核心提要：
1.地塊起始樓面價7015元/㎡，最高樓面價10523元/㎡，實際可銷售商品房起始樓面價遠超7015元/㎡;
2.規劃打造12棟高層住宅樓(含494套定銷商品房，戶型面積段75-137㎡)和一所16班幼兒園，成品房比例不得低於50%;
3.地塊定銷商品房毛坯均價8800元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整);
4.地處政府650億打造的“大運河文化帶”北段位置，歷史文化資源豐富;
5.地塊容積率≤2.7，是此次掛牌的7宗地塊中容積率最高的一宗地。（房掌櫃無錫 許夢嬌）
地塊信息：成品房比例不得低於50% 將建12棟高層和16班幼兒園
1、XDG-2018-11號地塊(小天鵝地塊)
①概況：起始樓面價7015.33元/㎡ 最高樓面價10523元/㎡
位置：梁溪區新惠路與廣惠路交叉口東南側
土地面積：70902.9㎡
土地用途：商住用地
容積率：≤2.7
土地出讓起始金：13.43億元(對應樓面價為7015.33元/㎡)
最高限價：20.145億元(對應樓面價為10523元/㎡)
地塊規劃圖
②規劃設計要點：成品房比例不得低於50% 將建一所16班幼兒園
成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低於50%
建築限高：高層≤100M
教育：幼托一所，16班規模，建築面積≥4320㎡，佔地面積≥7200㎡
醫療衛生：社區衛生服務站一處，建築面積≥300㎡
養老設施：居家養老服務用房，建築面積≥300㎡
物業管理：物業管理用房≥住宅物業管理區域總建築面積的4%
居委會：社居委用房一處，建築面積≥500㎡
文化體育：文化活動用房一處，建築面積≥450㎡;文體活動場地佔地面積≥720㎡，其中含標準球類活動產地一處
市政公用：公共廁所一座，建築面積≥60㎡，達到二類標準，獨立式，沿道路設置並對外開放
地塊衛星圖
③規劃建築設計方案：約定建造4棟494套定銷商品房 毛坯均價8800元/㎡
該地塊造成項目總建築面積為235740㎡，其中住宅部分規劃建設12棟高層，面積為170784㎡。按照約定，位於地塊西北側的1#、2#、3#、4#這4棟樓將建造定銷商品房，面積為51235㎡，毛坯均價8800元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整)，共計494套，戶型面積段為75-137㎡。此外，地塊還將建設一所16班規模幼兒園，面積為4899㎡。
地塊鳥瞰圖
地塊總平面圖
地塊實探：淨地三面靠水 緊鄰蓉湖山水項目
房掌櫃實探該地塊瞭解到：地塊東、西、北向均為現狀河道，南靠新惠路，緊鄰蓉湖山水，南向還有蓉湖壹號項目，隔著條運河東向則有恆大悅瓏灣項目。目前，地塊為淨地，內部平整，可隨時進行開發建設。
地塊實景圖
小天鵝地塊位於無錫主城區城北片區，緊鄰運河西路，東鄰快速內環西線-鳳翔路，區域內商業發達，片區覆蓋區級商業、文化、休閒中心，多個公園配套，京杭運河流經地塊東側，水系豐富，獨特的區位優勢和豐富的配套賦予該地塊無限開發價值。
交通(自駕+公交+在建地鐵4號線，可通往無錫各區)：對自駕出行的居民來說，地塊緊鄰運河西路，東鄰快速內環西線-鳳翔路，北有江海西路快速內環高架和G312國道，南有盛岸路和惠錢路等交通路網;對公交出行的居民來說，附近有208路、16路、316路和60路等公交線路到達，整體班次間隔5-20分鐘。此外，地塊東南側還有在建的地鐵4號線。
配套(區域商業發達，環境水系資源豐富)：就社區商業而言，周邊有蓉湖山水、蓉湖壹號和二泉東園等小區的底商可以滿足居民的生活需求;綜合商業娛樂方面，3公里範圍內有金太湖廣場商圈、歐風商業街、百樂廣場和太湖歡樂園等。
小區(老小區較多，生活氛圍濃郁)：目前，地塊周邊聚集了眾多老小區，人口十分密集，生活氛圍濃郁，包括二泉東園、惠龍新村、惠華新村和已售完的蓉湖山水、蓉湖壹號、小天鵝品園及正祥梧桐水岸等。新房項目則有恆大悅瓏灣和稍遠的世茂時光裡、啟迪·協信未來科技城，產品類型包括高層、洋房和超高層，多為剛需剛改類型，整體住宅均價為13000-23500元/㎡。
地塊簡析：地處650億大運河風光帶(無錫北段)
1.地塊定銷商品房毛坯均價8800元/㎡，實際可銷售商品房起始樓面價高於7015元/㎡。
對比恆大悅瓏灣12322.4元/㎡的樓面價，不說小天鵝地塊的起始樓面價，連最高限價樓面價也低不少。就主城區的位置而言，這個樓面價顯得比較突兀。
房掌櫃從該地塊的規劃設計方案中獲悉，與同一批次掛牌的下甸橋地塊要求相同，小天鵝地塊也規定要建造定銷商品房，或和該要求有關，起始樓面價為7015.33元/㎡。但實際上，該地塊的可銷售商品房起始樓面價是高於這個價的。
根據資料，地塊的住宅部分面積為170784㎡，其中定銷商品房面積為51235㎡，按此計算，實際可銷售商品房建造面積為119549㎡。而定銷商品房規定的毛坯售價均價8800元/㎡(不再因市場及政策因素變化調整)，顯然是不夠開發商開發整個地塊的成本，因此從某種程度來說定會推高可銷售商品房的地價，那麼迴歸到起始樓面價，地塊的實際可銷售商品房地價高於7015元/㎡。
2.成品房比例不得低於50%，或吸引大牌房企深耕、進駐。
根據地塊的規劃設計要點，要求該地塊開發的住宅產品成品房比例不得低於50%，而做精裝的要求開發商自身的條件要硬，則該地塊很有可能由擅長精裝的大牌房企拿地操盤。目前，地塊周邊樓盤的恆大、世茂和啟迪協信3個房企均做精裝房源，不排除有拿地深耕的可能性，也很有可能吸引其他品牌房企進駐。
3.地處650億大運河風光帶(無錫北段)，歷史文化資源豐富，極具發展價值。
在地理位置上，該地塊三面靠水，東側即為京杭大運河，水系資源豐富。且所處的位置正是今年政府將花650億打造的“大運河文化帶”的北段位置。
房掌櫃查閱資料瞭解到，該運河段中有保存完整的黃埠墩遺產點，黃埠墩地處古芙蓉湖所在地，是無錫古運河風光帶沿線“歷史環”中的一個申遺點。同時，政府打造的大運河風光帶將結合大運河北段進行概念設計，深入研究地塊功能，空間結構，打造一條既能服務民生，又能促進內生增長，激發經濟活力的文化休閒生活岸線。
據此背景，地塊極具發展價值，且利於高端景觀住宅的打造。房掌櫃從地塊的規劃建築設計方案中獲悉，該地塊的景觀分析已完成，小區外部東、西、北向將有水景滲透，內部將會打造7個景觀節點，2大核心景觀和6個組團景觀，及軸線景觀等。
4.周邊新房住宅房源不足，將造12棟高層進一步補充輻射區域房源。
目前，地塊所在的老北塘區域內，不僅老小區林立，還有印染廠、機械廠和毛紡廠等廠房，人口密集，輻射範圍內擁有數量可觀的潛在客戶，住宅需求旺盛。
但周邊新房房源明顯不足，近距離的僅恆大悅瓏灣在售，居民有新房置業需求的話只能去稍遠點的世茂時光裡和啟迪·協信未來科技城購買。目前，3項目多為剛需剛改類型，整體住宅均價為13000-23500元/㎡。
根據地塊的規劃設計，未來將打造12棟高層(含4棟定銷商品房)，進一步補充輻射區域房源。
閱讀更多 無錫房掌櫃 的文章
