我們的認知，總是被我們的眼睛所迷惑。
我們的認知，總是被我們的膽略所阻礙。
我覺得我對於城市發展趨勢的看法已經很大膽了。但有時，城市空間面貌的變化，也讓我隨時更迭自己的認知。
比如，航空港南港城市面貌的變化。
比如，東三環的變化。
我前一段，寫了【東三環之變！】的文章，那是我的真實感受。現在，我每天行走在北三環東三環，他還在變化中。比如，金水東路與東三環高架的上橋匝道和下橋匝道已經快連上了。比如，我再次看北三環和東三環交叉口立交處時，他已經從鄉村變成成熟交通樞紐了。
當年，我看那個樓盤廣電天韻時，我說：什麼垃圾地方，怎麼值1.8萬。而現在再看時，我錯了：他的位置，值！
後來又發生了很多變化——比如，雲湖智慧城；比如，賈魯河改造；比如，楊金片區的變化。
一切，都在變化。前一段文章裡我提醒大家關注東三——東四區域。
今日，開啟東三東四城市大框架區域的研究，今天先開啟鴻園片區。
【一】鴻園片區
我喜歡用組團的概念，但鄭州地產人已經習慣性叫這個區域【鴻園片區】；我也稱這個區域叫鴻園片區吧。
他其實是金水科教園區組團的東部片區。
他的範圍為：
西至東三環，東至東四環；
北至北四環，南至連霍高速。
我粗略估算了一下，整體面積大約10平方公里。
這個片區目前處於一種半開發的狀態。恰恰是這種半開發狀態，給這個區域留下了寶——土地！
之前很多人對這個區域望而卻步，是因為路網和城市面貌。從之前的東三環到達這裡，只有一條小路能夠過去——金寶路。
之前，這裡有城中村。
之前，這裡有很多農家樂。
之前，這裡有魚塘。
而新的改變，未來將舊貌換新顏。
譬如，城中村拆完了，變成了安置房。
譬如，鴻園和清水苑的交房，使這裡變成低密度住宅區的典範。
譬如，泰禾鄭州院子、瀚海爾灣及其他大開發商的進駐，突然使這裡變成一個熱點區域了。
是的，之前很多人只知道這裡有鴻園別墅區。所以，稱這裡叫鴻園片區。
而未來，這裡還有產業園。東三環東四環的高架，這個區域將成為熱點。
【二】換一個角度來看
當我們糾結於一種認知時，其實是我們站的角度不對。
比如，我們站在市區，會覺得這個位置很偏。有連霍高速的阻礙。
當東三環修好時，我們會發現這個區域離鄭東新區好近。
但當我們站在更高的角度去看時，發現又別有洞天。
從這個角度看，鴻園片區位於東三東四組團的北部，南邊就是目前炙手可熱的龍子湖組團、高鐵東廣場組團。有人也把這個片區叫做【龍子湖北部片區】。
而東三東四區域，被金水科教園區組團、北龍湖組團和白沙組團北部片區和白沙組團所圍合，形成了新的中心地帶。
當看連霍高速北邊，以北四環、連霍高速所圍合北部區域，鴻園片區站在中間。
而右邊，是未來炙手可熱的區域：白沙組團北部片區——鄭州黃河國家公園和國際旅遊度假區、國際大學合作辦學示範區。
【三】三角匯聚的力量
當你從微觀上看這個區域價值的時候，要看幾條路，幾個關係：
1、明理路與博學路向南的打通。
2、地鐵一號線未來的延長線。
3、東三環、東四環高架的修建。
4、新龍路與北三環高架的開通。
幾個關係：
1、賈魯河及濱河公園的修建；
2、龍子湖北的河南大學片區；
3、雲湖智慧城；
4、北龍湖五星級酒店群。
這些路網及資源，使得鴻園片區與龍子湖組團、北龍湖組團融合在一個大片區，之間的匯合之地是熠熠生輝的雲湖智慧城！
而云湖智慧城和龍子湖商務區、大數據產業園的興建和運營，提供了大量的就業機會和人口。
他們需要住房。
【四】區域樓市格局
1、鴻園片區的樓市，過去時間內不引人注目。因為樓盤太少。前文說過，在過去幾年內，區域內商品房只有鴻園和清水苑兩個樓盤。而清水苑又有團購房背景、家屬院背景。
誰能想到，
當2014年8月份鴻園一期別墅開盤時，那時聯排雙拼別墅才均價2萬。12月份小高層第一次開盤，價格才7500元；
2015年6月二期小高層均價8000元，二期洋房均價13000元；
2015年10月開盤，別墅均價23000；
2016年4月三期玫瑰園洋房均價15000元，小高層均價9200元；
2016年8月四期梧桐苑小高層均價9800元，洋房均價18000元，疊墅均價26000元；
2017年5月四期梧桐苑疊墅均價31500元；
而到了2018年，鴻園推出五期12棟共140戶170——210平米的純疊拼（上疊+下疊）組團Villa-X時，據說價格還要繼續攀升。
可以這樣理解，鴻園從一期到現在的價格增長規律，反映的也是鄭州房價的上漲趨勢。而其社區從圖紙效果圖到現實實景交房逐步成熟的過程，也是這個區域發展變化的真實反映——高大上的小學已經快招生了。
2、2016年，泰禾和天倫展開合作。我當時已經關注這個區域，並對泰禾鄭州院子有很大期待。
因為泰禾鄭州院子和鴻園一起會對區域的形象改變有很大的幫助。
但鄭州院子命運多舛，進度很慢。目前又傳出泰禾眾說紛紜的消息，前景未卜。我是期待鄭州院子的成功落地的。
3、而廣匯那塊地，依然只有一個圍擋：上面寫著廣匯半島。北邊的姚店堤安置房已經封頂。
4、而西亞斯亞美迪國際軟件園及瀚海爾灣，在有序推進中。路邊的示範區已經把區域形象改變了很多。
5、其他的，暫時沒有更多消息。天倫剩餘的土地會不會自己運作，目前也沒明確消息。
6、鴻園北邊的住宅用地，據說被一國內TOP50開發商在盯著。
7、而整個區域，拋棄掉安置房用地，真正能用於住宅開發的土地，也僅有六七塊。
這是現實。
【五】東哥觀點
1、我關注這個區域很早了。在北京工作生活的經驗，當時我判斷這個區域會成為北京的東北四環五環別墅區的趨勢。
2016年，我預判到房價的走勢，差一點購買鴻園四期洋房。後來因為各種原因，沒有買入。
2、前文已經說了，未來這個區域的機會太多。當龍子湖組團沒有更多住宅項目，或者說動不動銷售價格2萬+時；當北龍湖的房價已經讓很多人高不可攀時，很多自住投資者把目光聚焦到這裡了。而未來，這個區域加上龍子湖組團的人口，一定會讓這個區域熱鬧起來。
3、未來，博學路和明理路向北穿越連霍打通，將會使得這個區域涅槃重生。而1號線延長線的建設，是錦上添花。至於什麼時間建設，我不知道。但，一定會延長。
4、未來，一定還會有大開發商進駐。很多開發商投資拓展部的人在盯著這個區域。
5、唯一遺憾的是，目前這個區域的路網實在還是有些差。路網變化不大，整個區域幾乎就是一大工地。但這是好事。北邊的幾條新路正在修建。
6、還是那句話，我們要從時間軸上往前看三五年，從空間軸上高空往下看組團邏輯。這樣，你才能看出真相和趨勢。
譬如，這個圖：
譬如，這個圖：
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