mic神

这么多年的银行工作和房贷的催收工作，给你们讲讲房子的处置吧。

首先，明确一点，在法院完成拍卖之后，满足清偿贷款之后，所有剩余的资金一定会返还给借款人的，没有任何机构有权利没收和扣押剩余财产。

那么到底能拿回来多少呢？这个就需要细说了，文前一定说明，如果有足够偿还能力，一定不要拖欠，甚至恶意拖欠贷款，有很多客户在面对我们电话提醒催收时说——“我的房子有质量问题，现在开始我要给你们停贷了，催我也不会还了”。其实房子有质量问题可以找开发商，千万不要擅自不还贷款了（居然自己管它叫停贷，停贷是银行的工作）。为什么这么说呢？首先，银行不会一开始就拍卖你的房子，银行在发现客户逾期后，首先默认客户只是暂时归还不上，那么就进行电话催收，如果有效果自然好事，如果没有效果，经过反复的电话催收后，依然逾期，那么需要进行上门催收和委托律所或者催收公司催收，再不归还，拿到这些催收记录，证明非司法条件下无法催收贷款，或者催回贷款需要极大的困难，这个时候才可以进行司法诉讼（省级管理行批准诉讼需要看到你能够做的所有都做了，还是要不回来）。但是要知道，从刚开始逾期到这时，需要大概半年以上的时间，而这段时间逾期罚息和滞纳金都是在按照复利增长，每天都在增长，虽然没有小额贷款公司的费率那么高，但是依然增长很快，无形中到此为止你已经需要多付出很多钱了。

然后就到了法院开庭和审理还有判决的时候了，那么这个时候一般法院都会选择先行调解，如果双方愿意归还，同时需要把之前陈欠的都还完才可以继续按月还款，那么出具调解书即可，双方继续还款，如果调解不成，就强令判决，借款合同解除，归还全部借款，那么此时，银行才可以拿着判决书（或者调解后不还钱的调解书）申请执行。在申请执行后，法院需要勘验房产，如果房子里边住人人还得联合派出所进行腾房、查封，这都结束后，才能递交拍卖公司进行上线拍卖，而拍卖还需要排期，不是今天发布明天就可以卖的，而从起诉开始到判决书判决借款合同解除，需要3-6个月时间，这段期间利息和罚息还是在增长。

好，这都做完了，终于开始拍卖了，那么起拍价可不是房子的估值，而是评估价值的70%起，如果多次没有拍成功，还需要继续降价（这时候看明白为什么首付款是30%了吧），如果是个热点房，那么参与竞拍的人多，可能溢价成交，也就是高于起拍价很多甚至高于房子的抵押值，在去掉罚息、诉讼费、公告费、执行费、拍卖费和银行贷款之后，剩余的钱才能给返还（首付就没了，因为拍卖只针对贷款金额说话，与首付无关，够了就够了不够也没办法）。如果没有溢价成交而是低价成交，那么在去除拍卖费各类费用还完贷款之后，根本就没有钱了，所以，一点钱都回不来了。

期间相关问题还有很多，不细说了，所以不要逾期、不要恶意逾期、贷款了就做个守信的人，祝大家都能住好房，还好贷。

你的理财师张帅

一键代偿观点：在扣除拍卖费和偿还清银行贷款以后，剩下的钱是会给你的。

首先要说明一点，这是法院拍卖你的房子，而不是银行拍卖你的房子，银行是没有权利对你的房子进行拍卖的。当然，如果事情都到拍卖房子才能解决的程度了，一般也不会剩下多少钱了。所以，就算是借钱也不能让房子因为断供而被拍卖，这真的是超级不划算的。

法院拍卖需要扣除拍卖费用

从现实角度来说，法院组织人力，物力去拍卖你的房子这都是需要成本的。那么，这些成本从哪里扣除呢，指定是不可能法院自己出的，当然，更不可能是银行来出。最后只能落到你自己头上。

最终要的是，这笔拍卖费用的要出多少还不能进行讨价还价，现实情况下你就想吧，指定是只会高不会低的。并且这笔拍卖费还是先于银行贷款进行扣除的，也就是说，只要房屋拍卖完了，把拍卖款项给银行时，机已经扣除拍卖费用了。

所以，一般情况下，要是法院去执行拍卖了，基本上也就是那种罪犯名下的房产要被拍卖用于赔偿的情况了。

拍卖价格会明显低于市场价

另外，为了尽快把房子卖掉还清贷款，那拍卖的价格一般是要市场价低很多的。这对于房屋所有者来说是很不划算的，当然，你要是想买到这样的低价拍卖房，也是很不容易的。

并且更恶心的是，如果拍卖价格不足以支付贷款，那么剩下的钱还是会落到你头上来。打个比方来说，你的房子拍卖了30万，但是房贷需要偿还50万。然后再扣除一些杂七杂八的费用，弄不好又会落到你头上30万左右的费用。

所以说，房子在被拍卖时是贬值很严重的，因此如果不是遇到那种极端的特殊情况，还是不要闹到那种拍卖的程度为好。

说现实一点，现在房价这么高，就是先把家里其他值钱一点的东西变卖掉用来偿还贷款，也是很值得的。

一键代偿

先说答案，会的！

假设你买了一套房子，100万元，首付30万，贷款70万元。还了10万本金后，遇到困难，没办法按时归还银行，断贷了，那你的房子会被银行收走拍卖，如果该房子最终被拍卖为90万元，那么扣除掉你剩下的贷款本金60万元（70-10）以及各项税费后，差额部分会打入你的银行账户。

但是如果拍卖金额不足以偿还你银行贷款剩余的本金，那么你的债务仍未结清。比如你这个房子只拍卖出55万元，扣除各项税费后，剩余50万元，归还银行。此时你的贷款本金还有60万元，那么差额的10万元，银行后续还会继续像你催讨。

因此，我个人极其不建议断贷，因为断贷的影响和损失太大，一旦预估到自己无法按时还贷了，我给予你以下几点建议。

此外还有最重要的一点：自己拍卖，最高人民法院被执行人信息及个人征信报告里均无不良记录，但被银行拍卖，两者都有。

鲤行者

会的。

房贷断供后，银行会通过电话、上门、法院起诉等方式进行催收，如果你是仍然不偿还房贷的，法院就会把你的房子进行拍卖，拍卖所得的款项是先还清了银行的贷款，有多余的部分，还是会归还给你的。

要清楚的是，并不是银行直接拍卖你的房子，是法院拍卖你的房子，拍卖所得的款项是先交给法院的，法院是把银行的贷款本金加利息部分先还给银行，余下的部分法院会转给你。

同时也引出了另一个问题，如果拍卖后的钱不足以还房贷会怎么样？

正如上面所说的，如果你的房贷断供后，银行是会通过法院对你的房子拍卖，那房子的价值有高有低，房价也可能涨或跌，所以谁都不能保证，银行把你的房子拍卖之后一定能卖个好价钱，那如果你欠银行的房贷是100万元，但拍卖你的房子后，只能拍得80万，而余下的20万要怎么办呢？

余下的20万仍然是需要你归还的，因为你与银行签订的借款合同上面约定的本金以及相应的利息都是需要偿还的，如果拍卖房子所得仍然不足以偿还房贷的，法院会继续执行拍卖你其他的财产。

90后行长

会归还给你。不过前提是有余款，而法拍房的结果不一定会让你满意，主要就是拍卖后的钱你不一定会满意，原因有两个：

1、法拍房相对市价便宜

在法拍房出售时，按照起步价起拍，价高者得，然后交保证金，接着在7日内完成剩下的手续便可。

司法拍卖房从前年开始兴起，借助于某宝渠道，很多人才知道原来法院也会卖东西的！

按照传统思想来看，能买新房当然首选新房，为什么要去买别人住过的、还要被强制拍卖的房子呢？最直接的好处就是司法拍卖房相对平时的二手房便宜！

打个比方，多多从广东法院网上随便找了一处深圳宝安的房源，大概480万，不考虑过多的因素，同一个小区同样面积的二手房市场价最便宜也要600万，也就是说法院给你打了个八折！

具体的楼盘信息大家可以上各地方的法院网，比如北京法院网↓

或者人民法院诉讼资产网查到↓

看看那个起拍价，是不是又有一种颠覆三观的错乱感！而且司法拍卖一般第一二次流拍，第三次通常只有市值的40%，可以说完全没赚头。

除了拍卖价便宜外，你还要支付法院执行费用、拍卖、税费等，如此一来又没了一笔钱。所以拍卖后的钱能否覆盖银行的贷款和利息还是个问题，要是不够的话，还得继续还，就更别说什么余款了。

2、能买/愿意买的人不多

市场交易的原则就是一手交钱一手交换，司法拍卖房不像我们平时买房可以向银行申请贷款，而是务必要在交易后7-10日内一次性付清拍卖成交价款及拍卖公司的佣金。

除此以外，司法拍卖属于市场行为，其实早前还没涉及到限购的问题，去年起几个大城市开始成立司法拍卖房限购政策，原因不用多说，如果不限制的话金主随便买几套，然后以二手房的形式转让或出租，可不能由着他们如此任性！

一般被限购的都是一线城市，而如果你想知道自己意向购房的城市有没有被限购，建议通过电话咨询当地房产局。

除此以外，还有一些道德问题存在：比如你拍到的房子可能带有上一手业主的长期租约未到期，结果拍到的只是产权，而无使用权，然后你发现此事后，又与持有长期租约合同的租客各种官司，最后因租约有法律效力无功而回。

还有假若原债务人是个流氓，因为欠债什么的跑路了，债权人不得已才把他的房子拿去拍卖处理，买家入住后，债务人回来后天天找你闹事捣乱，那就刺激了。而那时候买家与法院早已钱货两清，法院是没有义务是帮你协调的。

当然，以上两个问题都要看地方，要是在大城市，也有比市价高的，比如有朋友起拍价格220万，最终成交价格415万……比市场价高出几十万，毕竟大城市爱炒房的人多。