房企在考量是否應該進駐一個城市時，應該依據什麼指標來精準判斷呢？本文，以“高淨值人群”及“每平方公里軌道里長”兩大指標為例來進行具體分析闡述。
1
高淨值人群
決定一個區域住房的最高購買力
一個城市的房價水平，直接受購房者收入水平的影響。從購房者收入角度來看，以往衡量一個城市居民的住房購買力水平，通常是依據人均可支配收入或人均儲蓄餘額等指標，而根據人均可支配收入來判斷購買力，其背後有兩個默認的前提：一是默認一個城市的居民財富差距不大，所以可以從人均的角度來判斷，二是默認購買這個城市住房的群體都為本市居民。
但是，從當前中國的經濟和房地產市場形勢來看，這兩個默認的前提都已經不復成立：一方面，城市的社會階層分化越來越明顯，居民間的財富水平差距越來越大，再看人均意義上的收入水平已經失去意義；另一方面，越來越多的城市的住房購買主力已經不再是本市居民，而是轉為以投資需求為主的外地投資客，因此僅以本市居民收入來判斷也同樣已經不合時宜。因此，總體來講，一個區域住房的最高購買力，取決於該區域處於金字塔頂端的那部分高淨值人群（指資產淨值在1000萬元人民幣資產以上的個人）數量及其所擁有的財富水平，同時還需兼顧外來投資者的數量和經濟實力。
根據胡潤研究院最新發布的《2017胡潤財富報告》顯示，從全國範圍來看，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市恰恰是高淨值家庭數量最高的四大城市，長三角和京津冀城市群，高淨值人群明顯高度集中在上海、北京兩市，上海以23萬戶高淨值家庭數量遙遙領先於長三角其他城市，北京以26.3萬戶高淨值家庭高居京津冀城市群首位，相較而言，珠三角高淨值人群集中度相對較低，深圳、廣州高淨值人群位居前二，但相較京滬兩地差距仍相當之大，可以說，高淨值人群正是支撐一線城市高房價的重要因素。橫向比較三大城市群來看，長三角城市群歷來經濟富庶，明顯是高淨值人群最多的區域，杭州、寧波、蘇州、溫州等地也聚集了大量高淨值人群。而從長江中游、成渝城市群來看，重慶、成都的高淨值人群數量明顯高於武漢、長沙和南昌，未來的住房購買力可期。
總體而言，對於房企來講，應該努力尋找和捕捉一個城市的高淨值人群這部分群體，並瞭解外地投資客的佔比和收入水平，進而對一個城市的住房購買力及市場前景進行準確的判斷。
2
每平方公里軌道里長
衡量一個城市的軌道交通通達性
1.鐵路網絡、尤其是高鐵的發展，將重塑城市格局。
從鐵路運營里程來看，據Wind數據顯示，2016年中國鐵路運營里程達到了12.4萬公里。與全球典型國家對比來看，美國鐵路一直保持全球最長，2015年以約22.8萬公里里程明顯高於其他國家。中國鐵路里程明顯比其他國家增速快，在20世紀90年代與21世紀初分別超過印度、俄羅斯，2015年底達到了約12.1萬公里，居世界第二；但相較來看，與位居第一的美國仍存在較大距離。
從全國各區域對比來看，我國的鐵路發展仍呈現出明顯的區域不均衡特徵，華北、東部沿海一帶，每平方公里鐵路里長處於較高水平，而中西部鐵路密度仍總體偏低。其中值得一提的是廣東，作為經濟較發達的省份，其鐵路密度卻處於較低水平，僅為231公里/平方公里，在全國排名靠後，更遠不及長三角和京津冀城市群的鐵路密度，從這個角度來講嗎，珠三角的改善和上升空間更大。
鐵路軌道中最重要的制式就是高鐵，從高鐵建設情況來看，我國高鐵運營里程及路網密度逐年增長，尤其是從2014年起呈跳躍式增長、步入新的發展階段，至2016年，高鐵運營里程達2.2萬公里，約佔全球的64%，遠超世界其他國家和地區高鐵運營里程總和。
高鐵對城市發展的影響是一把雙刃劍，對不同城市帶來的影響可能天差地別：對於實力相當的兩個城市而言，高鐵的連接將使兩個城市對資源的爭奪更加激烈；對於實力懸殊的大小城市而言，高鐵的開通將使大城市變成強力的磁場，虹吸效應放大，資源通過高鐵通道被大城市不斷吸走，小城市短期生產要素面臨流失；對於特大城市及其周邊城市而言，特大城市因自身承載負荷，產業與人口繼續疏解和遷移，高鐵開通將為一線城市向鄰近城市轉移人口及產業提供交通條件，增強溢出效應，推進區域一體化和城市群協同發展。
從全國範圍來看，高鐵節點城市作為重要交通樞紐，房地產市場發展前景廣闊。2017年底全國四縱四橫的高鐵網絡已完美收官，形成了鄭州、武漢、西安等米字型高鐵樞紐，大幅提升了這些省會城市的交通樞紐地位，增強了其對周邊八方縣市的人口吸聚力及產業吸附力。典型例如鄭州，鄭西高鐵、京廣高鐵、鄭徐高鐵等線路在鄭州交匯，使得2010年以來鄭州人口年均增加18萬人，在產業上，2010年成功引入富士康，並由此帶來相關產業進駐，形成產業集群，三產佔比快速提升。同時，每一次新增的高鐵線路，都明顯帶動了鄭州房價的上漲。從城市群範圍來看，高鐵的發展也帶動了城市群內城市與城市之間的協同發展，推進城市群核心區域及周邊主要區域的1-2小時通勤圈的形成，實現城市群真正意義上的交通一體化，環一線城市迎來新的發展契機。
2城市軌道交通，助推都市圈擴圍、加速核心城市與周邊城市協同。
根據中國城市軌道交通協會報告顯示，截至2017年12月31日，中國內地累計有34個城市建成投運城軌線路，運營總里程5032.7公里，其中地鐵運營里程3883.6公里，佔比77.2%。從各城市對比來看，北京、上海城軌運營里長高居前二，廣州、南京、深圳位居第二陣營，在每平方公里城軌里長指標上，僅深圳、上海超過0.1公里/平方公里。
相較高鐵，城市軌道交通在助推都市圈擴圍、促進核心城市與周邊城市間的協同、實現跨城工作生活上發揮的作用更加明顯。隨著核心城市地鐵線路的延伸，與周邊城市的地鐵線路實現接駁，依託地鐵線路的相連，相鄰城市之間的聯繫將更加緊密，以珠三角為例，地鐵線路的規劃連接，助推深莞惠一體化加速、助推廣佛同城化加速，從而明顯帶動地鐵沿線地段價值的上漲，帶動周邊城市房地產市場的升溫。
總體而言，伴隨鐵路網絡、城軌網絡的逐步完善，中國城市發展必將步入新的臺階，這對房企而言，顯然也是巨大的紅利，房企若能深刻洞察軌道交通帶來的城市格局變化，將有助於快速發掘潛力城市，搶佔市場先機。
閱讀更多 樓盤網 的文章
