核心提要：
1.地块起始楼面价7015元/㎡，最高楼面价10523元/㎡，实际可销售商品房起始楼面价远超7015元/㎡;
2.规划打造12栋高层住宅楼(含494套定销商品房，户型面积段75-137㎡)和一所16班幼儿园，成品房比例不得低于50%;
3.地块定销商品房毛坯均价8800元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整);
4.地处政府650亿打造的“大运河文化带”北段位置，历史文化资源丰富;
5.地块容积率≤2.7，是此次挂牌的7宗地块中容积率最高的一宗地。（房掌柜无锡 许梦娇）
地块信息：成品房比例不得低于50% 将建12栋高层和16班幼儿园
1、XDG-2018-11号地块(小天鹅地块)
①概况：起始楼面价7015.33元/㎡ 最高楼面价10523元/㎡
位置：梁溪区新惠路与广惠路交叉口东南侧
土地面积：70902.9㎡
土地用途：商住用地
容积率：≤2.7
土地出让起始金：13.43亿元(对应楼面价为7015.33元/㎡)
最高限价：20.145亿元(对应楼面价为10523元/㎡)
地块规划图
②规划设计要点：成品房比例不得低于50% 将建一所16班幼儿园
成品住房：新建住宅中成品住房比例不得低于50%
建筑限高：高层≤100M
教育：幼托一所，16班规模，建筑面积≥4320㎡，占地面积≥7200㎡
医疗卫生：社区卫生服务站一处，建筑面积≥300㎡
养老设施：居家养老服务用房，建筑面积≥300㎡
物业管理：物业管理用房≥住宅物业管理区域总建筑面积的4%
居委会：社居委用房一处，建筑面积≥500㎡
文化体育：文化活动用房一处，建筑面积≥450㎡;文体活动场地占地面积≥720㎡，其中含标准球类活动产地一处
市政公用：公共厕所一座，建筑面积≥60㎡，达到二类标准，独立式，沿道路设置并对外开放
地块卫星图
③规划建筑设计方案：约定建造4栋494套定销商品房 毛坯均价8800元/㎡
该地块造成项目总建筑面积为235740㎡，其中住宅部分规划建设12栋高层，面积为170784㎡。按照约定，位于地块西北侧的1#、2#、3#、4#这4栋楼将建造定销商品房，面积为51235㎡，毛坯均价8800元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整)，共计494套，户型面积段为75-137㎡。此外，地块还将建设一所16班规模幼儿园，面积为4899㎡。
地块鸟瞰图
地块总平面图
地块实探：净地三面靠水 紧邻蓉湖山水项目
房掌柜实探该地块了解到：地块东、西、北向均为现状河道，南靠新惠路，紧邻蓉湖山水，南向还有蓉湖壹号项目，隔着条运河东向则有恒大悦珑湾项目。目前，地块为净地，内部平整，可随时进行开发建设。
地块实景图
小天鹅地块位于无锡主城区城北片区，紧邻运河西路，东邻快速内环西线-凤翔路，区域内商业发达，片区覆盖区级商业、文化、休闲中心，多个公园配套，京杭运河流经地块东侧，水系丰富，独特的区位优势和丰富的配套赋予该地块无限开发价值。
交通(自驾+公交+在建地铁4号线，可通往无锡各区)：对自驾出行的居民来说，地块紧邻运河西路，东邻快速内环西线-凤翔路，北有江海西路快速内环高架和G312国道，南有盛岸路和惠钱路等交通路网;对公交出行的居民来说，附近有208路、16路、316路和60路等公交线路到达，整体班次间隔5-20分钟。此外，地块东南侧还有在建的地铁4号线。
配套(区域商业发达，环境水系资源丰富)：就社区商业而言，周边有蓉湖山水、蓉湖壹号和二泉东园等小区的底商可以满足居民的生活需求;综合商业娱乐方面，3公里范围内有金太湖广场商圈、欧风商业街、百乐广场和太湖欢乐园等。
小区(老小区较多，生活氛围浓郁)：目前，地块周边聚集了众多老小区，人口十分密集，生活氛围浓郁，包括二泉东园、惠龙新村、惠华新村和已售完的蓉湖山水、蓉湖壹号、小天鹅品园及正祥梧桐水岸等。新房项目则有恒大悦珑湾和稍远的世茂时光里、启迪·协信未来科技城，产品类型包括高层、洋房和超高层，多为刚需刚改类型，整体住宅均价为13000-23500元/㎡。
地块简析：地处650亿大运河风光带(无锡北段)
1.地块定销商品房毛坯均价8800元/㎡，实际可销售商品房起始楼面价高于7015元/㎡。
对比恒大悦珑湾12322.4元/㎡的楼面价，不说小天鹅地块的起始楼面价，连最高限价楼面价也低不少。就主城区的位置而言，这个楼面价显得比较突兀。
房掌柜从该地块的规划设计方案中获悉，与同一批次挂牌的下甸桥地块要求相同，小天鹅地块也规定要建造定销商品房，或和该要求有关，起始楼面价为7015.33元/㎡。但实际上，该地块的可销售商品房起始楼面价是高于这个价的。
根据资料，地块的住宅部分面积为170784㎡，其中定销商品房面积为51235㎡，按此计算，实际可销售商品房建造面积为119549㎡。而定销商品房规定的毛坯售价均价8800元/㎡(不再因市场及政策因素变化调整)，显然是不够开发商开发整个地块的成本，因此从某种程度来说定会推高可销售商品房的地价，那么回归到起始楼面价，地块的实际可销售商品房地价高于7015元/㎡。
2.成品房比例不得低于50%，或吸引大牌房企深耕、进驻。
根据地块的规划设计要点，要求该地块开发的住宅产品成品房比例不得低于50%，而做精装的要求开发商自身的条件要硬，则该地块很有可能由擅长精装的大牌房企拿地操盘。目前，地块周边楼盘的恒大、世茂和启迪协信3个房企均做精装房源，不排除有拿地深耕的可能性，也很有可能吸引其他品牌房企进驻。
3.地处650亿大运河风光带(无锡北段)，历史文化资源丰富，极具发展价值。
在地理位置上，该地块三面靠水，东侧即为京杭大运河，水系资源丰富。且所处的位置正是今年政府将花650亿打造的“大运河文化带”的北段位置。
房掌柜查阅资料了解到，该运河段中有保存完整的黄埠墩遗产点，黄埠墩地处古芙蓉湖所在地，是无锡古运河风光带沿线“历史环”中的一个申遗点。同时，政府打造的大运河风光带将结合大运河北段进行概念设计，深入研究地块功能，空间结构，打造一条既能服务民生，又能促进内生增长，激发经济活力的文化休闲生活岸线。
据此背景，地块极具发展价值，且利于高端景观住宅的打造。房掌柜从地块的规划建筑设计方案中获悉，该地块的景观分析已完成，小区外部东、西、北向将有水景渗透，内部将会打造7个景观节点，2大核心景观和6个组团景观，及轴线景观等。
4.周边新房住宅房源不足，将造12栋高层进一步补充辐射区域房源。
目前，地块所在的老北塘区域内，不仅老小区林立，还有印染厂、机械厂和毛纺厂等厂房，人口密集，辐射范围内拥有数量可观的潜在客户，住宅需求旺盛。
但周边新房房源明显不足，近距离的仅恒大悦珑湾在售，居民有新房置业需求的话只能去稍远点的世茂时光里和启迪·协信未来科技城购买。目前，3项目多为刚需刚改类型，整体住宅均价为13000-23500元/㎡。
根据地块的规划设计，未来将打造12栋高层(含4栋定销商品房)，进一步补充辐射区域房源。
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