文 | 老周
孰對孰錯，是非曲直，老周在此不作評判，也不想站在道德的高點，去指責別人；其實說白了，這就是一場“屁股決定腦袋”的遊戲；
正如老周315文章報道的“嘉宇銀杉置業顧問收受80萬茶水費”，當時就有疑似嘉宇銀杉的其他業主留言：
你說要如何評判？
不過有一點：依法守規，不誇大，不抹黑，這是做人和做媒體的基本原則；某人雖此前曾也是“釣愚”高手，但這次，恐怕要為自己交點“愚人稅”了！
樓市進入了“金三銀四”，不僅開盤項目越來越多，新政也不斷：
3月19日，長沙出臺“全裝修”新政，但至今新政細則一直未出；上週四（3月29日），老周通過渠道，第一時間打探到疑似細則的送審稿（點擊原文閱讀，獲取四頁送審稿），具體內容不多，主要信息有兩點：
1、全裝修的住宅同樣需要進行網籤和備案；
2、嚴查“伺機”提高裝修價格的行為；
除“全裝修”政策外，早在2月份，武漢率先於全國，開始了“剛需優先”的試點；3月15日武漢正式頒佈細則，開始全面實施；3月27日，長沙版“剛需優先”政策出臺，3月31日，成都版“剛需優先”政策出臺；
面對誕生才半月的新事物——“剛需優先”，這三類購房人的內心，其實也是“屁股決定腦袋”的寫照：
剛需：感謝政府，讓我有上車機會！
剛改：為什麼，受傷的會是我！？
“搞陀不清”的購房者：我就想知道：我是不是剛需？
那麼究竟這個三個城市的“剛需優先”新政，具體內容有何不同？背後有何深遠的意義？
尤其在長沙的進一步細則尚未出臺前，這種對比分析，或許能更有助於大家預判，接下來的政策走向。
1.
政策對比解讀
注：長沙的細則未出，目前只是針對已發佈文件——《長沙市住房和城鄉建設微會員關於實施差別化購房措施的通知》的字面意思解讀。
1）家庭的界定
三個城市對剛需的界定，其實都是“以家庭為單位，無房有票”；而家庭一般都指夫妻及名下未成年子女；成年未婚的個人，可以獨立為一個購房家庭；
但對於離婚的個人或家庭，武漢並未提及離婚時間，相對較為寬鬆；成都是以購房時間算起，離婚必須超過3年，最為嚴格；長沙屬於中等，就是新政前離婚不管，新政後離婚必須超過1年；
再批註：長沙“剛需優先”的細則未出，目前的判斷只是根據政策原文的字面意思解讀；譬如下面這種情況，也有待官方給出釋疑：
2）無房的界定
這條，武漢是最嚴格的，要求3年無房產交易記錄；成都最詳盡，要求1年半無記錄，且明確包括已出權證的二手房、經適房，還包括未出證的新房（防止新房更名）；長沙相對寬鬆，1年內無記錄即可；
3）房源範圍與選房優先順序
這條必須先說長沙，因為實在太給力了：所有“限地價競房價”項目房源，所有144㎡及以下房源，都必須先滿足剛需，選擇面可謂很大；
武漢由於是第一個“試水”，相對較為保守，限定在1.8W價格以下（其實就沒什麼好地段了），122㎡以下（大點的三房都不行），還只有40%；成都還是最詳細，先照顧棚改，再照顧剛需，最後才是普通購房者。
4）資格審查與公平機制
審查都是由開發商登記，交由住建部門審查；公平機制這方面，成都做的最詳盡細緻，考慮到了實操層面的平等與秩序：
比如一個剛需客戶，為提高選房幾率，同時在多個樓盤登記搖號，實際只能買一套，但卻佔用了其它樓盤的剛需搖號資格；對這種“佔著茅坑不拉屎”的行為，一旦超過兩次，即等同申報虛假資格，3年內不再享受剛需待遇；
同樣，武漢也規定虛假申報，1年內不得享受剛需登記；長沙雖暫時未出細則，相信也同樣會出臺相應公平機制。
2.
新政背後的深層意義
1）民生角度——“房住不炒”的精神貫徹
房子與房價，不僅是個經濟問題，也是個ZZ問題，更是個民生問題；不論是中央經濟會議，還是兩會期間，最高層多次強調“房住不炒”的定位，讓“居者有其屋”；
作為地方ZF，這是原則和方向性的問題，也是大局問題，必須正確。
2）城市競爭——變相的人才新政
剛需優先政策，從表面上看，是照顧本地的低收入無房家庭，但項莊舞劍，意在沛公，真正受益的，其實是外來的“人才”：
首先，本地的土著，真正的無房的比例，其實是很低的；而對於進城務工的di端勞動者，高企的房價，不穩定的工作環境和收入，讓他們通過買房融入城市的想法，僅停留在幻想階段；
而對於剛畢業或畢業不久的“人才”來說，買房是工作和就業基本需求，好在當前，很多城市為了爭搶和留住人才，紛紛通過花樣的“人才新政”，為他們落戶、購房頻開“綠燈”；
但“能買≠買得到”，火爆的樓市行情，半公開的暗箱操作與各種套路，加之很多是外地城市工作，或是尚未決定是否回本地工作，這些人的購房之路，艱辛而困苦，還看不到盡頭，現在，新政起碼又讓他們燃起了熱情。
另一方面，對於有學歷、能力和購買力的中高端人才，他們買房，還有通過投資不動產、沉澱保值財富的需求，化解所謂的“中產焦慮”；
當前由於不動產登記尚未全國聯網，“無房”的認定，僅限於城市本地的房產登記，所以一方面他們可以通過人才新政輕鬆獲得房票乃至補貼，另一方面，還可以享受剛需的優先權利，何不樂哉？！
3）未來影響——差異化調控已成為主旋律
近幾年的中國房地產製度改革中，曾有一個差異化的住房政策體系的提法，就是：
低端有保障，中端有支持，高端有市場。
什麼是“低端有保障”？
保障房、經適房、安置房、公租房、共有產權、租售同權，包括未來盤活農村房，用來租賃，都是“低端有保障”的範疇；
什麼是“高端有市場”？
對於改善購房、多次置業和終極置業，這部分購房需求，由市場說話，政府不干預；
所以武漢對於120㎡以上、長沙對144㎡以上的房源，完全交給市場，按市場規則，自願、自由交易，政府只是給予價格指導；
就長沙而言，最近的梅溪湖某項目傳出最高價接近3萬，瀏陽河某項目最高達3萬2，還包括最近的一些地王項目，新批的價格都比較高；
一方面是對其成本的核算結果，另一方面，其實也是秉承“高端有/由市場”的差異化政策體系；
同時，ZF通過“全裝修”政策，BXFK精裝限價，QX15%一刀切的裝修限價，實際也是交由市場的做法；當然，這裡也涉及到很多的剛需樓盤，需要ZF謹慎區別對待。
什麼是“中端有支持”？
其實就是今天說的“剛需優先”新政，還包括一些城市推出的“人才安居房”，都屬於這個範疇。
事實上，從17年年底開始，“因城施策”的差異化調控，已取代了原來的“全國一盤棋”的做法，地方ZF有了更大的自主權，而ZY只要結果，不求過程！
這或許，會是將來較長一段時間內，房地產市場調控的主旋律。
閱讀更多 老周侃房 的文章
