随着城市用地的紧张，很多企业纷纷把目光投向农村，租赁农村的土地来进行生产。但是农村的土地属于集体土地，集体土地一般情况下只能拿来进行农业生产，而不能拿来作为工业用途。
集体土地如果要转变成工业用地，那就必须先将集体土地进行征收或征用，将其转变成国有土地，或者将其使用权收归国有，只有这样才能再一次投入市场，租赁给企业，让企业进行工业生产。
但是，这样一来，企业的成本便增加了，因此，许多企业纷纷私自跑到农村租赁土地，将农用地转换成工业用地，而这就产生了一个“以租代征”的问题。
以租代征，这是一个土地管理上的概念，是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的行为。
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以租代征的主体一般有：农民、村委会、企业或个人、以及乡镇政府。
租赁的形式也是多种多样，比如：
1、用地单位或个人直接与村委会签订土地租赁协议；
2、用地单位或个人直接与村民签订土地租赁协议，租赁村民的承包地；
3、村委会直接租赁农民的承包地进行非农业建设；
4、乡镇政府直接向农民或村委会租赁土地进行非农业建设；
5、乡镇政府直接向农民或村委会租赁土地，而后再转租给用地单位或个人进行农业建设；
6、乡镇政府作为中介，介绍用地单位或个人与农民或村委会签订租赁协议；
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这种情形究竟合不合法呢？
我国的土地政策将土地分为三种：农用地、建设用地、未利用地。农用地只能拿来发展农业，而不能拿来建设。
1、建设用地的申请条件：《土地管理法》第43条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。也就是说，除了兴办乡镇企业、建设村民住宅、建设乡（镇）村公共设施和公益事业之外，任何单位和个人要进行建设，就只能申请国有土地，而不能是集体土地。
2、建设用地的申请程序：《土地管理法》第44条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。因此，企业或个人要用地进行工业生产，必须通过审批手续才行，否则程序方面就已经不合法了。
3、集体土地使用权的限制：《土地管理法》第63条规定： 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里已经明确规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一条的规定主要是为了保护耕地，发展农业。
所以说，将农用地出租给其他单位或个人进行非农业建设是不合法的行为。
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不合法的结果是什么？
1、对于租地的企业和个人而言，他们的土地租赁合同是不合法的，因此，一旦政府对土地进行清查，又或者他们所租赁的土地被依法征收或征用，他们的建设势必会被依法拆除，而且还得不到任何补偿。
2、对于出租土地的农民而言，一旦政府对土地进行清查，租地的企业或个人只能离开，他们离开了，但是却留下了一地烂摊子，这只能由农民自行处理，因为他们必须将土地恢复成农地。而有的建设用地要恢复成农地需要极其巨大的成本，更有甚者，农地可能因此遭到破坏，而无法进行农业生产。许多农民的生计问题都和土地息息相关，如果农地无法变回耕地，他们又没有租金收入，等待他们的就只能是财地两空的局面。
3、对于村委会或基层政府而言，这一举动虽然增加了财政收入，提高了他们的业绩，但是这毕竟是违法的行为，一旦被查处，他们难免受到责难。当业绩和违法相抗衡的时候，对政府官员来说，不见得是件好事。
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