4月19日晚上,樓市再傳大消息:
19日從中國工商銀行總行處獲得證實,工行已經將個人住房貸款借款人最高年齡從65週歲延長到70週歲,借款人年齡與貸款期限之和不超過75年。
工行相關負責人還表示說,此舉是為適應中國人口發展趨勢,滿足不同年齡階段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,減輕他們的經濟壓力。
其實早在4月18日下午,廣州市場上就傳出了這一消息。一是證實了傳言的真實性,二是證實了這是工商銀行總行面向全國的決定。
在工行做出這一新決定之前,行規是:各家銀行都遵守“借款人年齡+貸款期限≦70年,貸款最高年齡65歲”的做法,有些銀行甚至還要嚴苛一些。
在原有規則下,如果購房者年齡超過45歲,則無法申請30年期的貸款。此次放寬後,中年購房者的壓力將有所減輕。
假設一個購房者需要300萬商業貸款,按照利率上浮20%計算,三種還款時限的月供分別是:
20年:21286元
25年:19110元
30年:17756元
可以看出,如果獲得30年按揭期限,則月供壓力將減輕很多。
有人會反駁:你傻呀,30年貸款月供當然少,但總還款多出很多,利息也多出很多。
對於這種購房者,我只能說他不會理財。在任何一個國家,通脹都是長期存在的。當通脹被長時間疊加,就產生滾雪球一樣的效應。中國尤其如此,如果考慮到通脹因素,中國真正的按揭只有10年,最多15年,後面的按揭通脹替你還了。
想想看,假如你或者你的父母在20年前(1998年)買了房子,按揭是30年。以當時的價格,月供恐怕一兩千元而已,現在你還著這樣的月供,是不是覺得很穿越?
所以,永遠不要急著提前還房貸,而且儘量拉長貸款期限!
毫無疑問,工行的新舉措對於樓市是個利好:它相當於降低了購房門檻,增加了購房者對當前房價的承受能力。
銀行在發放房貸的時候,一般要求購房家庭的月收入達到月供的兩倍。還以上面300萬房貸為例,選擇25年貸款期的話,要求家庭月收入達到3.82萬元以上;如果選擇30年貸款期,則家庭月收入超過3.55萬就可以了。
那麼問題來了:工行這樣做意味著什麼?我的看法是:
第一,工行是中國第一大行,是標杆、帶頭大哥,工行這樣做,其他銀行很快就會跟進。也就是說,利好會放大。
第二,鑑於工行的地位,我相信此舉一定獲得了銀監會、央行的默許,所以這裡面有政策含義。
什麼政策含義?隨著中美貿易戰不確定性增大,再加上環保升級、落後產能不斷被淘汰,“大基建+PPP”越來越審慎,很多項目下馬。2018年下半年開始,經濟下行壓力或將顯現。在這種背景下,需要樓市保持一定成交量。
這項政策將帶來一系列影響:第一,老年人擁有的“房票”(限購城市購房資格),將被激活,利用率將提高。第二,各城市搶人大戰中,“搶父母”會成為新的主題;第三,在適當的時候“父母+成年子女”一起貸款買房的“合力貸”、“接力貸”會重出江湖。
未來,當“接力貸”、“合力貸”進一步放寬的時候,貸款時間長度甚至可以延長到40年、50年,一套房子就可以在兩代人“接力”下來購買。(注意,這僅僅是一種猜想和展望)
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