物業管理公司的商業模式不錯，內生造血能力強，不需要多少資本性開支，所以擁有較高的ROE和自由現金流。對於物業管理公司而言，他們內生髮展不需要對外融資，而籌劃上市的主要是為了獲得資金去併購。
一、什麼是物業管理？
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、設備、場地進行管理的活動。物權法規定，業主可自行管理物業，也可以委託物業服務企業或者其他管理者進行管理。
產品/服務：物業管理、諮詢業務、增值服務
二、物業管理的歷史沿革
物業管理起源於19世紀60年代的英國，一位名叫奧克維婭·希爾的女士為其名下的出租房屋制定了一套房屋管理辦法，引導並要求租戶嚴格遵守，由於住房秩序得到明顯改善引起社會其他人士效仿，並獲得政府關注。隨後英國成立了非盈利組織“皇家特許屋宇經理學會（CHI）”
我國現代意義上的物業管理行業誕生於改革開放後，初始是為了為外國人服務。1981 年 3 月 10 日， 深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標誌著這一新興行業的誕生。同年 6 月 18 日，深圳市頒佈了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》並於 11 月 1 日起施行。這是我國第一部地方性物業管理法規。
1988年6月，令人矚目的《深圳經濟特區住房制度改革方案》及與之配套的《住宅區管理細則》等出臺，從制度上奠定了深圳物業管理大發展的基礎。1989年7月，深圳市房管局把屬下事業性質的房管所全部改組為企業性質的物業管理公司。
1990年7月，深圳市房產管理培訓中心創辦（1997年6月28日深圳房地產和物業管理進修學院成立），從此，這裡成了中國物業管理行業培養物業人才的搖籃，成了中國物業管理行業的“黃埔軍校”。
1991年3月22日，深圳萬科天景花園業主委員會成立大會暨第一次委員會議召開。經各樓棟所推選出的第一屆15位業委會委員全體參加了會議，王石等萬科高層也悉數到場。就此，全國第一個業主組織——深圳天景花園業主共管委員會宣告成立。萬科物業在天景花園開創了“業主自治與專業服務相結合”的共管模式。這一模式後來被《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》吸納，並在全國推廣開來。
1994年1月，深圳市萬廈居業公司在市住宅局組織的內部招標會上取得蓮花北村的物業管理權，這是全國首次以招標形式確定一個住宅區的物業管理單位；1996年，深圳鹿丹村第一次對社會公開招投標，萬科物業中標。
1994年3 月頒佈了《城市新建住宅小區管理辦法》，“辦法中明確規定了房地產開發商在出售住宅前，開發商應當負責對其開發項目進行管理，於是房地產開發商紛紛成立自己的物業管理子公司，遂形成了“建管一體化”的行業格局。造成當前物業服務企業中80%以上為房地產開發商的物業公司。
1999年，建設部出臺《物業服務企業資質管理試行辦法》，2001年4月30日，建設部公告第一批審核合格的一級資質物業管理企業名單，全國40家物業管理企業被評定為符合一級資質物業服務企業標準，其中深圳企業有18家。
2000年，中國物業管理協會在北京成立。
2003 年 9 月 1 日，國務院頒佈的《物業管理條例》開始實施，這標誌著我國物業管理工作步入了新的發展階段，進入了高效、法制、規範的高速發展新時期。與條例配套的文件有《物業管理招標投標管理暫行辦法》、《業主大會規程》、《住房專項維修資金管理辦法》、《物業服務企業資質管理辦法》等。
2005年，《物業管理師制度暫行規定》出臺，促進從業人員的素質提升。
2009年，首家全國性股份制物業管理集團——長城物業成立。
2014年，《國家發改委關於放開部分服務價格的通知》出臺，對於保障房的物業管理費收取放開。同年，彩生活成為國內第一家上市的物業管理公司。
2017年，《國務院關於第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》出臺，取消物業服務企業資質，邁入“寬進嚴出”時代。
三、物業管理公司盈利模式
1.物業管理服務：基石部分。即為業主提供保安、清潔、綠化、園藝、維修和保養等服務。根據政策規定，收費分包乾制及酬金制兩種，國內以包乾制為主。
2.諮詢服務：主要是面向開發商及地方物業服務公司提供諮詢服務。包括開發階段的項目規劃、設計管理、建築管理以及銷售階段的管理諮詢服務，示範單位管理服務，此外也包括對其他物業服務公司的諮詢顧問服務。
3.增值服務：為業主提供各種品質生活產品和服務，包括家居生活服務，資產管理，園區產品（農產品等），文化教育服務等。
四、行業現狀
1.市場空間：4500億左右
（1）萬科物業2017年收入71億，市場佔有率1%-2%
（2）2017年底全國在管面積約200億平，20主要城市管理費2元/平/月，全國按其75%計算，物業管理收入佔總收入75%左右。
2.競爭格局：2017年底，按在管面積口徑，全國百強物業集中度33%。龍頭萬科物業市佔率1%-2%，呈現高度分散狀況。
3.行業玩家：10萬。背靠房地產開發商的佔比80%以上，代表企業是萬科物業、綠城物業、保利物業；房管所轉型物管公司佔比5%不到，代表企業中房物業；獨立物業公司佔比10%左右，代表企業彩生活，長城物業；自治型物業公司，佔比不到5%。
4.未來增長空間：至少雙位數增長
（1）量：維持6%以上增幅。
2017年末，全國在管面積200億平米左右。2017年房地產市場銷售近17億平米，人均居住面積36平，人口總數13.5億，城鎮化率60%，存量城鎮房地產面積291.6億平米。預計15年內達到城鎮化率70%，人均居住面積40平，人口總數達到14億，房屋折舊率1.5%，未來每年需求11.3億平米，並呈現前高後低態勢。
（2）價：5%左右，介於房價增長及勞動力成本提升幅度之間。
中國物管費1.5元/平/月，每套房子120平，房均價8000元/平，每年物管費佔房子總值千分之二。美國物管費佔總值2%左右（2015年，財政時報，美國房主平均每月物業費331美元，美國一套房約20萬+美元）。但也需要注意美國人口密度低，房齡老化和房屋面積大的因素。
中國1988年以來房價年均增長9.6%，近年維持低個位數增長，預計未來能維持4%的年均增長幅度，但勞動力成本提升高於該數值。
圖：全國房均價
圖：人均GDP與全國房均價的比值
（3）增值服務挖掘空間巨大。
五、行業的特徵
1.勞動密集型，物業管理公司員工數量較多。勞動力成本提升的背景下逐漸將部分服務外包出去，同時對信息化、智能化、標準化的服務體系不斷提升。
2.服務非標準化，重運營管理。由於提供服務而非標準產品，各家公司服務質量參差不齊。只需要一套標準化的運營管理機制，在可獲得項目的情況下能快速擴張。
3.粘性強。通常來說，業主委員會不會隨意更換物業管理公司。
4.資本性開支少，內生造血能力強。
5.仍處於成長期階段，市場化競爭不充分。因為80%以上物業公司依託開發商資源，競爭不激烈。
六、行業反思和疑問
1.開發商資源紅利消失後，市場化競爭激烈，導致毛利率下降的風險。
2.成本端勞動力成本提升過快，物業公司能否控制好物業管理服務的成本?能否向上下游轉移成本壓力？議價能力如何？
3.規模擴張和服務質量的權衡，是否會影響品牌美譽度？
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