近期，爆出天津最大國有房企天房集團總負債超過1800億元，可能存在信託違約風險，嚇了大家一跳，並讓市場開始關注房企債務風險。
據有關媒體報道，到了今年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高。一季度末，資產負債率超過80%的A股上市房企近40家，其中仍有萬科A和綠地控股，必須要說的是萬科的負債也終於突破萬億，達到10289.27億元，連同84.04%的負債率水平。
在嚴厲的金融監管和樓市調控環境下，大型房企抗風險能力較強，對於中小房企可就難說了！歷史經驗告訴大家，因債務問題導致部分房企重組的案例比比皆是。
據鳳凰君調查，萬科皇馬酈宮的前身是東莞本土房企聯華國際的項目，因為聯華國際資金鍊出問題進行了債務重組被萬科收購。項目1、2期計劃建設10棟高層大戶型洋房，之前名稱為皇馬酈宮，1、2、8、9、10號樓是聯華國際集團承建，之前開發商已將1、2、8、10棟部分戶型已出售，歸類為項目一期。目前在建的洋房是二期項目，項目共分為5期開發，1、2、4期為洋房，3期為別墅，4期為綜合商業體加配套。（項目暫未備案和取得預售許可證）
（項目沙盤）
那麼對於萬科皇馬酈宮項目即將的“二次”入市，肯定備受各方關注。
1.目前項目的進程如何？
2.項目周邊環境、配套怎樣？
3.聽說項目周邊教育資源豐饒？
4.項目周邊土地市場表現？
帶著這些疑問，鳳凰君決定前往一探究竟，將最新信息奉上。
60萬㎡萬科皇馬酈宮
大戶型洋房和高端別墅
萬科皇馬酈宮項目共分為5期開發，用地面積20萬㎡，總建築面積高達約60萬㎡。由於項目的歷史原因，部分洋房是之前開發商承建，現階段在建的是洋房和別墅，洋房戶型只有143㎡和242㎡，別墅戶型有340-370㎡。目前只開放242㎡的洋房樣板間，據現場銷售說項目暫未備案和取得預售證，具體入市時間待定，入市時將推出洋房和別墅。目前接受客戶的認籌，現在認籌98折優惠，已是萬科業主再購買折上折（99折）。
（營銷中心）
（周邊拍攝在建樓層）
從外部看，項目部分洋房和別墅已初步成型。
（臨時停車場）
鳳凰君在營銷中心實探時發現，開發商特意把項目具體情況用展牌在營銷中心展示，讓來看房的客戶更瞭解項目的信息，這給客戶帶來信任感和認可度，不虧是品牌開發商萬科。這些展牌詳細的介紹了項目的具體信息，例如後續建設可能給業主生活產生的不利影響，項目的節能公示，車位公示，教育設施不確定信息告知書等。
（教育設施不確定告知書）
（紅線內不利因素告知書）
現場銷售利用多媒體投影和沙盤綜合簡要講解項目情況後，引領鳳凰君來到，目前開放的242㎡的洋房樣板間，來到樣板間恰逢一對夫妻在看樣板間，期間鳳凰君獲得的信息是此戶型為5房3衛2廳，站在大廳陽臺向外看，直望同沙生態園，視野較好。
（恰逢客戶看房）
（樣板間）
（樣板間視野）
周邊配套引人
生活氛圍待加強
萬科皇馬酈宮位於東城光明社區，周邊道路有八一路、新街一路、光明一路和光明二路環繞小區四周，出行較為便利。項目坐擁黃旗山城市公園生態綠地，享有虎英公園及景峰高爾夫兩大自然“綠肺”，鄰近同沙生態園，是一個真正適合居住的人居大境。
周邊名校雲集
東華光明相伴
目前，光明社區名校資源豐富，擁有光明小學、東莞市光明中學、東華小學（二校區）、東華初級中學和東華初級中學（二校區）。
項目周邊共有兩個東莞知名教育品牌東華和光明，共計4所學校，教育資源的豐富成為項目營銷的一大亮點。
東莞市光明中學和光明小學是廣東光正教育集團投資興建，直屬東莞市教育局管理的民辦公助類、全寄宿制的重點學校。
東華初級中學和小學是隸屬於東華教育集團。東城校區地處東莞市新城市中心區，是東莞的知名教育品牌，取得的成績有目共睹。
項目土地成本
周邊地價猛增
據鳳凰君獲得信息，萬科收購聯華國際地塊的成本價約1.46萬/㎡，而2009年聯華國際拿下皇馬酈宮項目地塊時，東莞東城街道的地產項目均價不過五六千元。目前東城在售洋房均價為1.9-2.8萬元/㎡，萬科皇馬酈宮的入市價可能會刷新東城新建洋房的在售價。
2017年9月5日，東莞首宗熔斷地塊正式開拍，當天下午3點，東城地塊經過12家房企、57輪、1.5小時激烈競拍之後，該地塊最終被中海地產以4.3億的總價艱難拿下，成交樓面價（可售部分）16218元/㎡，溢價率高達194%。據業內人士預測該地塊加上各種成本費用後，預計建成售價達3.2萬元/㎡。
總結：
萬科皇馬酈宮從前任開發商聯華國際拿地開始算起，已有9年時間，除部分樓層在開發商聯華國際開發期間售出之外，其它樓層都未備案取得預售證，整個地塊開發週期已較長。就目前東莞新房備案新政和周邊地價來看，究竟什麼時候入市，預售價格如何？備受市場關注。
閱讀更多 鳳凰網房產東莞站 的文章
