文/謝逸楓
房地產稅立法消息又來了！3月14日，公佈的立法計劃中並無房地產稅法和個人所得稅法。堅持立法先行是房地產稅改革的前提。僅僅過去一個多月有，4月27日，人委會公佈的2018年立法工作計劃中的預備審議項目內含有房地產稅法和個人所得稅法。根據立法計劃，房地產稅法和個人所得稅法由有關方面抓緊調研和起草工作，視情在2018年或者以後年度安排審議。這意味，《房地產稅法》（立法）、《個人所得稅法》（修訂）和《稅收徵收管理法》（修改）的立法進程又進了一步。
老謝認為，這意味著上述法律草案今年大概率難以進入審議程序，房地產稅法目前草案正在各地徵求意見。今年兩會以來，有關房地產稅的消息不絕於耳，自3月5日開始計算，僅一個月時間內，官方就6次提及房地產稅。由於通過官方多次表態，房地產稅的方案輪廓也逐漸清晰。按照當前公佈的相關信息，房地產稅已被確認為地方稅，並將按照房屋評估值徵收，徵收對象為工商業房地產以及個人住房。
老謝認為，房地產稅遭遇八大立法瓶頸，無法突破就是無法立法，否則會引起嚴重後果。其一是城鎮建設用地的產權是國有的，購房者在購買商品房時一次性繳納了40年到70年不等的土地使用費，以及其他大量稅費。中國附加在房產上的稅費已經非常高，再徵收房地產稅，不僅存在法理上的矛盾（購房者不具有土地產權，交了地租，為何還要繳納有關土地的稅費），還存在重複收稅的嫌疑。
其二是土地使用權40年到70年到期後，又要重新繳納房地產稅，是否存在的重複繳納問題。其三是如果開徵房地產稅，小產權房、違法建築、軍產房、集資房、集體房等交不交？如果交，是不是意味著它們合法化了？如果不交，意味著購買商品房的人多次重複繳納了重稅，而買非法建築、小產權房等房產的人，始終豁免納稅。
其四是對於人口嚴重流失與供應過剩、庫存過高的地區而言，強制開徵房地產稅，將加劇樓市的崩潰，最終加劇經濟的崩潰。此外，由於房地產是直接稅，徵收會比較困難。其五是房地產信息全國何時聯網、全國不動產統一登記何時完成、不動產價值評估系統何時完成。其六是土地財政依賴靠什麼代替。其七是房地產稅草案成熟。其八是全國人民支持。
老謝認為，房地產稅遭遇立法瓶頸最大的根源，不是上面八個，最大的可能是因為人人不想繳納房地產稅。有房的不想繳納，沒房的更不想繳納，因為繳納稅越來越多，意味著轉手的成本或者買房的成本就越來越高。況且，對於有錢人或手上有三套房以上的人來講，根本不在意這點房地產稅，並且下次買房時，還是加轉移到下個購房者身上。
整體而言，房地產稅是地方的“長期飯票”，而不是抑制房價的神器，美日歐就是如此。但房地產稅可以減少房屋空置，改變居民財產的配置方式，防止過度傾向於房地產，也可以遏制通過房屋來剝削其他人的行為。所以，還是有相當大的積極意義的。
3月5日時有關房地產稅立法的工作表述為“房地產稅立法由人常會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部徵求意見等方面的工作，爭取早日完成提請人常會初次審議的準備工作”。今年的報告提出要“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。”這也是自2013年提出對房地產稅進行立法後，“房地產稅”第二次進入報告。
老謝認為，從上述表態可以看出，房地產稅立法工作最新進展看，目前還處於草案的起草階段，從起草到立法通過並實施，期間還會涉及多次論證、調研、內部徵求意見，以及對社會公開徵求意見等程序。並且今年還將制定的稅法中，並沒有提及房地產稅，這意味著房地產稅可能沒有納入今年人大的立法計劃中。但是目前相關工作正在加緊進行，爭取早日完成提請人常會初次審議的準備工作。
房地產稅立法涉及到對房地產現有稅費的清理、歸併以及整個稅制的調整，在降低交易環節稅收的同時，增加持有環節的稅收。而根據2020年要完成稅收法定原則的任務，理論上，房地產稅立法將在2020年前完成，實際上可能無法完成。
史表示，將會從中國的國情出發來合理設計房地產稅制度，比如合併整合相關稅種、合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等，使房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。
老謝認為，房地產稅草案立法通過後，實施房地產稅有八大前提條件。其一是開展全國的住房普查，掌握全國住房的基本情況，即建立全國住房普查系統。其二是建立全國統一的不動產登記系統，準確及時地採集房屋登記和交易數據。其三是全國住房信息系統聯網、實時查詢。其四是統一界定房屋性質，有產權的，還是包括無產權的。
其五是完成房地產稅收改革。目前在房地產稅收環節，約有10個稅種，應重新設置建設、交易、保有環節稅賦，避免重複徵稅。其六是完成《城鎮住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標準”，以確定房地產稅的免徵條件。其七是完成修訂《稅收徵管法》，為依法治稅提供依據。其八是房地產稅草案與相關配套政策成熟。
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