我们的认知，总是被我们的眼睛所迷惑。
我们的认知，总是被我们的胆略所阻碍。
我觉得我对于城市发展趋势的看法已经很大胆了。但有时，城市空间面貌的变化，也让我随时更迭自己的认知。
比如，航空港南港城市面貌的变化。
比如，东三环的变化。
我前一段，写了【东三环之变！】的文章，那是我的真实感受。现在，我每天行走在北三环东三环，他还在变化中。比如，金水东路与东三环高架的上桥匝道和下桥匝道已经快连上了。比如，我再次看北三环和东三环交叉口立交处时，他已经从乡村变成成熟交通枢纽了。
当年，我看那个楼盘广电天韵时，我说：什么垃圾地方，怎么值1.8万。而现在再看时，我错了：他的位置，值！
后来又发生了很多变化——比如，云湖智慧城；比如，贾鲁河改造；比如，杨金片区的变化。
一切，都在变化。前一段文章里我提醒大家关注东三——东四区域。
今日，开启东三东四城市大框架区域的研究，今天先开启鸿园片区。
【一】鸿园片区
我喜欢用组团的概念，但郑州地产人已经习惯性叫这个区域【鸿园片区】；我也称这个区域叫鸿园片区吧。
他其实是金水科教园区组团的东部片区。
他的范围为：
西至东三环，东至东四环；
北至北四环，南至连霍高速。
我粗略估算了一下，整体面积大约10平方公里。
这个片区目前处于一种半开发的状态。恰恰是这种半开发状态，给这个区域留下了宝——土地！
之前很多人对这个区域望而却步，是因为路网和城市面貌。从之前的东三环到达这里，只有一条小路能够过去——金宝路。
之前，这里有城中村。
之前，这里有很多农家乐。
之前，这里有鱼塘。
而新的改变，未来将旧貌换新颜。
譬如，城中村拆完了，变成了安置房。
譬如，鸿园和清水苑的交房，使这里变成低密度住宅区的典范。
譬如，泰禾郑州院子、瀚海尔湾及其他大开发商的进驻，突然使这里变成一个热点区域了。
是的，之前很多人只知道这里有鸿园别墅区。所以，称这里叫鸿园片区。
而未来，这里还有产业园。东三环东四环的高架，这个区域将成为热点。
【二】换一个角度来看
当我们纠结于一种认知时，其实是我们站的角度不对。
比如，我们站在市区，会觉得这个位置很偏。有连霍高速的阻碍。
当东三环修好时，我们会发现这个区域离郑东新区好近。
但当我们站在更高的角度去看时，发现又别有洞天。
从这个角度看，鸿园片区位于东三东四组团的北部，南边就是目前炙手可热的龙子湖组团、高铁东广场组团。有人也把这个片区叫做【龙子湖北部片区】。
而东三东四区域，被金水科教园区组团、北龙湖组团和白沙组团北部片区和白沙组团所围合，形成了新的中心地带。
当看连霍高速北边，以北四环、连霍高速所围合北部区域，鸿园片区站在中间。
而右边，是未来炙手可热的区域：白沙组团北部片区——郑州黄河国家公园和国际旅游度假区、国际大学合作办学示范区。
【三】三角汇聚的力量
当你从微观上看这个区域价值的时候，要看几条路，几个关系：
1、明理路与博学路向南的打通。
2、地铁一号线未来的延长线。
3、东三环、东四环高架的修建。
4、新龙路与北三环高架的开通。
几个关系：
1、贾鲁河及滨河公园的修建；
2、龙子湖北的河南大学片区；
3、云湖智慧城；
4、北龙湖五星级酒店群。
这些路网及资源，使得鸿园片区与龙子湖组团、北龙湖组团融合在一个大片区，之间的汇合之地是熠熠生辉的云湖智慧城！
而云湖智慧城和龙子湖商务区、大数据产业园的兴建和运营，提供了大量的就业机会和人口。
他们需要住房。
【四】区域楼市格局
1、鸿园片区的楼市，过去时间内不引人注目。因为楼盘太少。前文说过，在过去几年内，区域内商品房只有鸿园和清水苑两个楼盘。而清水苑又有团购房背景、家属院背景。
谁能想到，
当2014年8月份鸿园一期别墅开盘时，那时联排双拼别墅才均价2万。12月份小高层第一次开盘，价格才7500元；
2015年6月二期小高层均价8000元，二期洋房均价13000元；
2015年10月开盘，别墅均价23000；
2016年4月三期玫瑰园洋房均价15000元，小高层均价9200元；
2016年8月四期梧桐苑小高层均价9800元，洋房均价18000元，叠墅均价26000元；
2017年5月四期梧桐苑叠墅均价31500元；
而到了2018年，鸿园推出五期12栋共140户170——210平米的纯叠拼（上叠+下叠）组团Villa-X时，据说价格还要继续攀升。
可以这样理解，鸿园从一期到现在的价格增长规律，反映的也是郑州房价的上涨趋势。而其社区从图纸效果图到现实实景交房逐步成熟的过程，也是这个区域发展变化的真实反映——高大上的小学已经快招生了。
2、2016年，泰禾和天伦展开合作。我当时已经关注这个区域，并对泰禾郑州院子有很大期待。
因为泰禾郑州院子和鸿园一起会对区域的形象改变有很大的帮助。
但郑州院子命运多舛，进度很慢。目前又传出泰禾众说纷纭的消息，前景未卜。我是期待郑州院子的成功落地的。
3、而广汇那块地，依然只有一个围挡：上面写着广汇半岛。北边的姚店堤安置房已经封顶。
4、而西亚斯亚美迪国际软件园及瀚海尔湾，在有序推进中。路边的示范区已经把区域形象改变了很多。
5、其他的，暂时没有更多消息。天伦剩余的土地会不会自己运作，目前也没明确消息。
6、鸿园北边的住宅用地，据说被一国内TOP50开发商在盯着。
7、而整个区域，抛弃掉安置房用地，真正能用于住宅开发的土地，也仅有六七块。
这是现实。
【五】东哥观点
1、我关注这个区域很早了。在北京工作生活的经验，当时我判断这个区域会成为北京的东北四环五环别墅区的趋势。
2016年，我预判到房价的走势，差一点购买鸿园四期洋房。后来因为各种原因，没有买入。
2、前文已经说了，未来这个区域的机会太多。当龙子湖组团没有更多住宅项目，或者说动不动销售价格2万+时；当北龙湖的房价已经让很多人高不可攀时，很多自住投资者把目光聚焦到这里了。而未来，这个区域加上龙子湖组团的人口，一定会让这个区域热闹起来。
3、未来，博学路和明理路向北穿越连霍打通，将会使得这个区域涅槃重生。而1号线延长线的建设，是锦上添花。至于什么时间建设，我不知道。但，一定会延长。
4、未来，一定还会有大开发商进驻。很多开发商投资拓展部的人在盯着这个区域。
5、唯一遗憾的是，目前这个区域的路网实在还是有些差。路网变化不大，整个区域几乎就是一大工地。但这是好事。北边的几条新路正在修建。
6、还是那句话，我们要从时间轴上往前看三五年，从空间轴上高空往下看组团逻辑。这样，你才能看出真相和趋势。
譬如，这个图：
譬如，这个图：
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