物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若干物業。
一、香港物業和美國物業有很大區別
今天我們房地產行業的很多制度，都是效仿香港的，比如期房預售和由開發商提供前期物業服務。XG業主自治組織叫作業主團，這個團並不是什麼強大的組織。20世紀五六十年代的的建築管理是很混亂的。房子一般被委託給住戶中的老年人管理。這些老人沒有管理經驗和知識，導致違建叢生，火災頻發。為了防範這些風險，在出讓土地時給開發商附加了一些條件，其中就包括開發商要提供物業管理服務，維護建築物安全。
在這樣的背景下，香港的開發商對物業管理給房屋帶來的保值作用和售後服務比較重視，物業服務是開發商品牌、服務的一部分。就是“期房預售+開發商提供前期物業服務”的模式。接下來，我們比較一下這個模式和美國模式有什麼不同。在美國，開發商建了小區是不願意管物業的，開發商一般也沒有自己的物業公司。在房子蓋好之後、賣掉之前，開發商是小區最大的業主，有100%的股權。隨後隨著房子的銷售，開發商持有的房子會越來越少，直到低於50%，也就是說它已經不是小區最大的股東了，這個時候就要成立業委會。業委會成立之後，管理小區就是業主自己的事情了，開發商不會再參與。雖然各州法律規定不同，但是一般來說，在美國開發商只管理兩年，兩年之後，業主自己請物業公司，花多少錢是業主自己的事情。
在美國，業委會的權力非常大，定期要開會，如果業主不服從業委會的決定，不交物業費，就會拍賣業主的房子，把業主從小區趕出去。
美國的方式——你自己的房子就應該自己管，為什麼要讓開發商管？
這兩種模式最大的區別，在於開發商在前期物業服務中所處的地位不同，理念不同。但是，並不是因為港式的開發商權力大，業主團就沒有主導權。相反，香港的物業公司還是以團為主要客戶，在市場上，物業公司要施展渾身解數去給業主服務。誰的服務好，誰才能得到市場，得到客戶。我國改革開放以後，從深圳開始“借鑑”了香港物業，由開發商來負責物業管理。當然，內地和香港地區的文化背景不同，雖採用同一種方式，但卻得到了不同的服務。
二、99%的業主與物業的鬥爭中，物業勝利了
有業主被物業告了。物業告他拖欠物業費，要求他立刻支付拖欠的物業費和滯納金。其實99% 的物業公司起訴業主、索要拖欠物業費的官司都是物業勝訴。1%業主勝訴的案件，用的是以下三種可行的方案：
1、物業公司的物業服務合同存在瑕疵，比如到期、解除、撤銷、無效。
2、物業公司不是收取物業費的適格主體（比如已經有了新的物業公司，老物業公司又來收費）。
3、物業服務不符合物業服務合同約定的標準，質次價高。
這三種方案選擇其一即可，不過每一種方法，物業公司都有應對之道。這1%的勝訴機會，需要動員小區全部業主的力量來爭取，否則就可能出現勝訴破產問題——打贏物業費官司的成本超過收益，或者業主根本無法支付成本。
大部分業主在聽完律師分析之後都會選擇放棄。能為了幾千元物業費找律師的客戶，背後都是一群人。關於為什麼要維權，業主說，包括車位、安保、綠化、垃圾，總之在他們的眼裡，這個物業公司確實可以用“很差”來形容。
下面說個案例，讓業主特定不交物業費，是這樣一個事情。
春節前，業主的妻子在家裡，突然聽到門口有動靜。客戶妻子就去門口聽了一會兒，發現樓道有人說話，並且好像有人正在動她家的鎖。這位媽媽當時自己和孩子在家，不知道她哪裡來的勇氣，把門打開了。場面非常尷尬，門口三個穿著羽絨服的年輕人愣住了，一把鑰匙插在鎖眼裡。
“你們是誰啊，找我們家有事嗎？”“我們是裝修公司的！”“我們家不裝修啊！”“哦哦，我們可能是搞錯地址了！是後面那個樓！”說完，這三個人就匆匆忙忙地走了。晚上丈夫下班回家，妻子才把這個事情告訴丈夫，丈夫聽了嚇得夠嗆。妻子跟丈夫說：“我問了後面那個樓，那個樓還沒交房呢，都沒人入住。”聽業主說到這裡，律師說：“你老婆心真大，這不擺明了是小偷嗎，幹嘛還要去核實呢？”業主說：“是呀，第二天我就去報警了，畢竟我們沒丟東西，做完筆錄警察就讓我回來了。然後我就去找物業，這個小偷是白天來的，物業應該有監控！”律師問：“結果呢？”業主答：“所有的監控都沒打開！”
業主基本的安全沒有保障，小區的舒適度瞬間就降低了。可是物業公司卻不重視這個問題，一來二去，業主只能用不交物業費的方式表達自己的不滿。小區裡的安保不好，去物業投訴物業又愛答不理，業主感覺自己失去了方向，轉而向其他鄰居求助——加入業主群。進群之後，業主才瞭解到，這個小區前兩次成立業委會的努力都失敗了，現在正在第三次努力中。
三、業主維權被逐個擊破
本來在說物業費官司，一提到小區物業維權問題，業主算是找到了新話題——掐架。本來小區只有一撥人維權，很快分裂成兩撥。據業主說，第一撥人被物業公司用免掉一年物業費、停車費的方式收買了。第二撥人因為被揭發維權的動機不純——業主代表想自己開物業公司，被其他業主罷免了。這業主因為單純善良行動積極，很快成為第三撥維權者的領頭羊。當然，還有個重要原因，就是他的維權口號簡單易懂——不交物業費。業主的思路就是，只要大家都不交物業費，就能把物業餓到滾蛋，於是一切問題都解決了。物業滾蛋了，大夥大不了自己開物業公司，說不定還能賺錢。
掐架問題的根源在於物業服務制度：開發商賣房，購房人買房，買房要籤合同，合同裡面有一份前期物業服務合同。大部分人看也不看就簽了，就算有人看了，基本也沒有辦法修改——大家都這麼籤，你要是不籤，只能選擇不買。物業服務合同的一方是購房人，另一方是（開發商指定的）物業公司，業主入住，物業公司根據物業服務合同收費，提供服務。在一個小區，如果有1 000個業主，就有1 000份物業服務合同。如果一部分業主對物業公司不滿意，想要換一家該怎麼換？物業是大家的物業，只有一個業主變更合同是不行的，需要其他業主的配合。1 000份合同的修改、簽訂，本身就是一個不可能完成的任務，只能靠投票來解決——把1 000份合同通過少數服從多數變成1份合同。更換物業公司的法律規定在《物權法》裡。
決定這些事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
業主們召開業主大會，成立業委會，得到了過半數業主的同意，業委會代表小區全體業主和物業公司簽訂一份合同，就對全小區生效。要是再有人跟你大放厥詞說中國人不搞民主，你就拿《物權法》懟他！
在我們的日常生活中，至少有兩件事是需要投票的，一是村民選村主任，二是業主選業委會。後者又比前者難，因為第一沒有Z11F出來主動組織，第二要在遵守法律規定的前提下和各方利益較量，第三要克服中國業主的普遍弱點：對投票這件事高度蒙圈兒。
•發動群眾很難。
•讓z哈f配合拉票很難。
•指望物業公司不搗亂很難。
物業公司不可能坐以待斃。前期物業服務通常採取包乾制，物業公司的主要業務就是保安、保潔、綠化，這三項業務都可以外包——外包有很多好處，其中就包括回扣。目前只要物業公司外包保安、保潔、綠化，都可以拿到外包公司給的回扣。其他的業務，比如電梯、停車管理、會所、廣告、物業用房，都可以產出利潤。但是這些都不需要物業配備特別專業的人員，一家小型的物業公司，基本上3個人就夠用：1個經理，1個文員，1個會計。物業公司的員工只用做兩件事情：售後服務和收費。
經營物業公司本身並不難，基本就是憑良心收錢。一個10萬平方米的小區，物業費按照每平方米2元算，一個月就是20萬。其中大概一半用在電梯上，剩下要用錢的就是保安、保潔、綠化，再加上公共區域的各種經營收益，物業公司的經營是很穩定的。除了包乾制，還有物業公司採用酬金制。包乾制，就是錢花多少物業說了算，剩下的錢是物業的。酬金制，就是物業的酬金是固定的，剩下的錢都要花在小區上。
物業管理水平如何，其實也就是看走不走心，錢撈的越多，小區環境就越差勁。
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