點擊上方藍字關注“真叫盧俊”
和你認認真真聊地產，實實在在談買房
搖號，這個房地產最有趣的物種，如今正在悄無聲息的影響每個城市的樓市
01
搖號機制在樓市裡產生，背後一定承載著兩個元素，第一這個項目的價格一定是相對比較低的，第二在相對比較低的時候希望能夠公平賣給能夠買的人，所以才產生了搖號
搖號可以看出調控的初衷：讓普通人可以相對便宜的價格買到房子
這個初心一定是好的，房地產調控的所有政策，初心本質上都是好的。但是奈何在複雜的市場環境裡，搖號開始了蝴蝶效應
搖號產生的第一個現象就是：投機者開始入場
資本是逐利的，資本也是反人性的，只要看到利潤空間，越不讓你做的，資本就越會湧入。既然定價已經相對比較低，那麼所有人都在想盡辦法的在構思如何讓這個中獎的概率儘可能的落在自己頭上
講真，搖號這件事並非這兩年才產生的，全國各地都有，一旦認籌的人大於預售套路都會用搖號的方式
但是更講真，這個方式本質上就是一場戲，不論是用瞭如何看上去完美無瑕的程序，請多少公證處的證明，這本質上就是走了個程序，內部客戶已經在前一天的晚上選好了房子，但不會全部選掉，都會留一部分出來給普通購房者，業內人稱這個叫：吃相要好看
西安項目的搖號名單洩露，本質上就是這樣的現象，過往其他項目都是如此，僅僅是這一次被捅破窗戶紙而已
當然，什麼是內部客戶，你以為那些內部的都是有關係的或者是認識的？
這些其實很少很少比例，所謂的內部客戶，就是願意額外給茶水費的客戶
換句話來說，搖號只是看上去價格低了，實際的購房者的支出成本其實並不少，而這一塊的利潤空間很大程度流入到營銷端口的從業者口袋裡
02
這個可不可以破，當然可以破，只要搖號這個環節保持足夠的高壓，是真的可以採取相對公平的手段分配房源
如何高壓，類似上海，搖號的電腦全新採購，程序在鏡頭前直播安裝，24小時不間斷監控。而且一旦發展作弊，已經不是項目公司的事情了，這家房企就徹底退出上海，後面的預售證想也不用想
就是這樣的趨勢，講實話如今在上海搖號，你說打點些關係弄成關係戶，這種情況是不存在的，你信了中介那麼你就是韭菜
但是這種情況會阻止套利者麼
會阻止一部分，但是不能阻止全部，當項目的價格真的非常低的時候，逐利者會換一個方式進入，上海的翠湖天地就是典型，客戶為了增加自己的中獎概率，用了大量公司名義買房
所謂的保證金，公司數量都不是問題，只要價格足夠便宜到讓他們覺得這筆投資值得，那就一切都沒問題
但是這種情況尚屬合理，因為沒有內幕交易沒有等價兌換，只能說有錢人真的太有錢，對於普通人來說依然有買到的概率，尚不至於絕望
所以只要在這個維度上不失控，那麼後面一種場景我想應該是政策期待發生的：
一二手價格倒掛03
一二手價格倒掛本質上不是合不合理的問題，而且說實話也太不上是否合理，但是一二手倒掛會傳遞出微妙的房價信號
我一直對外說，市場中存在2個樓市，一個是真實的樓市，一個是客戶感知的樓市。我一直覺得調控其實調控的是客戶感知的樓市，這麼多年來政策一直在出但房價也一直在漲，出政策我認為很多時候為的是安撫民心，讓市場不至於恐慌
但是一二手倒掛對外傳遞的就是客戶感知的樓市價格，已經在降低了，而這個訊號一旦在市場中有3個以上的項目得到驗證，那麼對區域內的二手房一定是一個衝擊
探討房價是否合理沒有意義，預期是多少錢，他就值多少錢
但是一二手倒掛之後直接削弱的是二手房的預期，那麼二手房的價格就會存在盤整的空間
昨天朋友圈在傳這幾張圖片
這是杭州樓市裡傳出來的朋友圈
大概的意思是：周邊的一手房價格比二手的要低了，我們為了維護自己的資產，要調高對外的報價，不要被衝擊了
這就是一二手倒掛的威力，一個一手項目，可以干預周邊不少的二手樓盤
當然很多人看到這樣的內容，會說這個小區的素質怎麼這麼差，沒有契約精神等等等等，但是其實我看到的感受其實還好，這和人群素質無關，上海的星河灣在有一段時間開發商自己也會來承諾，如果房子跌了，開發商自己掏錢把價格補足
本質上這不是人群素質，而是所有人對房產達成的價值共識：這玩意就是漲的。
社會有了這樣的共識意識，不論是砸了一手售樓處還是二手業主手拉手，本質上就是基於此產生的
04
好，下一個有趣的問題：為什麼會在杭州出現這樣的現象
確實，搖號的城市那麼多，比杭州貴的城市有，比杭州便宜的更多，為什麼偏偏出現在杭州
我是覺得有兩個因素：過去2年杭州的房價飈的實在太猛，遠超所有人預期，這是第一。而第二則需要我們稍微引起重視的是：可能這一輪杭州購房者的投資成分比想象中的要多
什麼意思，做個簡單的對比，上海為什麼不會有這樣的現象，本質上上海的房子自住或者1-2套房產家庭數量是比較多的，換句話來說哪怕一二手倒掛，二手的房東更願意持有等待，房子本來就是自己在主，所以如果價格不合適大不了不賣了唄，自己湊合住唄
所以如今的上海，二手房市場就是高位盤整，成交量跌入冰點，但是價格相對穩定，也不存在這樣的極端事件
那麼反觀杭州，我不想舉太多例子，但是浙江人的房產投資意識是非常強烈的，特別是非杭州籍的浙江人更是如此
作為浙江人，有一股獨特的價值鏈：買上海還是買杭州，一定是杭州的榮耀感更強，這是浙江人高度團結凝聚力之後的價值觀傳導
但是正是這樣的價值觀傳導，所以本質上杭州的投資購房的比例是相對比較旺的，不知道各位還記得杭州2012年2013年那兩年的市場下跌哇，整個大盤相對尚好但唯獨杭州撐不住大量樓盤打折銷售，本質上就是因為杭州市場的投資客太多信貸太緊，政策稍微一送就會擠出大量的投資客
杭州如今的樓市看上去似乎依然火熱，最近也爆出一個項目萬人搖號的場景，這本質上也同樣是價格價值不對稱之後的逐利效應，但是對於樓市環境健康與否，要看他築底二手房市場
從目前來看，我不是特別樂觀
這成為了懸在整個杭州頭上的納斯達摩之劍，如今依然沒有解決這個問題
這會成為杭州後面2年樓市發展的勝負手，政策高壓已經是常態，投資客能不能撐得住就是關鍵了
05
這也是所有二三線城市隱匿的導火線
這一輪二三線城市的崛起，以及二三線房價的暴漲，本質上是互相依託的
而這個過程中，一定伴隨著大量的投資客導入購房，他們佔據的比例到底是多少我不知道，我想也沒有人知道，但是唯一可以明確的是，如果投資客太多，對市場的衝擊會變得非常糾結
還是那句話，投資者是逐利的，當他看到一套房子便宜，太會想盡所有辦法去擁有，但是如果覺得持有風險太大，他們也會想盡一切辦法去脫收
遺憾的是，這一點不會發生在一手房市場裡，只會在二手房裡隱匿，這裡高度的信息不對稱或許會讓真相隱藏。但是如果你恰好擁有這些城市的房產，二手的動態或許是你真正需要關心的戰場
所以寫到這裡，或許你可以明白為什麼突然在今年開始大量二三線城市開始搶人，而且以落戶為代價的搶人
除了其他的原因，也有很重要的部分是在夯實一個城市的人口基數，只要不撤退，投資客也可以變成剛需
只要是剛需，那麼樓市也就沒有了問題
06
這也是為什麼我會這麼看重這一輪的搶人大戰，因為這不僅僅代表著搶人成功之後的城市崛起，本質上也代表著如果搶人失敗了，背後的風險會加速累積，因為本質上這一切都在市場裡產生著蝴蝶效應
而市場的複雜和調控的威力，遠超出我們的想象
以上為正文，來自真叫盧俊
盧俊買房問答小程序上線啦
真有好房-問專家
真叫盧俊團隊會竭盡所能，
免費為你答疑解惑！
如果還有時間，可以隨機點擊藍色字體看看
看到啥都是緣分
閱讀更多 真叫盧俊 的文章
