海納百川

決定性因素—供需關係；

我們都知道，車子貴不貴不是鋼鐵價格決定的，麵包貴不貴不是麵粉價格決定的，所以房子貴不貴不是土地或水泥、鋼筋價格決定的！房子的價格的決定性因素在於需求量，房子作為每個人都剛性需求，每個人都想有個溫馨的家，有著自己的小窩。伴隨著中國二胎政策的開放和我們逐漸步入老齡化階段，房子的需求量會越來越大。一旦供不應求，物以稀為貴，房子的價格就會逐步提高。

主要因素—成本；

上面說了，車子、麵包和房子的價格決定性因素在需求量，沒人買什麼都別談。那麼決定房子價格的另一個重要因素就是蓋房子的成本了！有的東西即使沒人買也不能低破成本價，而房子的成本價的重要組成結構就是用地價格，像鋼筋水泥用工等都不是最明顯的。一旦用地價格上漲，開發商就會好好考慮要不要蓋房，要是蓋了就只能相應的提高自己的房價，如果房價在他的市場評估下有極大風險買不出去，那他就會考慮要不要開放新房。

重要因素—宏觀政策；

面對前幾年中國房價的爆發式增長，“炒房團”的越加惡劣，民生問題不斷出現，國家採取了一系列措施來控制房價。限購、限貸、限售很大程度上都阻礙了買房和賣房，很多人都在感嘆:“沒房的買不起房，有房的賣不了房！”

笑著揮手說再見

北京迎來春節後的首輪土地拍賣。位於房山區良鄉鎮的兩宗地塊“低價”競出，兩地塊的價格均未觸及價格上限。根據北京市國土局的資料，這兩宗土地均為限價房地塊，商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。兩宗地塊還含有一定的配建比例。一塊是龍湖首開保利中海聯合體23.25億元拿下的，另一塊是金地旭輝聯合體拿下的。

政府應該是有政策設計的，保持一個較高的土地價格，然後也不想成為繼續推高土地價格的始作俑者。所以題主的這個說法，大多是代表了一線城市以外的地區。 不過也不用擔心，買房的錢會有枯竭的那一天。其實去年已經有不少消費貸跑去首付買房了，那就代表購房群體出現資金短缺問題了。買賣雙方最終是一個平衡。錢還有就繼續掏，沒了那就沒辦法。前面那麼多榜樣，我們能把通脹進行到底不是沒有可能。但是滿天下盡是食利者的中國，我估計看不到。當資金回報率不合算的時候，它會回頭的。

在一些地方來說，地價還有漲升空間，這是完全可能的，但不會是全國都主流情況。其實落入到到處去看地價的狀況中了，大凡是輸了。題主就是要你去看麵粉有沒有漲價，然後你就能判斷面包會不會漲價。表面上地價是一個現實，麵包價格由麵粉決定也是一個常識。結論是我們自己得出的，那麼正確性就不受質疑。

互聯網的好處是你能很方便看到各種信息，然而壞處也是，很容易讓人魔障了。沒有什麼比群眾自我教育更管用的。一個人每天看著這種題目，很快就堅定了信心，然後，不斷去重複這種信息，讓自己相信，讓周圍人相信，最終成為一個社會總體認知。完成一個著名的大眾心理學經典案例。有些事情被發現是錯誤的，需要幾年的時間，有些可能是十幾年。但是互聯網之下的群體反映和人群聚在一起是一樣的。每個人一個手機和大家站在一起舉起一本書情況完全相同。所以這種題目很要命。類似的題目是建築材料還在漲價，為什麼房價會便宜下來，人工一直在漲，房價會便宜嗎。我們從各個點位去鞏固你的思維，那麼就能完成你思維的轉變，思維的建立，和行動的實現。你還需要什麼，能強化買房必定是賺錢的，請告訴我，我幫你設計問題。告訴你即使收入不增長的情況下，房價依舊能翻番。

知道什麼叫自媒體和自媒體時代了吧，就是自我教育，自己進入。傳統媒體，官媒，它們跟你講，你恐怕不會有這種依從性。手機時代，我們整天處於一個群體中。很奇怪的是，我們能因此變傻。可以去看一本書大眾心理學。

大舟財經觀

1.地價是房價的主要成本，地價上漲會導致房價上漲。影響主要兩方面，一是經濟規律決定，麵粉漲麵包價也得漲，所謂無商不奸，沒有開發商願意做虧本買賣；二是二手房價格倒掛，也會影響到地價，開發商有利可圖，會盡力去爭搶目標地塊。所以二者是相互作用，互相促進。

2.地價高，不一定賣的出高房價。

所以，高地價不一定賣出高房價。

3.高價地虧損，也會傳導到二手房市場，引導二手房市場預期。預期是非常重要的，如果出現一些高價地虧損賣房，有房一族對地王的期待就會少很多，同時也會影響到二手房市場。

高價地賣不出好價格，甚至虧損，開發商拿地的積極性也會大大降低，從而影響到土地市場價格下行。

綜上，高價地確實會影響到房價預期，但不是最主要的，還受經濟環境、調控力度等因素影響。如發生經濟危機，大量開發商甩賣的情況也不是不可能發生。更何況，如果允許地價一路暴漲，且允許房價暴漲，發生經濟危機的可能性也大。

專聊房君

其實這個問題的答案顯而易見，已經有不少回答者用麵包和麵粉的案例在回答了。

下面，咱們在從另外一個角度來討論一下這個問題。

房價的構成主要包含以下幾塊：地價、各種稅費、建設成本、營銷費用、人工成本、開發商的利潤等，地價大約佔房價的30%左右。

因此，如果拿地成本越來越高，而房價其他的構成要素不變的前提下，那麼房價肯定是越來越高的。

有人會說了，如果地價漲了，其他成本降了，那麼房價是不是會下跌呢？

我只能說，這種情況只是理論上存在，現實中真的很難。

易鬥說房

土地價格百分百是影響房價的，這點毋庸置疑的，而且是正比的關係。

那麼，房價都有什麼構成呢？簡單可以按建安成本，土地成本，管理成本，營銷成本幾大塊。

他們之間的比例大概:建安成本2000元每平（高層），1500元每平左右（多層）；土地價格，假設100萬每畝，折算每平米為1500元。除以容積率（假設容積率是2）。1500/2=750元每平米。750元就是平攤到建築面積的樓面價格，就是土地成本。管理成本按建安成本的10%計算就是500元每平米。加上5%的營銷成本就是250元，合計房價成本就是2000+750+500+250=3500元。

3500元就是開發商的成本。多層的容積率小，會提高樓面價格，所以多層也大概3500元左右。

但實際上房價的形成是極其複雜的。如區位、環境、樓盤品質等等很多因素；如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等成本以外因素。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關係，房子仍然是稀缺資源。

下面討論一下土地與房價的邏輯關係問題

當前，有兩種截然不同的觀點。一種是“成本推動論”，認為地價上漲推動了房價上漲。一種是“需求帶動論”，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在後一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。

實際上影響土地價格的還有譬如:由於對徵地拆遷補償增加，引起地價上漲；政策鼓勵、政策調控或市場預期等等。

具體而微的海綿

我的觀點是：這問題本末倒置了。不是拿地成本越來越高導致房價越來越高，而是房價越來越高帶動了拿地成本越來越高。

說到底還是個供需關係，樓市火爆，房價暴漲，開放商有利可圖競相拿地，這個時候土地是稀缺品，供不應求，自然價格一路高漲。如果樓市遇冷，開放商謹慎拿地，土地供過於求，當地政府還要求著你來投資建設，你拿地成本還會高嗎？

所有人都想望大城市跑，但大城市就那麼點地，你出5萬，我出6萬，他出7萬，供不應求怎麼降？目前的調控措施確實導致房價有所下降，但那只是強行壓制了購房需求，用時間換空間罷了，傷害的其實是剛需購房者，他們只能選擇繼續租房。

降房價的辦法也不是沒有，一是讓購房者徹底失望，不再有在城市購房的想法，老老實實從哪來回哪去。二是持續加大土地供應量，滿足所有人的住房需求。這兩點會形成供大於求，房價會降低。

我是小虎資深房地產觀察評論員，歡迎您的關注！

小虎說格局

讓心冬眠2

不管什麼事情都是有自己的規律的，拿地價格是招拍掛出讓的，也就是開發商競標得到的。因此，促進地價上漲的是開發商的開發熱情，而催生開發熱情的就是購房者的現金。

說房價會一直漲下去這個說法一點也不假，因為樓市的需求一直都在，人不可能不買房子，房子也不可能一直不拆，人工成本也不可能一直不漲。這三層關係就遠比拿地價格更重要。

因此，想要阻斷高房價最好的辦法就是阻斷需求，很多人說，現在的我房子夠多了，早就夠全國人居住了。但是我們注意一個問題，很多人有不只一套房子。這就使得房子的分佈不均勻，因為有人一套都沒有的。所以需求就還在。

那麼等到大家都有房子以後房價就會降了嗎？

不會，因為房子可以拆，拆了再蓋，拆高層蓋多層，提升居住品質，提升房屋價格，隨著購房關鍵的改變，這類房子也一定會持續暢銷的。屆時，房子拆的多了需求就又重新提上來了。房價自然也要水漲船高了。

所以說，不管開發商的拿地價格漲不漲，今後的樓市肯定還是要繼續上漲的！

房產老J

在商品房的成本構成中，開發商的拿地成本佔主要的部分，而且，建材價格，人工費用，也在不斷上漲，而開發商本身還要盈利，因此，只要拿地價格越來越高，房價確實也會越來越高。

由於，目前已經開始實施了對房價的調控政策，其目的主要是控制炒房，控制房價的過度上漲，而不是為了限制房地產的開發，因此，房價的穩步上漲，確實是客觀存在的事情，除非，大幅降低拿地價格，否則，商品房降價幾乎就是不可能的事情。

瀋陽楊藝

這又回到了經典的麵粉和饅頭的故事~麵粉漲價了，饅頭能不漲麼？

1. 大城市的土地是稀缺資源，越來越貴

大城市，由於經濟和產業發達，交通和配套好，吸納的居民越來越多，土地自然就成了寶貴資源。土地招拍，一堆開發商掙搶，價高者得，自然土地價格節節高~

2. 土地成本約佔房屋成本的30%

佔成本比重30%，所以土地價格漲了，房價自然也無便宜的道理。開發商都是蓋房為賺錢，成本高樓，房價賣的高，是必然之事。

3. 表面是地價高，房價高的現象，背後其實是經濟規則驅動

關鍵字: 越來越 成本 房價