隨著城市用地的緊張，很多企業紛紛把目光投向農村，租賃農村的土地來進行生產。但是農村的土地屬於集體土地，集體土地一般情況下只能拿來進行農業生產，而不能拿來作為工業用途。
集體土地如果要轉變成工業用地，那就必須先將集體土地進行徵收或徵用，將其轉變成國有土地，或者將其使用權收歸國有，只有這樣才能再一次投入市場，租賃給企業，讓企業進行工業生產。
但是，這樣一來，企業的成本便增加了，因此，許多企業紛紛私自跑到農村租賃土地，將農用地轉換成工業用地，而這就產生了一個“以租代徵”的問題。
以租代徵，這是一個土地管理上的概念，是指通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模的行為。
（圖片來自網絡）
以租代徵的主體一般有：農民、村委會、企業或個人、以及鄉鎮政府。
租賃的形式也是多種多樣，比如：
1、用地單位或個人直接與村委會簽訂土地租賃協議；
2、用地單位或個人直接與村民簽訂土地租賃協議，租賃村民的承包地；
3、村委會直接租賃農民的承包地進行非農業建設；
4、鄉鎮政府直接向農民或村委會租賃土地進行非農業建設；
5、鄉鎮政府直接向農民或村委會租賃土地，而後再轉租給用地單位或個人進行農業建設；
6、鄉鎮政府作為中介，介紹用地單位或個人與農民或村委會簽訂租賃協議；
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這種情形究竟合不合法呢？
我國的土地政策將土地分為三種：農用地、建設用地、未利用地。農用地只能拿來發展農業，而不能拿來建設。
1、建設用地的申請條件：《土地管理法》第43條規定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。也就是說，除了興辦鄉鎮企業、建設村民住宅、建設鄉（鎮）村公共設施和公益事業之外，任何單位和個人要進行建設，就只能申請國有土地，而不能是集體土地。
2、建設用地的申請程序：《土地管理法》第44條規定：建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，企業或個人要用地進行工業生產，必須通過審批手續才行，否則程序方面就已經不合法了。
3、集體土地使用權的限制：《土地管理法》第63條規定： 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。這裡已經明確規定，集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。這一條的規定主要是為了保護耕地，發展農業。
所以說，將農用地出租給其他單位或個人進行非農業建設是不合法的行為。
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不合法的結果是什麼？
1、對於租地的企業和個人而言，他們的土地租賃合同是不合法的，因此，一旦政府對土地進行清查，又或者他們所租賃的土地被依法徵收或徵用，他們的建設勢必會被依法拆除，而且還得不到任何補償。
2、對於出租土地的農民而言，一旦政府對土地進行清查，租地的企業或個人只能離開，他們離開了，但是卻留下了一地爛攤子，這隻能由農民自行處理，因為他們必須將土地恢復成農地。而有的建設用地要恢復成農地需要極其巨大的成本，更有甚者，農地可能因此遭到破壞，而無法進行農業生產。許多農民的生計問題都和土地息息相關，如果農地無法變回耕地，他們又沒有租金收入，等待他們的就只能是財地兩空的局面。
3、對於村委會或基層政府而言，這一舉動雖然增加了財政收入，提高了他們的業績，但是這畢竟是違法的行為，一旦被查處，他們難免受到責難。當業績和違法相抗衡的時候，對政府官員來說，不見得是件好事。
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