長租公寓爆雷的導火線

長租公寓的基本運營原理就是批量向房東收購房源，加以改造後轉手租給租戶。就算是運營方出了問題，租戶無非是損失當月的租金和押金，但此次的長租公寓出現如此嚴重的問題，4000多戶租戶遭受嚴重損失，到底是為什麼？

原來，此次爆倉的這家長租公寓以手頭上的房源為抵押，向網貸平臺申請貸款，這些貸款僅有少部分對房東結算季度的租金，更多的則被用於收購更多的房源。而租戶則在不知情的情況下被綁定網貸平臺，每個月繳納的租金其實就是在幫運營方還貸款。由於是以個人身份綁定網貸平臺，因此在運營方破產後，租戶為了個人信用不得不繼續每月繳納租金，而房東也收不到後續的租金，雙方都損失慘重。

目前市場上有多種長租公寓金融產品，比如REITs和類REITs，以及此次事件中提到的租房貸等，是否這些產品都存在這種風險？

中鄴認為，其實長租公寓存在著兩條運作鏈條，一條存在於運營方、租戶與房東之間，是通過租賃合約關係建立的運作鏈條。運營方收取租戶的押金和租金，同時提供給房東租金以維持房源的穩定，期間產生的差價就是長租公寓盈利的來源之一。另一條鏈條則存在與運營方與資金平臺之間，運營方以房屋使用權、出租權吸引貸款和風投，從而獲得維持擴張的資本。這兩條鏈條本應該是互相獨立的，即是有相互交叉的操作，也應該是建立在雙方知情的基礎上，否則，以信用為重要基礎的長租公寓就動搖了其根本。

以此為導火線，長租市場目前存在的各種問題也引起了熱論：改房型、抬租金、服務差、囤積房源等，一波聲討黑中介和血腥資本的輿論浪潮又就此掀起。

租賃市場失序，比房價高漲還可怕

根據21世紀經濟研究院發佈的數據顯示，2018年7月房租同比去年，成都漲幅32.4％、廣州30.7％、深圳30.5％、重慶25.1％、天津23.9％、北京20.3％、上海19.2％、杭州19％、南京16.3％、青島15.9％、廈門10％，上述11個城市過去一年房租平均漲幅達到了22.12%。

我愛我家的前副總裁胡景暉曾公開抨擊長租公寓運營商，以高於市場價20%~40%的價格收購房源，再經過一番“N+1”甚至“N+2”的改造，轉手出租。媒體市場調查也發現，越來越多的租戶因為房子被收購而面臨搬遷，而越來越高的租金也只能租到越來越小的房子。

胡景暉曾透漏另外一個事實，那就是運營商為了造成市場供不應求的假象，故意積壓房源。隨後，10家長租公寓運營商承諾拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。然而真相往往比看到的更可怕，《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，北京租賃人口863萬人，目前租賃房源總數為350萬間，租賃缺口400萬間以上。全國租賃機構化比例最高的城市是北京，佔比為10.3%，其次是杭州和上海，分別為9.2% 和7.6%，也就是說在租賃市場的房源中，90％以上都是房東和中介在對外出租。代表著資本的運營商所能操控的，不過是這個市場位於中上層的一小部分，不過是這次事件中煽風點火的從犯。

然而主犯是誰？早在年初，就有北京回龍觀因大火，促使政府出手整治違建違搭，一夜之間多少租客流離失所。違建違搭是近兩年才出現的嗎？不，長久以來政府對租賃市場的監管不到位，制度不到位，最終造就了積重難返的租賃市場。

房價漲了，可以租房；房價高漲且房租高漲，將面臨的就是社會的不穩定，人口的流出和最需要勞動力的製造業的衰敗。這樣一顆不定時炸彈埋藏在我國這麼多年，制度和監管依舊沒有跟上，實在是讓人不安。

中鄴觀點：監管必須走在資本前頭

無可厚非，租賃時代一定是未來的方向。尤其是在房地產買賣受到嚴格管控的現階段，租賃是唯一的出口，有著巨大的政策紅利和利潤空間。但任何市場健康發展的前提，必須是已經建立起完善的監管機制，有基本完善的法律體系對各方利益進行保護，帶上“鐐銬”，資本才能合法合規地起舞。

對於城市來說，在搶人的戰略模式下，誰首先解決了房的問題，誰就有優先發言權，誰先解決了住的問題，誰就有主動選擇權。因此，如何管理和整治租賃市場，相信會是接下來各地政府的重頭戲。就在8月29日上午，深圳規土委透露，深圳正在探索建立全市穩租金商品房項目制度，具體措施包括一房一價，一年一調等措施，但實施範圍目前僅限於精品商品房。中鄴認為，出臺相關監管政策，完善租賃價格統計體系的同時，還要逐步統計、備案出租房源建立數據庫，並加強相關住房改造後統一租賃的指導和監管，保障租賃雙方合法權益，才能建立公平的租賃關係。

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