本份報告從南京區域環境、市場規模、運營現狀、客群屬性等幾個維度，為未來進入市場的投資者和在深度經營的運營者提供了方向和思考。
一、南京旅遊住宿業宏觀環境分析
1.1宏觀經濟環境
近年來，南京市經濟發展穩步上升，2015年增幅達到10%，2016年稍有放緩，2017年產業結構調整後重新上揚;酒店經濟收入情況發展和GDP走勢一致，但變化更加劇烈;相較之下，旅遊經濟收入受政策支持，成為南京經濟轉型的支柱產業，增幅一直處於上升趨勢。
1.2南京現有旅遊資源
根據南京市產業轉型規劃，旅遊業是其重點發展的行業之一，未來或將成為重要支柱產業。而南京市各區擁有的旅遊資源，則將成為旅遊業發展的核心競爭力。
作為六朝古都，南京擁有21個4A級和2個5A級景區(夫子廟秦淮風光帶和中山陵園風景區)，2017年共接待海內外旅遊人次12293萬。夫子廟秦淮風光帶除了5A級景區旅遊的資源優勢外，同時還擁有南京市中心的地理優勢;玄武區除了中山陵園風景區外，還擁有4個4A景區，相較其他區所擁有的旅遊資源較突出，成為南京之最。
二、2017-2018年南京酒店市場分析
除了景區景點，南京酒店分佈特徵根據行政區及商圈劃分表現又有所不同。通過分析南京中高端酒店市場在各個商圈的酒店價位分佈，可為在營酒店和待籌建開業酒店提供定價參考。
2.1南京現有酒店市場大小及酒店分析
據邁點研究院(MTA)實時抓取攜程網的不完全數據統計，南京2017年共有4781家酒店提供住宿，其中中高端酒店(四、五星酒店及四、五星標準酒店)231家。
酒店行政區分佈
231家中高端酒店共分佈在11個行政區，酒店分佈兩極分化較為明顯。其中江寧區雖處南京較偏地塊，但藉助溫泉等休閒旅遊資源以及高鐵站等交通優勢，其成為擁有中高端酒店最多的區;秦淮、鼓樓和玄武三區各有部分處於南京市中心——新街口而吸引共超100家酒店入駐。棲霞、浦口、六合、高淳和溧水等新區均不到10家，溧水甚至只有3家。
商圈/景區分佈
此次監測的231家中高端酒店共涉及南京21個主要商圈/景區，其中有8個商圈/景區酒店總量超過8家(圖4)，佔據南京市中高端酒店市場的一半份額。其中，新街口地區、玄武湖湖南路地區以及江寧開發區已進入市場酒店較多，準備進入該地區的酒店需要做好自身市場定位，進行市場細分差異化經營，突出自己的競爭優勢。
價格分佈
南京中高端酒店價位跨度從200-2100元不等，主要集中在200-900元之間。酒店最密集的新街口地區價位集中在300-700元之間，同價位間的酒店競爭十分激烈，超過1000元價位的豪華精選酒店成為該區高價位酒店市場的唯一進入者;相比之下，玄武湖湖南路地區和江寧區開發區酒店細分市場更加豐富，酒店房價分佈也更加分散，從200元到1000元都有，而市場內最高價位的酒店定價比新街口地區豪華精選高出一級，江寧開發區的翠屏山賓館更是超過2000元定價。
準備進入以上三個熱門商圈的酒店需要做好充分的市場調查和自身的市場定位，對於酒店自身的市場宣傳成本相較其他地區會偏高，且競爭者會偏多。
2.2 主要商圈/景區平均輿情指數分析
酒店市場輿情情況一定程度上反應了該區酒店在整個南京市的一個市場認知程度：輿情指數越高，市場認知範圍越廣，認知程度越深。而每個地區由於自身區域因素不同，整體的輿情指數也會有一定差異，各地區的平均指數水平能夠給該地區的酒店市場運營提供一個參考指標，幫助其衡量自身的市場輿情水平。
南京市8個主要景區及商圈的平均輿情指數主要以火車站和新街口地區為代表，在南京當地的輿情指數相對較高。新街口地區作為南京市中心，輿情指數超過37.0，成為最熱門地區; 雨花臺(高鐵南站)區則最低，只有28.0左右。
就點評指數而言，其走勢與輿情指數基本一致，可以說南京酒店的輿情指數很大程度上是由點評指數決定的。新街口地區屬於南京老牌商圈，吸引了大量休閒和商務客人，酒店入住率常年居高，點評數量也隨之偏多;市場內酒店也是百花齊放、競爭激烈，各家酒店對其服務質量等顧客滿意度相關內容十分重視，酒店好評率也偏高，推動地區整體水平。處於交通樞紐的火車站地區，由於區位靠近玄武湖湖南路商圈和市中心，其目標市場體量較大，促使其點評指數上揚。
從運營指數來看，玄武湖湖南路地區和新街口地區兩大老牌商圈酒店對於自身市場宣傳較為重視且宣傳力度在南京數一數二，這與其激烈的市場競爭有直接關係;雨花臺(高鐵南站)地區和火車站地區則相對較低，主要由於其客源較為充足，靠近目標市場，且該地區酒店目標客戶群體特徵顯著，相應的酒店配套設施也非常針對該群體，對於其他市場客戶不具備類似吸引力，使大部分酒店節省了市場推廣預算。
三、2017-2018年南京酒店運營表現分析
相較之下，南京高星級酒店的市場表現更加具有規範性，其反應的市場特徵也更加明顯。就酒店市場運營表現而言，除了最直接的平均房價和入住率，酒店的市場宣傳和市場認知也是不可忽略的重要部分。邁點區域酒店輿情指數MCI中的運營指數數據一定程度上反應了各酒店在當地市場中的認知程度，同時為各酒店衡量自身在市場中的位置提供了一個參考依據。
3.1 南京星級酒店運營分析
據中國家文旅部監督管理司數據顯示，南京2010至2017年度五星級酒店平均房價在2013年達到峰值，超過650元，之後受政策影響驟跌，近年來有回升趨勢，處於500-600元之間;四星級酒店房價在2012年突破400元，之後一直在350-400元之間波動;三星級酒店房價2013年輕微下滑後穩步上升，並在2017年達到最高值，超過260元。
就入住率而言，五星級酒店受高房價和政策影響明顯，2010-2013年入住率持續下滑，2014-2016年處於逐漸回暖階段，2017年南京市進行產業轉型大力發展旅遊業，酒店入住率直線上升突破70%;四星級酒店入住率一直保持市場內領先水平，但領先差距2014年前逐漸縮小，之後差距稍有波動但在2017年把握市場機遇再次拉開領先差距，入住率超過75%;三星級酒店市場走勢與五星級大致相同，2013年後入住率逐漸回升，但相較中高端星級酒店發展力度稍顯不足。
3.2 運營指數前十酒店經營情況分析
根據邁點區域酒店輿情指數MCI監測數據顯示，2017-2018年南京中高端酒店裡運營指數部分表現前十的酒店，只有南京金奧費爾蒙酒店和南京威斯汀大酒店兩家國際品牌平均房價衝破900元，其餘大多集中在400-600元之間。而南京金陵飯店和南京維景國際大酒店作為國內品牌酒店代表，房價也超過600元。
單就運營指數而言，南京市場運營前十酒店的運營指數分別在2017年5月、7月和9月有一個小高峰，且在2018年3月普遍達到最高值。5月，受五一黃金週影響，南京各大酒店開始集中進行市場宣傳，使其自有渠道運營及第三方媒體曝光率明顯提升;7月，親子游、溫泉主題酒店藉助暑期進行市場營銷，形成了一個指數小高峰;9月，受2017年南京軟博會等會展流量吸引，各酒店再次迎來一個新高峰。
在前十的酒店中，南京中心大酒店一直保持著領先位置，且運營指數普遍高於其他酒店;南京玄武蘇寧銀河諾富特酒店市場宣傳力度稍顯不足，3月成為唯一一家指數下跌的酒店。整體而言，上榜酒店主體為國內中高端酒店，國際品牌的優勢在南京市場內並不明顯。本地酒店對於市場運營部分十分重視，不論是充分利用自身品牌效應的國內酒店集團旗下酒店(如南京金陵飯店和南京維景國際大酒店)，還是藉助國際品牌運營的單體老牌酒店(如南京玄武飯店)，都取得了不錯的市場表現。
四、2017-2018年南京酒店目標客群分析
4.1 中高端酒店潛在客群畫像分析
南京潛在中高端酒店客群年齡主要集中在30-49歲，且由於性別不同，其習慣搜索關鍵詞也不同：女性客戶群體更偏向於使用“酒店”一詞來搜索住宿體，而男性客戶群體更偏好於使用“賓館”。這其中，酒店的潛在客戶主體長江三角洲地區，其中自南京本地居民最多，其餘分別來自上海、杭州和蘇州這三個周邊城市。酒店市場投放時，可以著重對30-49歲的江浙客群進行宣傳;同時根據客戶群體選擇的習慣用詞，有針對性地進行營銷。
從南京酒店的需求圖譜來看，潛在客戶群體在選擇南京酒店預定時，對南京酒店的攻略和排名比較關注，“南京酒店推薦”、“南京五星級酒店排名”等類似關鍵詞，與南京酒店保持了較強的相關性，部分酒店名稱甚至直接成為搜索主體。這說明，酒店的市場認知程度，能夠直接吸引到潛在客戶，尤其是外地客戶。在互聯網信息爆炸的時代，酒店排名和旅遊攻略對外地客戶群體，有著直接的引導作用。
4.2 點評指數前十酒店客群情況分析
南京市點評指數前十酒店中，除南京凱鉑精品酒店外，其餘酒店OTA總評分均達到18分(滿分20分)以上;點評數前十酒店差異較大，南京金陵飯店和南京中心大酒店由於其開業時間較早，有了較多的評論積累，點評數最高;南京索菲特銀河大酒店由於其所屬酒店集團擁有自己的訂房網站，預定量產生分流，OTA點評數也隨之降低。
就點評指數而言，前十酒店指數變化趨勢基本一致，但酒店競爭非常激烈，經常有名次更換情況發生，尤其是3月，一直穩居第一的南京金陵飯店與其他酒店指數差距大幅縮小，或有被趕超的趨勢。2017年底受世界智能製造大會會展以及聖誕、跨年的影響，南京酒店需求量增加，整體酒店客群湧入形成一個高峰。
五、2017-2018年南京中高端酒店輿情指數(MCI)前十榜單分析
邁點區域酒店輿情指數MCI綜合了酒店的運營指數和點評指數，一定程度上代表了酒店在當地市場的影響力和受歡迎程度。換言之，邁點區域酒店輿情指數MCI高的酒店，在市場中的綜合表現往往更加有競爭力。以下是南京2017-2018年度榜單前十：
輿情指數前十榜單均為品牌酒店，其中以國內中高端酒店為主，可見南京酒店市場內國內品牌酒店對市場認知度的宣傳是非常重視的。根據指數走勢可以看出，南京金陵飯店在2018年3月前穩坐第一，3月被南京中心大酒店反超。而南京綠地洲際酒店雖然在運營指數和點評指數十強排名中均未上榜，但其總體排名進入輿情指數前十，是一家綜合表現平穩的酒店。
榜單內酒店通過自身品牌影響穩固在市場中的影響力和地位，使其他單體酒店難以進入榜單，對於自身品牌的利用十分到位。國內品牌酒店在與國際品牌酒店的競爭中表現突出，前者全面壓制後者。對於想要新進入南京中高端酒店市場的投資者來說，國內品牌不失為一個選擇。
六、2018年南京酒店發展趨勢及建議
6.1 濱江沿河地區市場升級
2018年，南京將重點圍繞“一山兩水一城牆”等核心旅遊資源進行旅遊項目的打造。這其中，長江遊輪和外秦淮河遊船遊覽線的建立，完善了水上和水下的互動。秦淮河沿岸的夫子廟等人文遺產景點成為重點旅遊發展對象，沿岸酒店則迎來更多以水上休閒和人文旅遊為目的的遊客。雖然濱江沿河地區市場擴張明顯，但由於秦淮河沿岸市場的競爭十分激烈，市場飽和度比較高，新酒店進入的挑戰會很大。因此，通過細分市場的客群需求進行相應升級，對於在營和待開業酒店都是必須做到的。
6.2 河西魚嘴地區會展商務市場潛力大
阿里和小米在南京的總部、科大訊飛均位於河西魚嘴地區，再加上南京會展中心吸引的大量展會，使其加速進化成為高端商務會展中心。另外，4條地鐵線路計劃通過此區，其中一條已通車，使河西魚嘴區的交通便捷程度直接升級。雖然目前市場內已有多家提供大型會議的國內、國際中高端品牌酒店，但細分市場仍可以進入，比如平均房價1000元以上的市場暫處於空白狀態，未來市場成熟後也有進入空間。
6.3 江北地區綜合市場蓄力強勁
江北地區主要涵括了六合區、浦口區和棲霞區八卦洲三部分。受產業轉型政策支持，六合西站高鐵站即將建成，浦口區以龍之谷、華夏文旅、極光片羽等項目為龍頭的全域旅遊組團正在快速打造中;同時，江北核心第一高樓建成後形成的金融和科創區，及頂尖企業半導體產業基地落戶帶來大量商務會議需求。作為新興版塊，目前江北地區的中高端酒店市場尚未成熟，酒店價位跨度較大且稀疏，市場可進入程度較高。市場內酒店價位主要集中在200-500元之間，其他價格空間足。
七、 2017年度南京市中高端酒店輿情指數(MCI)完整榜單
八、數據說明
關於各品類釋義
1)報告中涉及的四、五星級酒店指根據《旅遊涉外飯店星級標準的劃分》分別達到300分(四星)和330分(五星)，由當地星級評定機構評定的酒店。
2)報告中涉及的四、五星級標準酒店指酒店本身未參與評星，但自評達到四、五星級酒店標準的酒店。
3)報告中涉及的中高端酒店指邁點輿情指數MCI監測的所有線上酒店供應商可提供的預定酒店(含部分精品民宿、獨棟別墅等)。
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