年”。
據統計，2015年深圳共成功出讓63宗土地，土地出讓金額達473.78億，同比下降14.1%;土地出讓面積共計173.93萬平方米，同比下降8.7%;土地均價2.72萬/平，同比下降7.5%。
與深圳樓市狀態相反，2015上半場深圳土地市場相對平靜，下半年進入土地供應高峰，其中僅12月就供應26宗，佔全年土地供應的三成多。2015深圳共出讓4宗居住用地，總計土地面積約為13萬平，其中近一半為豪宅用地。
2015年12月22日，信達地產以總價30.3億拿下坪山G11337-0101居住用地。扣除保障房和配套用房面積之後，樓面地價高達27200元/平，該地塊周邊新房均價僅為2萬元出頭。該項目即為信達泰禾金尊府，定位為高端住宅項目，預計將於近期入市。
2016年：全國總價第一齣現 “雙限雙競”引關注
2016年10月4日，深圳出臺“深八條”調控政策，在此影響之下，當年的深圳土地市場也有些許變化。數據顯示，2016 年深圳全市土地招拍掛市場共成交 57宗地塊，總成交面積為224萬㎡，同比增漲29%;土地出讓金額約為1019億元，同比增長144%，綜合樓面地價12651元/㎡，同比上漲49%，均創下近年新高。
新政前深圳樓市行情火熱，土地市場也比較火爆，分別誕生了單價地王和總價地王，有最高近5.7萬/平的樓面價，也有總價140.6億刷新了全國總價地王。
2016年6月2日，中國電建集團和廣州方榮聯合體以82.9億元的高價拿下深圳首塊現售試點的龍華上塘商住用地，樓面地價高達56781元/平，而周邊房價不過5.5萬/平。據深圳中原數據顯示，該地塊附近新房價格在5.5至6萬/平，二手房價格在4.5-6萬/平。據房掌櫃瞭解，該項目預計2019年現房入市。
2016年6月8日，光明新區成功出讓了一宗商住混合用地，龍光以總價140.6億元競得地塊，溢價率159.79%，摺合樓面價27620元/平方米，為當時最高總價土地。該項目案名為龍光玖龍臺，目前已無房源在售，下一批房源預計將於近期入市。
2016年8月29日上午，大空港11宗地被招商蛇口、華僑城聯合體以總價310億元拿下，樓面地價約20087元/㎡，此次是深圳有史以來公開出讓的最大地塊。
據資料顯示，該項目位於深圳市寶安區沙井街道。11宗地塊的土地用途全部為商業用地，出讓宗地總面積共計528183.95㎡，規定總建築面積1543280㎡，包括商業、辦公、酒店和商務公寓等分項功能建築，土地使用年期40年。
但是，10月新政後，深圳樓市一夜入冬，調整房價成為市場的主基調。而土地市場相應誕生了雙限雙競的出讓模式，嚴控出現高價地。
2016年12月14日下午，位於龍華、坪山、大鵬的3宗“雙限雙競”宅地正式出讓。最終，位於坪山的G11314-0092地塊以22.8億元、配建27400㎡人才房，摺合樓面價約2.1萬元/㎡被碧桂園收入囊中，該宗地面積為33383.04㎡。而位於龍華的A808-0020號宗地則因手續問題被查封中止出讓。值得一提的是被碧桂園收入囊中的坪山宗地將於或於年內入市，案名為碧桂園鳳凰國際公館。
2017年：“只租不售”成趨勢 純住宅用地供應為0
2017年，深圳共計出讓40宗土地，成交金額741億元，同比下滑27%;土地面積106.7萬平方米，同比下降52%。此外，今年深圳土拍也是花樣倍出，“只租不售地塊”、“限高地塊”、“限制准入門檻地塊”都出現在了去年深圳土地市場，此外2017年土地市場的一個新的轉向是，租賃用地將越來越多地出現。
2017年11月10日，深圳首宗70年自持租賃用地由深圳市人才安居集團有限公司以10.1億元、配建人才住房面積10800平方米競得。這也成為了今年深圳土地市場的一個重要轉折點。深圳市房地產研究中心主任王鋒在土拍現場表示，深圳推出“只租不售”地塊是在響應中央‘房住不炒’原則，而此次土拍也是深圳未來培育和發展住房租賃市場的一個開端。
對於未來深圳土地出讓的走向，王鋒表示：“到2018年6月深圳每個區(除羅湖福田鹽田)外，都要拿出一塊地，用作只租不售的試點，這也是深圳在響應中央‘房住不炒’原則，而今年11月龍華只租不售地塊的出讓也是深圳未來培育和發展住房租賃市場的一個開端。就拍賣方式來看，也是去年深八條之後深圳在土地出讓方面的有一個進步，配建的人才房面積也體現了企業對於社會公益的貢獻。”
此外，王鋒還表示，未來深圳城市發展包括居住供應要更多依賴於存量建設。他說：“之前深圳的知名房地產品牌企業開始進駐到部分城中村。比如萬科在福田區有玉田村，通過整村整治，住房品質的提升，會面向未來的人才，新就業的大學生進行出租，對於提升本地居民居住品質作用非常大。另外，深圳除了有城中村的巨大的存量市場，我們還有工業園區的配套宿舍，是租賃的重要的渠道。在這方面深圳也提出了重要措施，對於所有工業園區總部基地產業園區，今後將推進300家駐地企業建立專營的租賃公司，對自己或其他園區進行規模化的租賃。”
十年，彈指一揮間，深圳土地市場風起雲湧，瞬息萬變，未來將走向何方?
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