我是妙女郎
二手房交易，買家違約不買了，賣家通常應該選擇解約賠償！
通常來講，賣家違約，買家經常主張繼續履行。但買家違約，賣家很少有主張繼續履行的，大部分是選擇解約賠償。為什麼呢？
因為買家要求繼續履行，只要給錢可以要求法院強制過戶。但賣家如果要求繼續履行，而買家沒有付款能力，繼續履行也就失去了意義。但通常，買家違約，賣家解決起來並不難。
因為二手房交易的特徵是買家先付部分定金和首付款之後才會過戶，在過戶前，如果出現買家違約不買的情況，賣家相對還是比較主動的。畢竟手裡控制著買家的一部分錢，如果這筆錢高於約定的違約金，通常來講，通過談判的方式，一般能達成協商一致的解決方案，多少扣些錢雙方解約。
即使協商無法達成一致，在確認買家明確違約不再購買的情況下，只要房子還沒有過戶、沒有網籤，賣家也可以先另行出售房產，再慢慢與買家打官司追究違約責任。
只有一種情況是賣家比較被動的，就是買家只交了少量定金，但是卻已經把賣家的房子進行了網籤，限制死了。由於進行了網籤，賣家在未解約前無法另賣房產。
比如有些賣家不懂，幾百萬的房產，收了三五十萬的定金就同意進行網簽了。一旦在房價下行階段買家要毀約，又不願意按合同約定承擔違約責任，就會以不協助賣家解網籤為條件，要求賣方降低違約責任。
因為網簽過的房子不能再過戶給其他人，賣方又不能單方解網籤。所以當買方違約且不配合解網籤，賣家必須通過到法院起訴通過判決解除合同和網籤。但這需要很長時間，人們賣房是為了換房或急用錢，由於房子被鎖死，不但可能用不到錢，更可能造成對換房的其它合同的違約，後果是很嚴重的。
在一些個案當中，賣家被10萬20萬的定金就網籤的條件鎖死了房子，不得不同意違約買家過分條件，甚至有買家用這些手段設套兒坑賣家的事兒。
所以，賣家對網籤也要重視，一般來講，至少買家要支付20—30%的房款再網籤才算比較安全。這一方面代表買方付款能力，另一方面也代表其履約誠意，有足夠的錢投入進來，買家才會儘量不毀約，即使毀約這筆錢一般也可用來追究其違約責任。
（本文由 北京楊文戰律師 提供，首發於悟空問答）
楊律說法
如果買家違約，則賣家有選擇權，既可以起訴要求買家繼續履行買賣合同並追究買家違約責任，也可以起訴解除合同並追究買家的違約責任
