mic神

這麼多年的銀行工作和房貸的催收工作，給你們講講房子的處置吧。

首先，明確一點，在法院完成拍賣之後，滿足清償貸款之後，所有剩餘的資金一定會返還給借款人的，沒有任何機構有權利沒收和扣押剩餘財產。

那麼到底能拿回來多少呢？這個就需要細說了，文前一定說明，如果有足夠償還能力，一定不要拖欠，甚至惡意拖欠貸款，有很多客戶在面對我們電話提醒催收時說——“我的房子有質量問題，現在開始我要給你們停貸了，催我也不會還了”。其實房子有質量問題可以找開發商，千萬不要擅自不還貸款了（居然自己管它叫停貸，停貸是銀行的工作）。為什麼這麼說呢？首先，銀行不會一開始就拍賣你的房子，銀行在發現客戶逾期後，首先默認客戶只是暫時歸還不上，那麼就進行電話催收，如果有效果自然好事，如果沒有效果，經過反覆的電話催收後，依然逾期，那麼需要進行上門催收和委託律所或者催收公司催收，再不歸還，拿到這些催收記錄，證明非司法條件下無法催收貸款，或者催回貸款需要極大的困難，這個時候才可以進行司法訴訟（省級管理行批准訴訟需要看到你能夠做的所有都做了，還是要不回來）。但是要知道，從剛開始逾期到這時，需要大概半年以上的時間，而這段時間逾期罰息和滯納金都是在按照複利增長，每天都在增長，雖然沒有小額貸款公司的費率那麼高，但是依然增長很快，無形中到此為止你已經需要多付出很多錢了。

然後就到了法院開庭和審理還有判決的時候了，那麼這個時候一般法院都會選擇先行調解，如果雙方願意歸還，同時需要把之前陳欠的都還完才可以繼續按月還款，那麼出具調解書即可，雙方繼續還款，如果調解不成，就強令判決，借款合同解除，歸還全部借款，那麼此時，銀行才可以拿著判決書（或者調解後不還錢的調解書）申請執行。在申請執行後，法院需要勘驗房產，如果房子裡邊住人人還得聯合派出所進行騰房、查封，這都結束後，才能遞交拍賣公司進行上線拍賣，而拍賣還需要排期，不是今天發佈明天就可以賣的，而從起訴開始到判決書判決借款合同解除，需要3-6個月時間，這段期間利息和罰息還是在增長。

好，這都做完了，終於開始拍賣了，那麼起拍價可不是房子的估值，而是評估價值的70%起，如果多次沒有拍成功，還需要繼續降價（這時候看明白為什麼首付款是30%了吧），如果是個熱點房，那麼參與競拍的人多，可能溢價成交，也就是高於起拍價很多甚至高於房子的抵押值，在去掉罰息、訴訟費、公告費、執行費、拍賣費和銀行貸款之後，剩餘的錢才能給返還（首付就沒了，因為拍賣只針對貸款金額說話，與首付無關，夠了就夠了不夠也沒辦法）。如果沒有溢價成交而是低價成交，那麼在去除拍賣費各類費用還完貸款之後，根本就沒有錢了，所以，一點錢都回不來了。

期間相關問題還有很多，不細說了，所以不要逾期、不要惡意逾期、貸款了就做個守信的人，祝大家都能住好房，還好貸。

你的理財師張帥

一鍵代償觀點：在扣除拍賣費和償還清銀行貸款以後，剩下的錢是會給你的。

首先要說明一點，這是法院拍賣你的房子，而不是銀行拍賣你的房子，銀行是沒有權利對你的房子進行拍賣的。當然，如果事情都到拍賣房子才能解決的程度了，一般也不會剩下多少錢了。所以，就算是借錢也不能讓房子因為斷供而被拍賣，這真的是超級不划算的。

法院拍賣需要扣除拍賣費用

從現實角度來說，法院組織人力，物力去拍賣你的房子這都是需要成本的。那麼，這些成本從哪裡扣除呢，指定是不可能法院自己出的，當然，更不可能是銀行來出。最後只能落到你自己頭上。

最終要的是，這筆拍賣費用的要出多少還不能進行討價還價，現實情況下你就想吧，指定是隻會高不會低的。並且這筆拍賣費還是先於銀行貸款進行扣除的，也就是說，只要房屋拍賣完了，把拍賣款項給銀行時，機已經扣除拍賣費用了。

所以，一般情況下，要是法院去執行拍賣了，基本上也就是那種罪犯名下的房產要被拍賣用於賠償的情況了。

拍賣價格會明顯低於市場價

另外，為了儘快把房子賣掉還清貸款，那拍賣的價格一般是要市場價低很多的。這對於房屋所有者來說是很不划算的，當然，你要是想買到這樣的低價拍賣房，也是很不容易的。

並且更噁心的是，如果拍賣價格不足以支付貸款，那麼剩下的錢還是會落到你頭上來。打個比方來說，你的房子拍賣了30萬，但是房貸需要償還50萬。然後再扣除一些雜七雜八的費用，弄不好又會落到你頭上30萬左右的費用。

所以說，房子在被拍賣時是貶值很嚴重的，因此如果不是遇到那種極端的特殊情況，還是不要鬧到那種拍賣的程度為好。

說現實一點，現在房價這麼高，就是先把家裡其他值錢一點的東西變賣掉用來償還貸款，也是很值得的。

一鍵代償

先說答案，會的！

假設你買了一套房子，100萬元，首付30萬，貸款70萬元。還了10萬本金後，遇到困難，沒辦法按時歸還銀行，斷貸了，那你的房子會被銀行收走拍賣，如果該房子最終被拍賣為90萬元，那麼扣除掉你剩下的貸款本金60萬元（70-10）以及各項稅費後，差額部分會打入你的銀行賬戶。

但是如果拍賣金額不足以償還你銀行貸款剩餘的本金，那麼你的債務仍未結清。比如你這個房子只拍賣出55萬元，扣除各項稅費後，剩餘50萬元，歸還銀行。此時你的貸款本金還有60萬元，那麼差額的10萬元，銀行後續還會繼續像你催討。

因此，我個人極其不建議斷貸，因為斷貸的影響和損失太大，一旦預估到自己無法按時還貸了，我給予你以下幾點建議。

此外還有最重要的一點：自己拍賣，最高人民法院被執行人信息及個人徵信報告裡均無不良記錄，但被銀行拍賣，兩者都有。

鯉行者

會的。

房貸斷供後，銀行會通過電話、上門、法院起訴等方式進行催收，如果你是仍然不償還房貸的，法院就會把你的房子進行拍賣，拍賣所得的款項是先還清了銀行的貸款，有多餘的部分，還是會歸還給你的。

要清楚的是，並不是銀行直接拍賣你的房子，是法院拍賣你的房子，拍賣所得的款項是先交給法院的，法院是把銀行的貸款本金加利息部分先還給銀行，餘下的部分法院會轉給你。

同時也引出了另一個問題，如果拍賣後的錢不足以還房貸會怎麼樣？

正如上面所說的，如果你的房貸斷供後，銀行是會通過法院對你的房子拍賣，那房子的價值有高有低，房價也可能漲或跌，所以誰都不能保證，銀行把你的房子拍賣之後一定能賣個好價錢，那如果你欠銀行的房貸是100萬元，但拍賣你的房子後，只能拍得80萬，而餘下的20萬要怎麼辦呢？

餘下的20萬仍然是需要你歸還的，因為你與銀行簽訂的借款合同上面約定的本金以及相應的利息都是需要償還的，如果拍賣房子所得仍然不足以償還房貸的，法院會繼續執行拍賣你其他的財產。

90後行長

會歸還給你。不過前提是有餘款，而法拍房的結果不一定會讓你滿意，主要就是拍賣後的錢你不一定會滿意，原因有兩個：

1、法拍房相對市價便宜

在法拍房出售時，按照起步價起拍，價高者得，然後交保證金，接著在7日內完成剩下的手續便可。

司法拍賣房從前年開始興起，藉助於某寶渠道，很多人才知道原來法院也會賣東西的！

按照傳統思想來看，能買新房當然首選新房，為什麼要去買別人住過的、還要被強制拍賣的房子呢？最直接的好處就是司法拍賣房相對平時的二手房便宜！

打個比方，多多從廣東法院網上隨便找了一處深圳寶安的房源，大概480萬，不考慮過多的因素，同一個小區同樣面積的二手房市場價最便宜也要600萬，也就是說法院給你打了個八折！

具體的樓盤信息大家可以上各地方的法院網，比如北京法院網↓

或者人民法院訴訟資產網查到↓

看看那個起拍價，是不是又有一種顛覆三觀的錯亂感！而且司法拍賣一般第一二次流拍，第三次通常只有市值的40%，可以說完全沒賺頭。

除了拍賣價便宜外，你還要支付法院執行費用、拍賣、稅費等，如此一來又沒了一筆錢。所以拍賣後的錢能否覆蓋銀行的貸款和利息還是個問題，要是不夠的話，還得繼續還，就更別說什麼餘款了。

2、能買/願意買的人不多

市場交易的原則就是一手交錢一手交換，司法拍賣房不像我們平時買房可以向銀行申請貸款，而是務必要在交易後7-10日內一次性付清拍賣成交價款及拍賣公司的佣金。

除此以外，司法拍賣屬於市場行為，其實早前還沒涉及到限購的問題，去年起幾個大城市開始成立司法拍賣房限購政策，原因不用多說，如果不限制的話金主隨便買幾套，然後以二手房的形式轉讓或出租，可不能由著他們如此任性！

一般被限購的都是一線城市，而如果你想知道自己意向購房的城市有沒有被限購，建議通過電話諮詢當地房產局。

除此以外，還有一些道德問題存在：比如你拍到的房子可能帶有上一手業主的長期租約未到期，結果拍到的只是產權，而無使用權，然後你發現此事後，又與持有長期租約合同的租客各種官司，最後因租約有法律效力無功而回。

還有假若原債務人是個流氓，因為欠債什麼的跑路了，債權人不得已才把他的房子拿去拍賣處理，買家入住後，債務人回來後天天找你鬧事搗亂，那就刺激了。而那時候買家與法院早已錢貨兩清，法院是沒有義務是幫你協調的。

當然，以上兩個問題都要看地方，要是在大城市，也有比市價高的，比如有朋友起拍價格220萬，最終成交價格415萬……比市場價高出幾十萬，畢竟大城市愛炒房的人多。