2018年開始，我們能很明顯的看到一個趨勢——
中國房地產市場的主體在下沉，在向三四線地級城市全面下沉！
為此，米宅作為一家智庫研究機構，啟動了“2018米宅看地市”的專題研究，我們想通過這種研究，找到新的市場裂縫和機會。
1
市場交易主體全面下沉！
曾經，中國房產的主要交易市場是在一二線城市和省會城市。但是，從去年我們會發現交易主體在整體向三四線城市下沉。
2017年全年各分級市場成交變動趨勢▼
通過上面這個成交量變動趨勢圖上我們會發現，整個一二線城市的房產銷售面積在持續萎靡，而三四線城市的成交量卻始終在波動中呈現上升的趨勢。
一二線城市賣的不好是因為調控，基本上成交被鎖死。
而三四線城市賣的好的原因卻有很多——
有人說，一二線城市被鎖死之後，熱錢流向了三四線城市；
也有人說，一二線城市暴漲之後，三四線城市的群眾熱情被全面點燃；
還有人說，是碧桂園、恆大這一批想吃城鎮化紅利的人，全面湧入了三四線城市，把地價一路推高，房價自然也水漲船高……
說的都很好，但很遺憾：
以上全錯！
2
天量貨幣在三四線棚改中定向放水！
我們先來看這幾年集中發佈的幾個針對棚改的政策支持：
2013年，國務院出臺《關於加快棚戶區改造的意見》，鼓勵棚改加速；
2014年，央行創設PSL，用貨幣工具為棚改提供低利率貨幣支撐，國開行成立專項棚改貸款業務；
2015年，住建部、國開行明確要求，各地棚改貨幣化安置比例不低於50%；
2016/2017年，棚改貨幣化安置比例分別為48.5%/60%；
2018年，明確棚改貨幣化安置比例不低於60%……
也就是說，從2014年開始，國家針對棚改給予了針對性的貨幣補貼，有相當體量的貨幣被集中地投放在了棚改中。
那麼，問題來了，流入棚改的貨幣究竟有多少呢？
通過這張圖上我們發現，這場針對棚改的貨幣放水集中在2016/2017/2018年爆發。
2016年，超2萬億；2017年，約1.6萬億；2018年，第一季度約3000億，根據全年棚改目標，預計全年投放不會低於1萬億。
保守估計，三年投放於棚改的貨幣超4萬億！
在這樣的天量的貨幣投放下，棚改的貨幣化安置比例從最早2013年的不足8%，一直提高到2017年的60%以上！
2013-2017年全國棚改貨幣化安置比例▼
更為關鍵的來了——
這些貨幣化安置並不是均勻的投放在全國中的，而是極大的側重和集中。
貨幣化安置的對象集中在三四線城市，一二線城市進行貨幣化安置的僅為20%，而剩餘的80%集中在三四線城市。
也就是說，最終，數萬億天量貨幣的集中投放地在三四線城市、地級城市和縣級城市！
那麼具體到每一個的地市有多少呢？
我舉個例子吧。
我上週剛從河南的某個地級城市考察回來。
2016-2018年，這個地級市要完成50000戶的棚改拆遷，其中6成以上為貨幣化安置。按照當前的當地均價計算，3年內，這個地級市要有400億的貨幣進入。
而這個地級市一年的房地產銷售額有多少呢？
區區130億而已！
一邊是100億規模的小市場，一邊是400億規模的天量貨幣，這個脆弱的地級市市場瞬間被強行點燃、引爆！
3
三四線城市房價的天花板，已經被貨幣逼到觸頂。
剛才已經說過，超4萬億的貨幣被集中地投放到了地級城市。
4萬億是一個什麼概念？要知道08年的那個大計劃，也就是4萬億而已！
手握大紅包的老百姓們被幸福衝昏頭腦，舉目四望，竟然沒有一個靠譜的放錢通道：
炒股？不敢！
幣圈、區塊鏈？啥幣，啥鏈兒，這都是啥啥啥，還想收割我！
還得是買房，這才靠譜！舊社會老地主把錢變成土地，新中國拆遷戶把錢變成房子，這才是中華民族的優良傳統。
所以，在那個400億貨幣衝擊的河南地級市裡——
一個滯銷5年，月均去化不足20套的準爛尾項目，2000套的存貨，不足1年時間，瞬間出清。房價從6字頭，一路跳漲到9字頭。
所以，我們看到現在的全國房價上漲指數排名裡——
正在唱主角的，幾乎都是一水的三四線城市、地級市甚至是縣級市！
所以，我們看到了這樣的一個奇葩現象——
河南，許昌和焦作的房價最高點，碰到了省會鄭州的底；
安徽，阜陽和安慶的房價最高點，碰到了省會合肥的底；
江蘇，蘇北的徐州和鹽城的房價最高點，碰到了蘇南準一線城市蘇州的底；
浙江，海寧和柯橋的房價最高點，碰到了省會杭州的底……
究其原因，無非就是這些省會城市有限購的門檻，有限價的壓制，價格被死死地控制在一個特定空間裡，而三四線城市因為有天量的棚改貨幣託底，又沒有政策限制，房價突飛猛進。
一個被壓制，一個被鼓勵，兩者在這個時間節點默契的相交了。
三四線城市的房價，蹦著高的紛紛觸碰到了省會城市和毗鄰的一二線城市！
4
那麼，問題來了——
能不能買？
買個屁啊，拿著賠償款，抓緊時間落戶到底部的那些省會城市和毗鄰的一二線城市落戶、搖號、搶房！
一旦地級城市的房價開始逼平了省會城市，那麼所謂的低價紅利已經被吃幹喝淨，純粹就是靠著棚改貨幣來續命。
慢慢的會有越來越多的人發現這種奇葩現象的不合理和不科學，那波購買力極強的棚改客戶一定會持幣進入省會城市和毗鄰的一二線城市，畢竟同樣的價格，這裡擁有更好的商業、更好的教育、更好的城市基礎。
更重要的是，還有政府一手幫你摁著房價，一手用搶人大戰幫你打開大門的縫隙。
這年頭，誰家還沒有幾個大學畢業生！
在當下這個節點，最好的機會來自於逃頂和抄底。
逃哪些城市的頂？
逃那些房價已經逼平省會的那些城市的頂！
抄哪些城市的底？
所在省份有集中爆發的大規模棚改、6成以上比例都是貨幣化安置、省會城市正在爆發搶人大戰、落戶和限購被撕開縫隙、且省會城市限價執行比較嚴格……
去抄這些省會城市的底！未來一定會有一大波緩過神來的棚改拆遷戶，持幣湧入這些省會城市中！
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