5月30日，長樂2018年首場土拍舉行，距離上一次土拍已經過去5個月時間。本次出讓的首站新區兩幅優質地塊從公佈之日起就受到廣泛關注。
成交結果顯示，兩幅地塊均達到最高限價，三盛集團經過138輪鏖戰，如願以償將1號地塊收納入囊中。中茵聯合體也經過126輪拼搶，斬獲2號地塊。
在市區地塊動輒要求配套建設安置房比例超過80%的大環境下，起始價每平方米僅為7000多元的長樂土地市場，會否成為開發商的拿地重心？
回顧
2018年長樂首場土拍，吸引了十餘家開發商到場，除了三盛和中茵聯合體外，陽光城、融信、世茂、聯發、保利、龍湖、綠城等品牌開發商也悉數到場參戰。不難看出，以上多數開發商已進駐長樂板塊。土拍過程廝殺慘烈，競配建面積逐輪疊加，尤其是現場拼搶最兇的幾家開發商，除了繼續深耕板塊外，也為提升板塊熱度起到了推波助瀾的作用。
最終，三盛以12億元、競配建1.89萬㎡斬獲長樂2018拍-1號地，成交可售樓面價為13703元/㎡；中茵+天瑞+中匯升聯合體以12.45億元、競配建2.34萬㎡斬獲長樂2018拍-2號地塊，成交可售樓面價為13357元/㎡。
本次拍賣的地塊地處首站新區，交通便利，通達性較強，且毗鄰在建的地鐵6號線和濱海快線。不過，以上地塊項目商品房自取得不動產權證之日起未滿五年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。可以說是有利有弊。
疑問
地價是漲是跌？
其實，單單從樓面價來看，價格與之前同樣限售5年且鄰近的地塊相比，差異並不大，整體來說，樓面價趨於穩定。譬如，2017拍-06號地塊，同樣位於首佔新區，在2017年年底由中發拿下，成交可售樓面價為13583元/㎡。而未有限售條件的2017拍-2號營前新區地塊，由三盛地產以9.3億+競配建面積63000㎡拿下。成交樓面價約7783元/㎡（未扣除配建面積），隱形樓面價約15395元/㎡。
此外，長樂也採取了一系列調控措施，也和五區一樣加入限價和限籤的行列。即便有這樣那樣的硬傷，僅從價格而言，這兩幅地塊還是“大有可為”的。
看地塊周遭的幾個在售項目，長樂萬科甲第售價在26000元/㎡，長樂名城紫金軒售價在21000元/㎡左右。可見這樣的地價，隨著板塊的發展，未來房價還將有一定的上漲潛力。
市區替代品？
與福州市區相比，長樂顯然大有可為。
市區土地市場，動輒配建比例高達80%、90%的市區住宅用地配建的政策性住房佔比較大，多幅地塊實際可售面積非常少。讓人感覺不像是土地拍賣，更像是工程招標。大多數開發商變身“安置房工程承包商”，高代價拿下的地，卻少有騰挪空間。與此相比，即便有5年限售的要求在側，長樂的市場依然頗具吸引力。
因而，目前來看，福州市區土地市場熱度確實有所下滑。一方面，地塊條件依舊嚴苛，政策持續發酵，導致土地熱度降低；另一方面市場熱度下滑導致房企整體態度謹慎。
業內人士林先生表示：“福州市區地價更高，地也少了，大多數開發商為了土儲，必須要拿地。而相對於永泰、閩清、閩侯南通這些地方，第六區和濱海新城兩大概念加持的長樂，未來發展空間肯定更多，因而土地市場外溢現象明顯。”
外生型市場，潛力股？
如今，長樂早已經不是內生型市場了，對外來客的吸納能力也更大。去年年初，隨著濱海新城建設啟動及長樂撤市改區的進行，長樂已經和周邊的福清產生區隔。長樂的市場已經被“撐大”了。長樂的項目，早就吸引福州市區及周邊縣市甚至外省客戶來買。
有長樂項目營銷負責人表示，目前客群中福州市區佔40%，長樂鄉鎮佔60%，甚至還有部分外地的。
市場有需求，土地有支撐。隨著房地產調控步入常態化，開發商拿地也更加謹慎，以免陷入更大的被動境地。加之長樂後續還將有大量的土地入市，接下來的土地市場或許還有更多好戲。
閱讀更多 Winner贏客中國 的文章
