業界有所謂“四大神盤”之說。哪四大呢？麓湖、阿那亞、萬科良渚文化村和聚龍小鎮。
但在這四大神盤中，你有沒有發現這樣一個奇特的現象——只有萬科良渚文化村是大型房企開發的，而其餘三個項目的開發商，皆為名不見經傳之輩。
這也是我自去年底去了一趟阿那亞，回來後一直在思考的問題——好產品或好社區，為什麼大部分都是小開發商做出來的？大開發商，要錢有錢，要人有人，為什麼卻日趨平庸？
接下來講的這個案例，也許會給我們帶來一些啟發。
話說幾周前，和聲北京公司總經理王原君邀我一同前往紹興一項目參觀。其實剛開始我是拒絕的——現在不是特別有意思的項目，我不太願意花費至少三四天時間去跑一趟，畢竟手頭還有不少更緊要的事等著做。
不過，原君兄發來幾張古建築的圖片，還是激發了我的好奇心。遂於兩週前，與原君兄及北京一行媒體人，來到了這個位於會稽山東麓，名為“紹興·品臻園”的項目。
此處先介紹一下會稽山，相信不少人沒聽說過。在歷史上，會稽山是一座名山，有著深厚的文化積澱。三過家門而不入的大禹，就葬於此。春秋戰國時期，會稽山是越國的腹地堡壘。秦始皇統一中國後“上會稽，祭大禹”，對這座出一帝一霸從而兼有“天子之氣”和“王霸之氣”的名山表示敬意。漢以後這裡成為佛道勝地，山中的陽明洞天為道家第十洞天，香爐峰為佛教勝地。唐代這裡成為唐詩之路的門戶。明代王陽明在此築室隱居，研修心學，創“陽明學派”。
而品臻園項目，是一個徽派建築群落，由品臻山水（25棟千平大宅）、蘭亭安麓酒店、藝術館和陽明書院等部分組成。
在我看來，品臻園的最獨特之處在於，山、水與古宅元素相映而成的意境之美——在一條清澈見底的溪澗的兩岸，50棟明清古宅依山復建，錯落有致，是謂即將開業的蘭亭安麓酒店（安麓是世界奢侈品酒店品牌安縵的姊妹品牌）。
而在這條古建築長廊的側面，是櫻花林和山麓相隔的另一個山谷，則散佈著25幢戶均佔地約3畝的中式大宅，其中有15棟又各帶一座異地復建的古宅。
品臻園的開發商名為秦森企業，六年前還未正式涉足房地產開發，而是專注園林設計、景觀營造和商業運營等領域。秦森企業董事長秦同千收藏古董傢俱和古建築至今已有三十年的時間。
早在八十年代初，在慈溪古傢俱集散市場，秦同千看到大批的明清傢俱一個個集裝箱出口到國外，感到很吃驚——老祖宗留下這麼好的東西，就這樣被拆解、賤賣了。於是，他開始有意識地收了一些傢俱和門窗等。不久在上海，秦同千在一個外資公司老總家裡，看到房間裡的擺設竟然都是中國的老式傢俱物件。這些舊東西經過老外的“捯飭”，煥發出別樣的魅力。這對秦同千啟發很大，自此徹底走上了收藏之路。
在秦森企業的倉庫裡，我們看到堆得滿滿當當的古建築大梁、門窗、床、衣櫃和梳妝櫃等。據說，秦同千每一次發現好建築，會請來包括照相、測繪、編號、分拆等師傅在內的施工隊進行拆移。截止到現在，他收藏的古宅已過百棟。與此同時，秦同千還組織了一支古建專家及民間工匠隊伍，參與修復和維護。
其實，除了紹興·品臻園，秦森企業已開發了上海∙品臻園，包括朱家角安麓酒店、朱家角美術館及10棟千平大宅——安麓別業等，同樣也是運用了大量的古建築元素。
從品臻園這一例子，我們可以看出，秦同千打造項目的思路，與現今大開發商迥然相異——眾所周知，房地產開發的主流做法是買地、定位、設計、工程營造和營銷；而秦同千是先有了這些藏品，定好了位，然後再擇地開發和營銷。通俗點說，主流做法是先買下“載體”，然後往裡面填“內容”；而秦同千是先有了“內容”，然後去造“載體”。
關鍵之處還在於，品臻園的“內容”，是不可複製的。雖然我們很多大開發商如今都體會到“內容”的重要性，但因為缺乏積累，不可避免地形成了“內容”的同質化競爭，難以實現項目的個性化打造。
前段時間樂視收購北京工體對面的世茂工三，其實也是類似的邏輯——樂視涉足的領域頗多，包括電視、手機、汽車、足球和影視等，如果把樂視的商業體系看作是“內容”的話，那麼，世茂工三就是“載體”。
秦同千、賈躍亭這種“逆向”做地產的方法，其實體現了房地產業創新的一種方法論——房地產創新不是團隊中某個人腦袋裡的靈光一閃，或在樣板間裡放個價值五百萬的魚缸，而是不同專長的人之間的協作，及不同領域資源的跨界整合。
回到本文開始提出的問題。為什麼大開發商現在做不出好產品、好社區？我個人認為，原因是：市場太好了，大開發商普遍追求規模和高週轉，職業經理人被業績綁架，同時也是憑短期業績拿獎金，哪有時間沉下心來雕琢一個產品，也難以有動力去做見效慢、風險大的跨界整合。
閱讀更多 地產邦 的文章
